Продажа квартиры по поддельным документам

Продажа квартиры по поддельным документам

Одним из способов обмана является продажа объекта недвижимости по оригиналам правоустанавливающих документов, но по паспорту с новой вклеенной фотографией. В крупных агентствах недвижимости могут сделать копию с паспорта продавца, а в мелких иногда сделки проводятся и без такой копии. Поэтому мошенники с поддельными документами предпочитают мелкие агентства недвижимости. Таким образом они оставляют меньше следов и после мошенничества их очень трудно отыскать. По поддельным документам сделки в большинстве случаев проводятся с участием «своего» нотариуса.

Перед тем как провернуть сделку с квартирой по поддельным документам аферисты предварительно могут снять ее в аренду. А затем изготовляют на нее фальшивые документы. Фактически у квартиры появляется новый собственник. При этом подлинники правоустанавливающих документов могут быть похищены у настоящего собственника жилья и использоваться при изготовлении фальшивых документов. Здесь не играет роли то ли это приватизационные документы, то ли это договор купли-продажи или дарения объекта недвижимости. А затем подыскивается добросовестный покупатель, который приобретает квартиру по заниженной цене и по фальшивым документам. Нетрудно оценить тот финансовый ущерб, который наносят мошенники добросовестному покупателю. Такой покупатель вместе с квартирой получает целый букет судебных разборок с обманутым собственником жилья, много потраченного времени, денег и нервов.

По поддельным документам квартиру могут продать члены семьи собственника или другие лица, проживающие в квартире собственника, а также обменять, если жилье не приватизировано. Это может произойти в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию квартиры, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Иногда на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Квартиры, продажа которых осуществляется по поддельным документам, издавна получили название «нехороших» квартир. Они, как правило, продаются по заниженной цене. Поэтому покупателю никогда не надо останавливать свой выбор на жилье, продаваемом по очень низкой цене. С такой квартирой он может приобрести много проблем. Приобретение объекта недвижимости по поддельным документам наносит добросовестному покупателю значительный финансовый ущерб. Такой способ является одним из самых опасных способов мошенничества. Здесь не имеет значения либо это первичные документы — свидетельство о собственности, полученное при приватизации объекта недвижимости, либо вторичные — договор купли-продажи или дарения.

Лица, занимающиеся аферами в сделках с недвижимостью, обеспечивают такую технику подделки документов, что даже специалист не всегда может отличить их от подлинника. Мошенники располагают коллекциями печатей на паспортах, договорах, нотариальных документах, выписках из финансово-лицевых счетов и т.п. Чтобы избежать обмана необходимо снять копию паспорта продавца. Если он категорически возражает против этого, то с таким человеком лучше не иметь никаких дел. Лучше всего проверить паспорт в милиции на идентичность с учетной карточкой. Такой процедуры мошенник не выдерживает и сразу перестает контактировать с покупателем. Покупатель так же может самостоятельно запросить выписку из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, по которой можно судить о степени «чистоты» жилья.

>Жилищный Консультант>Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере 3239

Подделка правоустанавливающих документов на квартиру

При покупке квартиры в обязательном порядке предоставляются документы, устанавливающие права продавца на квартиру. Сюда относится договор на переход жилья в собственность, судебный вердикт о признании права собственности, кадастровый паспорт, выписки из домовой книги и многие другие.

Большинство документов оформляется на государственных бланках и заверяется печатями, однако это не останавливает злоумышленников. Подделка может производиться на основании подлинников, которые были похищены.

Подделка документов на жилье позволяет мошенникам продать недвижимость, на которую у них отсутствуют права. Когда после покупки выявляются все обстоятельства, суд не признает право обманутых граждан на квартиру.

Документы на жилье могут подделываться полностью, а также часто на них ставится поддельная подпись или печать. За счет современных методов обеспечивается высокая схожесть таких документов с оригиналами, поэтому выявить несоответствия без специального оборудования практически невозможно.

