Признание права на земельный участок

Споры о признании права собственности

В п.1. ст. 268 ГК РФ четко сказано, что право на бессрочное (т.е. постоянное) пользование конкретным земельным участком, пребывающим в государственной либо региональной собственности, предоставляется государственному, либо территориальному учреждению, казенной организации, официальному органу госвласти, структуре территориального самостоятельного управления на основании в определенный момент принятого решения госоргана (либо местной структуры), который имеет все полномочия для того, чтобы официально предоставлять земельные участки в пользование. И законным основанием такого права выступает именно официальное решение госоргана (либо муниципальной структуры).

Физлицам участки земли в бессрочное пользование не выдаются. Земельный надел, который передают лицу в не ограниченное временем пользование, имеет четко обозначенные границы и четкое местоположение. Границы каждого земельного участка всегда точно фиксируют в документации, которая свидетельствует о конкретных правах на территориальный участок. Недопустимо забывать о том, что право пользования конкретным объектом неограниченный период времени всегда подлежит регистрации в обязательном порядке. Физлица, которые владеют участками земли на основании права бессрочного распоряжения либо же передаваемого по наследству владения, могут в любой подходящий момент приобрести их себе в собственность. Каждое без исключения физлицо имеет право на полностью безвозмездное приобретение в собственность земли, которая пребывает в его бессрочном пользовании. Касается это и земельного участка, который наследуется. Но нельзя забывать, что это право возникает только один раз.

Процедура переоформления права бессрочного пользования конкретным земельным участком обязана включать в себя два этапа:
— отказ лица-правообладателя от имеющегося у него права на конкретный объект;
— возникновение нового права на конкретный территориальный участок.

Стоит понимать, что процедура остановки права бессрочного пользования наделом и вновь появившееся право на земельную территорию подлежат госрегистрации. В ст.8 ГК РФ сказано, что только после регистрационной процедуры у гражданина появятся все права на имущество, подлежащее, согласно нынешним законам, госрегистрации. Чтобы не возникало недоразумений, стоит подчеркнуть, что переоформлять физлицам недвижимость, которая предоставлена была им по праву бессрочного пользования, не нужно. Почему? Так как выданные земельные территории гражданам на неограниченный период пользования можно однократно на безвозмездной основе перевести в свою собственность.

Но, несмотря на вышеизложенные основы, взятые из законодательных актов, в федеральные суды все чаще физлица направляют иски, в которых они изъявляют желание признать за ними на официальном уровне право собственности на определенные земельные территории. Иск, с помощью которого человек желает признать свое личное право собственности, выступает вещно-правовым вариантом официальной защиты оспариваемых гражданских прав, проводимых судами. Регулировало и продолжает регулировать такие моменты гражданское право. Сказано об этом и в п. 3 ст.3 ЗК РФ, где подчеркивается, что гражданское право регулирует все имущественные отношения, возникающие относительно участков земли. Сделки с участками земли тоже должны подчиняться условиям, изложенным в гражданском праве. В таких судебных прениях предметом иска выступает исключительно вопрос принадлежности истцу официального права собственности. О невыполнении ответчиком каких-либо обязательств речи нет. Лица, выступающие в суде истцами, не обсуждают вопрос предоставления земельного надела. Так как предметом прений является совсем не эта тема. Причиной такого судебного разбирательства являются обстоятельства, которые смогут доказать наличие у истца права на владение. Необходимость обращения в судебную инстанцию в данном случае очевидна, так как в ЗК РФ сказано, что право на конкретный земельный надел признаваться может исключительно в порядке суда. Подтверждает это и ЗК РФ, утверждающий, что споры о признании права собственности должны обсуждаться исключительно в рамках судебного заседания.

Стоимость услуги — от 40 000 рублей.

Комментарий к Статье 59 ЗК РФ

Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает признание права на земельный участок в судебном порядке при условии предоставления заинтересованным лицом доказательств, подтверждающих принадлежность земельного участка (соответствующего права на его использование). Признание права на земельный участок рассматривается законодателем в числе способов защиты прав на землю.

Признание права на земельный участок является одним из 11 способов защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Применение данного способа возможно только судом. Признание судом принадлежности права конкретному лицу исключает возникающие сомнения в наличии у него субъективного права, предотвращает возможные споры, служит основанием для разрешения уже возникших конфликтов.

