Правовой режим наемных домов

Наемные дома.

Предназначенным для найма домом — наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений.

Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Цель использования здания в качестве наемного дома может быть изменена (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования, наемный дом коммерческого использования становится наемным домом социального использования) либо использование здания в качестве наемного дома прекращается в специальном порядке.

Изменение цели не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам.

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования (наемный дом социального использования становится наемным домом коммерческого использования) или прекращение использования здания в качестве наемного дома, для создания, эксплуатации которого была предоставлена государственная и (или) муниципальная поддержка, до истечения срока, установленного указанными в части 5 настоящей статьи решением или договором, допускается при условии возмещения этой поддержки в полном объеме.

Предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений.

С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться во временное пользование по договору специализированные жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов. Такие помещения составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной и муниципальной) собственности. К их числу в соответствии с п. 1 ст. 92 ЖК относятся:

— служебные жилые помещения;

— жилые помещения в общежитиях;

— жилые помещения маневренного фонда;

— жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных категорий граждан);

— жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

— жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

— жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

— жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (п. 1 ст. 94 ЖК). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК).

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданами являютсяадминистративно-правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (п. 2 ст. 100 ЖК). При этом жилые помещения по данному договору предоставляютсягражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (п. 2 ст. 99 ЖК). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

Наемные дома социального пользования: плюсы и минусы

Так уж получается, что в нашей стране всегда существует очередь на социальное жилье и это при том, что коммерческого строится все больше и раскупается оно еще на стадии строительства. Времена меняются, однако жилищных проблем у россиян не становится меньше. Государство пытается решать социальные задачи, в том числе и жилищные вопросы. Но получается ли это, вот в чем вопрос. В любом случае, новые законодательные инициативы интересны с практической точки зрения для специалистов, занимающихся недвижимостью, и для простых людей, которые хотят решить свои жилищные вопросы.
22 июля 2014 г. вступил в силу Федеральный закон от 21.07.2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования».
Данный федеральный закон является прямым следствием Указа Президента РФ от 07.05.2012 г., который предусматривал создание доступного арендного жилья для россиян путем развития жилищного фонда на некоммерческой основе.
Предполагается, что за счет создания наемных домов будут улучшены жилищные условия граждан, которые не могут себе позволить купить жилье по рыночным ценам или каким-либо другим способом.
Кому будет предоставляться жилье из жилищного фонда социального использования?
Согласно ст. 91.3 Жилищного кодекса РФ, жилые помещения из жилищного фонда социального использования будут предоставляться нуждающимся при следующих условиях.
— Доход граждан и членов их семей, не имеющих жилья, не должен позволять им купить себе жилое помещение за собственные средства, за кредитные денежные средства или за счет иных займов. Однако он не может быть признан малоимущим и не должен состоять на учете в качестве малоимущего.
— Жилое помещение из жилищного фонда социального использования предоставляется исключительно российским гражданам. Иностранцы или не граждане не вправе претендовать на аренду жилья в наемных домах.
— Чтобы получить жилье из жилищного фонда социального использования, необходимо встать на учет в органах местного самоуправления путем подачи соответствующего заявления и документов.
— После постановки на учет в качестве нуждающегося необходимо подать заявление наймодателю о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе.
Согласно ст. 91.14 Жилищного кодекса РФ, наймодателями некоммерческого жилья могут быть уполномоченные государственные или муниципальные органы, юридические лица, которые являются собственниками наемных домов. Отказать в принятии заявления о предоставлении жилого помещения на некоммерческой основе вышеуказанные лица не вправе.
Предполагается, что основными нанимателями в наемных домах станут многодетные семьи, которые не имеют возможности купить жилье и не являются малоимущими. Также будут претендовать на получение жилья в наемных домах молодые семьи, жилье которыми еще не нажито и их доход не позволяет им купить недвижимость.
«Тонкости» договора найма жилого помещения из жилищного фонда социального использования
Согласно ст. 91.6 Жилищного кодекса РФ, договор некоммерческого найма может быть заключен на срок до десяти лет по решению нанимателя, но не менее чем на один год. У нанимателя есть право продлить договор некоммерческого найма, если срок договора истекает.
Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.7 Жилищного кодекса РФ. Условием договора некоммерческого найма будет являться отсутствие возможности у нанимателя сдать наемное жилье в аренду.
Получить в собственность жилое помещение из жилищного фонда социального использования не получится ни при каких обстоятельствах. Наниматель обязан за свой счет осуществлять ремонт арендованного жилого помещения по договору некоммерческого найма.
Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.
Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:
— при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;
— сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;
— при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;
— в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;
— при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;
— при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.
Прогнозируемые недостатки и минусы
1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.
2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.
3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.
4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.
5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.
6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за откаты будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.
Очевидные плюсы использования некоммерческого жилья
1. При определении размера платы на аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.
2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года — положительный фактор для нанимателей жилья.
3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.
Одна из мер — получение застройщиками государственной земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.
4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.
5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?
6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего из области фантастики.
Выводы и рекомендации
В целом специалисты со скептицизмом относятся к перспективам развития проекта жилищного фонда социального использования, так как по большому счету это необходимо только российским гражданам, которые не имеют жилья. Застройщики не особо заинтересованы в строительстве наемных домов по причине дополнительных расходов с неизвестными результатами.
Если подобные наемные дома и будут строиться, то низкого качества. Вполне вероятно, что наемные дома будут напоминать старые советские хрущевки, условия проживания в которых всегда оставляли желать лучшего.
Также можно отметить, что прослеживается желание государства в лице соответствующих органов перекинуть часть потенциальных очередников из очереди на получение бесплатного жилья на праве собственности в очередь некоммерческого найма жилья. Но можно говорить и о том, что законотворческие органы в соответствии с поставленными перед ними задачами предпринимают попытки решения жилищных проблем граждан, по крайней мере, делают вид.