Подделка договора купли-продажи

Использование поддельного договора купли-продажи позволяет мошенникам получить крупную денежную сумму за продажу. При этом гражданину, купившему жилье по таким документам, приходится возвращать квартиру реальному владельцу, который оставляет себе значительные средства.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Наиболее часто встречается схема, при которой совершается двойная продажа. Предварительно производится подделка договора купли-продажи, где ставит свою подпись не владелец квартиры, а похожий на него человека. После продажи жилья соучастник мошенничества производит регистрацию прав собственности. Затем жилье продается повторно, с соблюдением всех правил.

Когда первый покупатель предъявляет свои права на жилье, суд отказывает в подтверждении права собственности. При рассмотрении дела учитывается, что подпись является недействительной, поэтому сделка аннулируется. В итоге квартира остается у законного собственника.

Также возможен вариант, когда квартира берется мошенниками в аренду, после чего они подделывают документы, продают жилье и скрываются с полученными средствами.

Подделка доверенности

Еще одним распространенным методом мошенничества является подделка доверенности. Она оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. Доверенность позволяет представителю совершать любые или только оговоренные действия с недвижимостью. Действие документа составляет не более трех лет. При отсутствии даты составления он считается недействительным.

Подделка доверенности выполняется с использованием современных технических средств. Поскольку доверенность может заверяться командующими воинских частей, консульствами и другими организациями, то подобным документам необходимо уделять повышенное внимание. Для сделок с недвижимостью используются только документы, подтвержденные нотариально.

Поскольку доверенность можно отозвать в любое время, передавать средства за покупку жилья необходимо только после получения всех оформленных документов.

Собственник жилья может выдать несколько доверенностей, поэтому необходимо учитывать, какими полномочиями наделено лицо, продающее квартиру.

Как проверить подлинность документов?

Чтобы избежать проблем с документами на жилую площадь, перед заключением каких-либо сделок рекомендуется проверить их подлинность. Сначала нужно определить, на чем основывается право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, обмена, вступление в права наследства, судебный вердикт.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Все документы должны предоставляться в оригинальном виде. На них не должно быть самовольных исправлений или подчисток. Любые изменения заверяются лицами, подписавшими договор, а также нотариусом.

Затем проверяется госрегистрация договора. Эта процедура доступна для всех граждан РФ. Если в документах прописаны условия, при которых возможно расторжение договора, то нужно выяснить, выполнялись ли они. Если это происходило, то гражданин, продающий недвижимость, не является ее собственником.

По кадастровому номеру жилья можно получить выписку из ЕГРП. Наиболее полные сведения можно получить из документа, запрошенного собственником квартиры. Выписка предоставляет сведения о жилье и правах, которые были зарегистрированы на него. Если в документе имеются данные о судебных разбирательствах или спорах, то необходимо уточнить срок давности.

Если операции с жильем производятся по генеральной доверенности, то этот документ можно проверить у нотариуса, который ее выдавал. Также необходимо уточнить, была ли доверенность аннулирована. У нотариуса, который вел дело о наследстве, можно узнать, имеются ли какие-либо претенденты на жилье.

Проверить регистрацию других лиц в данной квартире можно путем получения выписки из домовой книги. Обязательно проверяются паспортные данные продавца. Сделать это можно в паспортном столе.

Порядок судебных разбирательств

В случае обнаружения поддельных документов необходимо составить заявление по факту мошенничества. Документ направляется в прокуратуру или полицию. В суд необходимо оформить иск о признании сделки недействительной, если покупка жилья состоялась.

При этом предусмотрен следующий порядок:

  1. Составление иска и сбор необходимых документов, доказывающих права истца.
  2. Оплата госпошлины.
  3. Подача искового заявления и документов (лично или через представителя) в канцелярию суда.
  4. Судебное разбирательство.
  5. Вынесение судебным органом решения.

За подделку документов виновных ждет уголовная ответственность. Согласно ст.159 УК РФ, мошенничество, совершенное с целью получения прав на чужую собственность, грозит штрафными санкциями в максимальном размере до 120 тысяч руб. или годовому доходу злоумышленника. Также за подобные деяния возможны наказания в виде обязательных, принудительных или исправительных работ, арестом, ограничением или лишением свободы.