Признание права в судебном порядке зависит от наличия или отсутствия спора о праве на земельный участок. При наличии спора, например в случае оспаривания права, признание права осуществляется судом при рассмотрении предъявленного об этом иска <511>.
———————————
<511> Арбитражный суд Астраханской области. Обобщение судебной практики по делам, связанным с защитой прав на земельные участки (2009 г.) // (дата обращения: 05.02.2014).

ФАС СКО в одном из своих постановлений разъяснил, что ст. 12 ГК предусматривает такой способ защиты, как признание права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве <512>.
———————————
<512> Постановление ФАС СКО от 20.02.2009 по делу N А32-3995/2008-36/55 // .

Среди вещно-правовых способов защиты права собственности на земельные участки иск о признании права собственности — один из самых распространенных. Активной стороной в таких спорах выступают не только граждане и юридические лица, но и государственные органы власти, органы местного самоуправления.

Предметом иска о признании права собственности выступает требование подтвердить, что право собственности у истца уже существует или должно появиться на основании решения суда. Соответственно основанием иска будет выступать либо уже существующее право собственности, либо совокупность юридических фактов, необходимых для наделения истца правом собственности <513>.
———————————
<513> Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: Науч.-практ. пособие по применению гражданского законодательства. С. 162.

С иском о признании права собственности на земельный участок, которое должно появиться на основании решения суда, обращаются в случаях:

признания права собственности на земельный участок в порядке наследования;

признания права на основании приобретательной давности.

Согласно п. 1 ст. 234 ГК лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Спорный земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, чтобы являться объектом земельно-правовых отношений и чтобы на него могло быть признано право собственности в порядке приобретательной давности. Земельный участок не должен находиться в государственной собственности и владение им не должно являться следствием самовольного захвата публичного земельного участка. Земельный участок не должен являться бесхозяйным земельным имуществом. Наконец, ответчик должен самоустраниться от пользования, владения и распоряжения земельным участком и не нести бремя по содержанию земельного участка.

К иску о признании права прибегают, обращаясь с требованиями о признании других видов права — постоянного (бессрочного) пользования <514>.
———————————
<514> Цеова Т.И. обратилась в суд с иском к Цеовой И.М. и администрации Хазнидонского сельского поселения Республики Северная Осетия — Алания о признании записи в похозяйственной книге N 2 о принадлежности Цеовой И.М. земельного участка площадью 0,49 га, расположенного в Республике Северная Осетия — Алания незаконным, о признании права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком за Цеовой Таисой Ибрагимовной // решение Ирафского районного суда Республики Северная Осетия — Алания от 17 мая 2011 года // (дата обращения: 18.11.2013).

К группе исков о признании права относится также иск о признании права пожизненного наследуемого владения. Причем основания для обращения в суд могут быть различными. Во-первых, это утрата правоустанавливающих документов и отсутствие их оригиналов или дубликатов в органах местного самоуправления <515>. Во-вторых, с заявлением о признании права пожизненного наследуемого владения обращаются в суд тогда, когда необходимо вступить в наследование таким правом, однако сонаследники либо не могут <516>, либо не желают решить этот вопрос в досудебном порядке <517>. Наконец, в-третьих, в суд с признанием права пожизненного наследуемого владения обращаются в том случае, когда совершение нотариального действия противоречит закону и это препятствует включить земельный участок в наследственную массу <518>.
———————————
<515> Так, например, Николаева Т.А. обратилась в суд с иском к администрации города Сочи и просила суд признать за ней право пожизненного наследуемого владения на земельный участок в садовом товариществе. Поводом для обращения в суд явилось то, что уведомлением N 50/2003/2012-480 от 06.07.2012 Николаева Т.А. была извещена, что государственная регистрация права на указанный земельный участок невозможна, ввиду того, что в адрес Хостинского отдела Росрегистрации поступило письмо от администрации Хостинского района г. Сочи о том, что все сведения относительно ранее выданных правоудостоверяющих документов утрачены. Истец является законным владельцем вышеуказанного участка начиная с 1993 года, а также его пользователем еще с 80-х годов как член товарищества. Из справки, выданной СТ «Лысая гора» в сентябре 2012 г. (л.д. 98), суд установил, что Николаева Т.А. состоит до настоящего времени в списках членов этого СТ и является владельцем земельного участка N площадью 700 кв. м в этом садоводческом товариществе. Суд пришел к выводу, что, хотя возникшие у Николаевой Т.А. права на предоставленный ей земельный участок не оспорены к настоящему времени никем в установленном законом порядке, ее гражданские права, в том числе право по свободное владение и распоряжение этим земельным участком, нарушены, поскольку при реализации прав, предусмотренных в том числе Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», по государственной регистрации права собственности на этот земельный участок выявились вышеуказанные препятствия к этому, которые устранить во внесудебном порядке оказалось невозможным. Истица не имеет возможности на основании имеющегося у нее свидетельства на право пожизненного наследуемого владения произвести государственную регистрацию права собственности за ней на этот земельный участок в упрощенном порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ, тем самым выявляется наличие спора о гражданском праве на вышеуказанный земельный участок // решение Хостинского районного суда Сочи от 03.10.2012 (номер дела не указан) // (дата обращения: 09.02.2014).