Наемные дома

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ ЖК был дополнен разд. Ш.2 «Наемные дома». Появление доходных домов, предназначенных для решения жилищных проблем граждан путем передачи жилых помещений в наем, было обусловлено уже начавшей формироваться в субъектах РФ практикой создания таких домов и передачей жилых помещений в них гражданам, нс имеющим возможности приобрести жилые помещения в собственность, но нс относящимся к категориям, обеспечиваемым жилыми помещениями по договору социального найма. Задача создания системы мер государственной поддержки для данной категории граждан с целью обеспечения их жилыми помещениями была поставлена в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. (утверждена распоряжением Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р).

Итак, предназначенным для найма домом — наемным домом — признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК).

Из данного определения можно выделить следующие признаки наемного дома:

  • 1) предназначение (цель использования) — предоставление помещений в данном доме гражданам по договорам найма;
  • 2) это здание, т.е. результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных (п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
  • 3) принадлежность на праве собственности одному лицу. Законодательство не допускает возникновения общей собственности в отношении наемного дома, хотя такой подход вряд ли является обоснованным и может в определенной мере тормозить развитие системы наемных домов, поскольку приобретение и содержание наемного дома весьма затратно;
  • 4) предоставление жилых помещений в наемных домах исключительно на основании договоров найма жилого помещения (гл. 35 ГК) и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гл. 8.1 ЖК).

Продажа либо отчуждение иным образом помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома допускается только в случае продажи или отчуждения иным образом всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 77.1). Таким образом, отчуждение допускается при соблюдении трех условий’.

  • • передается наемный дом в целом (все помещения дома);
  • • сохраняется целевое назначение наемного дома;
  • • наемный дом передается одному лицу.

Регистрация права собственности возможна только на одно лицо и исключительно одновременно на все помещения в наемном доме.