Ст. 327 УК РФ устанавливает наказание непосредственно за подделку документов, а также подписей и печатей. Использование поддельного документа грозит штрафными мерами на сумму до 80 тысяч рублей или полугодового дохода виновного лица, или обязательными (исправительными) работами, или арестом продолжительностью до полугода.

Пример по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Петров Н.К. приобрел квартиру у Иванова А.В., который предоставил генеральную доверенность на жилье. Спустя определенное время выяснилось, что у квартиры имеются хозяева, которые на момент ее продажи находились в отпуске.

Петров Н.К. подал в суд исковое заявление с целью признать совершенную покупку недействительной. Также были подано заявление в прокуратуру по факту мошенничества. В результате судебного разбирательства выяснилось, что Иванов А.В. использовал поддельную доверенность на жилье. Пока владельцы квартиры были в отпуске, мошенник при помощи подразделений МЧС получил доступ к жилому помещению на основе поддельного документа.

В итоге Иванов А.В. был привлечен к уголовной ответственности и обязан возместить полученные средства в полном объеме.

Заключение

  1. Мошенники могут подделать документы, устанавливающие права граждан на недвижимость.
  2. При подделке договора купли-продажи мошенники получают возможность несколько раз продать квартиру разным гражданам.
  3. В операциях с недвижимостью участвуют только те доверенности, которые были заверены нотариально.
  4. При проверке доверенности учитывается срок ее действия, наличие подтверждения нотариуса, полномочия представителя.
  5. Подлинность предоставленных сведений проверяется по запросу в регистрирующие органы.
  6. Генеральная доверенность и срок ее действия проверяется у нотариуса, который ее выдал.
  7. На основе свидетельства о регистрации можно получить информацию об операциях с квартирой.
  8. Чтобы отменить сделку, совершенную по поддельным документам, необходимо обратиться в суд.
  9. Чем грозит подделка документов, зависит от характера преступления.
  10. Использование подложных документов ведет к ответственности согласно положениям УК РФ.
  11. Чтобы избежать мошенничества, необходимо проверять подлинность предоставляемых документов.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по спорам, связанным с подделкой документов в жилищной сфере

Вопрос: Предусмотрен ли при решении данных споров срок исковой давности?

Ответ: В случае уголовного преследования срок давности зависит от категории нарушения. Подделка документов относится к преступлениям средней тяжести. Согласно ст.78 УК РФ, лицо освобождается от ответственности спустя 2 года после совершения преступного деяния. Поэтому в случаях подделки документов рекомендуется начинать судебное разбирательство в ближайшие сроки.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Договор аренды квартиры
  2. Регистрация договора купли-продажи
  3. Порядок составления искового заявления
  4. Разрешение жилищных споров в судебном порядке

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО: >+7 (499) 553-09-05
  • Санкт-Петербург и ЛО: >+7 (812) 448-61-02
  • Общероссийский: >+8 (800) 550-38-47

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Собрание в СНТ и оспаривание его решений

Ничтожность и недействительность

Ничтожность — изначальное отсутствие юридической силы, не требующее подтверждения в суде. В отличие от ничтожности, вопрос о недействительности разрешает только суд. Предоставляемую законом возможность обращаться в суд с иском о недействительности называют оспоримостью. Закон, как правило, дает четкие указания или на ничтожность, при несоблюдении определенных условий, или на возможность признания недействительности в суде, очерчивая при этом круг лиц, которые имеют право на такое обращение в суд.

Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не содержит никаких записей о признаках ничтожности решений органов управления садоводческого товарищества, но возможность для члена садоводческого товарищества, при нарушении его прав, на обращение в суд с иском о недействительности в этом законе установлена. Из чего, применительно к общему собранию, следует два вывода: 1) независимо от соблюдения процедур проведения собрания его решения оспоримы, поскольку права садовода, в том числе и членские, могут быть нарушены самим смыслом принимаемых собранием решений; 2) независимо от кворума и прочих процедурных моментов решения собрания изначально действительны.