<516> Решение Железнодорожного районного суда Орла от 05.06.2012 (номер дела не указан) // (дата обращения: 09.02.2014).

<517> П. обратился в суд с иском к Ж., С. о признании права пожизненного наследуемого владения на 7/10 долей земельного участка при доме, ссылаясь на то, что является собственником 7/10 долей дома на основании договора дарения матери. Истец полагал, что по завещанию за ним должно быть признано право пожизненного наследуемого владения на 7/10 долей земельного участка, в соответствии с принадлежащей ему долей в праве собственности на дом. Ж. заявленные требования признала в части права истца на 1/5 долю земельного участка и предъявила встречный иск о признании за ней права пожизненного наследуемого владения на 2/5 доли земельного участка, которые были унаследованы ее матерью П.В., после смерти родителей последней П.И. и П.Н. // Постановление Московского областного суда от 26 декабря 2007 г. N 949 по делу N 44г-469/07 // (дата обращения: 09.02.2014).

<518> Орлова Т.Ф., Орлов А.В., Орлов Д.В. обратились в Новоаннинский районный суд Волгоградской области с иском к администрации Новоаннинского района Волгоградской области о включении в наследственную массу земельного участка и признании права пожизненного наследуемого владения земельным участком для сельскохозяйственного производства. В соответствии с постановлением об отказе в совершении нотариального действия Орловой Т.Ф. отказано в совершении нотариального действия — выдаче свидетельства о праве на наследство по закону в связи с тем, что совершение данного нотариального действия противоречит закону из-за несоответствия площадей данного земельного участка, указанных в Государственном акте на право владения землей и в решении исполнительного комитета Совета народных депутатов «О предоставлении земельного участка гражданину О.В.В. для организации крестьянского хозяйства» (275 га) // решение Новоаннинского районного суда Волгоградской области от 17.10.2012 по делу N 2-485/2012 // (дата обращения: 09.02.2014).

Согласно правилу п. 2 комментируемой статьи судебное решение является основанием для государственной регистрации права на земельный участок.

Для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество под термином «решение суда» принято понимать любые судебные акты судов общей юрисдикции, арбитражных судов, разрешающие дело по существу и определяющие принадлежность недвижимого имущества.

Судебное решение должно содержать три группы сведений о правах на недвижимое имущество: 1) сведения о правообладателе; 2) сведения об объекте недвижимого имущества; 3) сведения о праве на объект <519>.
———————————
<519> Дискин Е.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании судебных актов: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2013. С. 17.

С точки зрения сведений о земельном участке в резолютивной части решения суда такие решения, которыми решается вопрос о признании права собственности на земельные участки, можно разбить на две группы:

решения о признания права на существовавший ранее земельный участок и принадлежавший лицу либо на неопределенном праве, либо на одном из видов права, которые предусмотрены главами III и IV ЗК;

решения о признания права на земельный участок, который образован (с технической точки зрения) непосредственно перед обращением в суд (выдел земельного участка в счет доли в праве на земельный участок или в связи с долей в праве на жилое или нежилое помещение).

В первом случае в целях государственной регистрации достаточно будет указания на кадастровый номер земельного участка, его площадь и местоположение (то есть на уникальные характеристики земельного участка, которые приведены в кадастровом паспорте).

Во втором случае, поскольку речь идет об образовании земельного участка путем выдела (причем в данном случае неважно, идет ли речь о категории земель сельскохозяйственного назначения или категории «земли населенных пунктов»), в резолютивной части решения суда должен быть приведен каталог всех характерных точек образованного земельного участка. Такой каталог необходим, прежде всего, для кадастрового органа, который ставит земельный участок на кадастровый учет. Однако государственный регистратор не может не учитывать сведения о значениях координат характерных точек земельного участка и, осуществляя правовую экспертизу, не может не сверить их значение как в кадастровом паспорте (со сведениями из ГКН), так и в судебном решении с той целью, чтобы отпали все сомнения в отношении земельного участка, запись о праве на который вносится в ЕГРП. Поэтому резолютивная часть решения суда должна содержать следующие элементы (на примере земельного участка, выделенного из состава земель сельскохозяйственного назначения, если число участников долевой собственности меньше пяти):

разделить земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 42148 кв. м, адрес объекта: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново, кадастровый номер 37:05:010325:34,

выделить С.М.В. в счет ее земельной доли земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2540 +/- 441 кв. м, местоположение участка: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново и определить местоположение земельного участка С.М.В. площадью 2540 +/- 441 кв. м, выделенного в счет своей доли, в соответствии с проектом межевания кадастрового инженера Сергиенко А.Н. по следующим координатам:

характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57;

характерная точка границы 10 — X 320626.27, Y 200940.84;

характерная точка границы н7 — X 320553.79, Y 200899.40;

характерная точка границы н6 — X 320569.35, Y 200872.47;

характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57.

признать право собственности С.М.В. на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 2540 +/- 441 кв. м, местоположение участка: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново с местоположением согласно координатам:

характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57;

характерная точка границы 10 — X 320626.27, Y 200940.84;

характерная точка границы н7 — X 320553.79, Y 200899.40;

характерная точка границы н6 — X 320569.35, Y 200872.47;

характерная точка границы н5 — X 320640.73, Y 200914.57.

прекратить право общей долевой собственности на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 42148 кв. м, адрес объекта: Ивановская область, Ивановский район, в 20 м юго-западнее д. Рожново, кадастровый номер 37:05:010325:34 <520>.
———————————
<520> Решение Ивановского районного суда от 15.08.2013 по делу N 2-1188/13 // Личный архив Савенко Г.В.

Аналогичной должна быть и структура резолютивной части решения суда в случае выдела земельного участка в границах населенного пункта. Причем во всех случаях истец заказывает предварительно межевой план по выделу земельного участка и из него же использует сведения о координатах для правильного оформления просительной части своего искового заявления, а суд, как следствие, — для резолютивной части решения.

Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество предусматривается семь оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов (абзацы 4, 6, 7, 9, 10, 11 и 12 п. 1 ст. 20). Однако этот же Закон, вводя возможность для государственного регистратора отказать при определенных условиях в регистрации права на недвижимое имущество на основании судебного решения, формулирует основания для отказа в государственной регистрации путем отсылок к их общему перечню. На практике это порождает сложность толкования соответствующих общих положений с точки зрения их применимости к данным правоотношениям. Недостаточно ясен и вопрос о пределах правовой экспертизы документов, представляемых в Росреестр для регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов <521>.
———————————
<521> Дискин Е.И. Указ. соч. С. 17, 23.

Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является ненормативным индивидуальным актом государственного органа. При этом с «технической» точки зрения решение о государственной регистрации принимается государственным регистратором, а не Управлением Росреестра по субъекту РФ.

Применяя положения ст. 59 ЗК, участникам земельных отношений следует также принимать во внимание позицию совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также — Пленум N 10/22 от 29.04.2010), которая изложена в п. 52. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими <522>.
———————————
<522> .

Другой комментарий к Ст. 59 Земельного кодекса Российской Федерации

Признание права является согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав. Комментируемая статья устанавливает возможность признания права на конкретный объект — земельный участок.

Признание права на земельный участок осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции или арбитражный суд и является способом судебной защиты прав на землю, если оно оспаривается третьими лицами. Такой способ защиты может использовать собственник спорного земельного участка или его части, например в том случае, когда возникает спор о праве собственности на него. Точно так же может защищаться не только право собственности, но и иные права на землю: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут, право аренды. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, но владеющее им, предположим, на праве постоянного бессрочного пользования, вправе обратиться в суд с иском о признании своего права.

В ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» урегулированы вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, определенным в указанном Законе: в абз. 4, 6, 7, 9-12 п. 1 ст. 20.

Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 названного Закона (не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность).

Особо следует отметить, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.