Проиллюстрировать сказанное можно выдержкой из решения суда (Ленинский районный суд г.Новосибирска, 25 марта 2008 года), в котором суд выражает свое мнение по весьма оригинальному исковому требованию: «признать собрание действительным». В решении суда говорится: «В иске… о признании решения общего собрания действительным надлежит отказать. Отказывая в иске… суд также принимает во внимание, что, по сути, данный иск является беспредметным, поскольку Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не предусмотрен такой способ защиты права, как обращение с иском о признании решения общего собрания действительным. Решение общего собрания является действительным, пока не доказано иное».

Уголовная ответственность

Ответственность за подделку документов и их применение может понести любой человек старше 16 лет. При этом должен быть доказан его преступный умысел. Например, что кандидат подал в отдел кадров фальсифицированный диплом с целью занятия должности, для которой его настоящей квалификации недостаточно.

Преступным умыслом считается получение привилегий и выгод, которые не положены человеку, и уклонение от ответственности. Например, если молодой человек призывного возраста покупает военный билет, чтобы избежать срочной службы.

В зависимости от типа фальсифицированной документации, преступник будет привлечен к ответственности по одной из статей УК РФ. Основная часть указана в ст.327, но некоторые документы вынесены в отдельные разделы.

Виды подделанной документации Статья УК РФ
Официальные документы, награды, печати и бланки 327
Акцизные марки и специальные знаки 327.1
Упаковки или акты на лекарства и медицинские приборы 327.2
Рецепты на получение наркотических или психотропных средств 233
Служебные бланки, акты и ведомости 292

Каждая статья предусматривает перечень последствий от штрафа до тюремного заключения. Суд определяет меру пресечения, исходя их обстоятельств ситуации. Смягчить приговор можно раскаянием и сотрудничеством со следствием.

>Срок давности

По частям 1 и 3 ст. 327 установлен срок давности в 2 года. Срок давности части 2 составляет 6 лет, по истечении которых наказание не может быть применено.

Наказание

Когда суд рассматривает дело о поддельных документах, применяются статьи 327 и 292 УК РФ. Они охватывают фальсификацию паспортов, больничных листов, справок, военных билетов, служебных актов, ведомостей и прочее.

По статье 327 УК РФ могут быть применены следующие варианты наказаний:

  1. За изготовление подложных бланков с целью применения или продажи:
    • до 2 лет принудительных работ;
    • ограничение или лишение свободы на тот же срок.
  2. За изготовление подделок в ходе подготовки к другому преступлению или для его сокрытия:
    • до 4 лет принуд-работ;
    • тюремное заключение на тот же срок.
  3. За применение фальшивой документации:
    • штраф, не превышающий доход осужденного за полгода;
    • штраф в размере до 80 000 р.;
    • обязательные работы до 480 часов;
    • до 2 лет исправработ.

Статья 292 УК касается фальсификации документации должностным лицом. По ней предусмотрены следующие наказания:

  1. Если работник действовал в корыстных или личных интересах:
    • штраф, не превышающий дохода за полгода;
    • штраф в до 80 тысяч рублей;
    • обязательная отработка до 480 часов;
    • до 2 лет исправительных или принудительных работ;
    • тюремное заключение на тот же срок.
  2. Если подложный документ привел к нарушению чьих-либо прав:
    • штраф, не выше доходов осужденного за 3 года;
    • штраф в фиксированном размере до 500 тысяч рублей;
    • до 4 лет принудработ;
    • заключение на тот же период;
    • лишение права занимать определенные должности на срок до 3 лет.

Изготовители подделок стараются уйти от наказания на этапе сбыта фальшивок. С этой целью проводится внушительная беседа с покупателем, который в этой сделке является заинтересованным лицом. Эти убеждения обусловлены тем, что если фальшивки сделал и использовал один и тот же человек, то его наказывают только за изготовление, не добавляя меры за применение бланков. Преступники рассчитывают «выйти сухими из воды», уговаривая покупателя в случае выявления незаконности документа, сообщать, что производством подделки занимался он сам лично для себя.