Таким образом, жилые помещения наемного дома не могут быть использованы в гражданском обороте иначе как путем передачи в наем и не могут выступать в обороте в качестве объекта договора купли-продажи и иных сделок, направленных на отчуждение, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ЖК различает два вида наемных домов исходя из целей, которые преследует собственник:

  • 1) наемные дома социального использования, т.е. наемные дома, в которых доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в доме не может быть менее чем 50% и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений дома также не может быть менее чем 50%;
  • 2) наемные дома коммерческого использования, т.е. наемные дома, жилые помещения в которых предоставляются на основании договора найма жилого помещения (коммерческого найма).

Наемные дома как коммерческого, так и социального использования могут создаваться на базе любой формы собственности — государственной, муниципальной, частной.

Создание наемных домов социального назначения на базе частной собственности стимулируется государством путем предоставления государственной (муниципальной поддержки). Такая поддержка может выражаться в предоставлении средств за счет бюджета на создание, эксплуатацию наемного дома либо в предоставлении определенного имущества (ч. 2 ст. 91.19 ЖК). Государственная (муниципальная) поддержка предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего поддержку.

Договором и (или) решением о предоставлении государственной, муниципальной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования могут быть установлены условия предоставления поддержки. Перечень возможных условий предусмотрен ч. 5 ст. 91.19 ЖК. В частности, это может быть максимальный размер платы за наем жилого помещения в таком доме по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, возвратность и возмездность предоставления поддержки и т.д.

Цель использования наемного дома может быть изменена с соблюдением условий, установленных ЖК (ст. 91.17 ЖК).

Изменение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования, прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случаях:

  • — когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам;
  • — если не были возмещены средства или возвращено имущество, предоставленное в качестве мер поддержки в соответствии со ст. 91.19 ЖК.

Цель использования здания в качестве наемного дома может определяться в решении уполномоченных государственных или муниципальных органов, договоре об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, решении органа государственной власти, органа местного самоуправления о предоставлении государственной, муниципальной поддержки или решении иного лица о предоставлении поддержки для создания, эксплуатации наемного дома и (или) в договоре о предоставлении поддержки; решении собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома социального использования или наемного дома коммерческого использования.

Наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ, если законом соответствующего субъекта РФ не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки.

Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.

Управление наемным домом осуществляется наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление домом осуществляется управляющей организацией.

Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности публичного образования, устанавливается актом уполномоченного органа соответствующего публичного образования. В письме Минстроя России от 22 апреля 2015 г. № 11903-АП/07 «О направлении рекомендаций по подготовке проектов нормативного правового акта органа государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципального правового акта об утверждении порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования, и являющимися наемными домами и находящимися в собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами» содержится рекомендуемая форма соответствующего нормативного правового акта.

* * *

  • 1. Жилое помещение обладает следующими признаками: недвижимость; изолированность; пригодность для постоянного проживания. Однако считаться жилым помещение, соответствующее указанным признакам, может только после его включения в установленном порядке в жилищный фонд.
  • 2. Особенности правового режима жилого помещения обусловлены требованием о его строго целевом использовании. Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК). Под использованием жилого помещения не по назначению, исходя из положений ч. 1-3 ст. 17 ЖК, следует понимать фактическое превращение жилого помещения в нежилое.
  • 3. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  • 4. ЖК предусматривает разрешительный порядок осуществления переустройства (перепланировки). Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные: 1) при отсутствии разрешения или 2) с нарушением имеющегося проекта переустройства (перепланировки) (ч. 1 ст. 29 ЖК). Самовольные переустройство и (или) перепланировка влекут за собой негативные последствия вплоть до принудительного прекращения права собственности или расторжения договора найма жилого помещения.
  • 5. ЖК предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое, если собственник намеревается использовать помещение в целях, не связанных с проживанием граждан. Перевод осуществляется в разрешительном порядке с соблюдением условий, установленных Ж К, а также градостроительным законодательством. Перевод может осуществляться без предварительных условий либо с предварительным условием о проведении работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация). В зависимости от этого будет различаться основание для начала использования помещения по новому назначению.
  • 6. Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, образует жилищный фонд. По форме собственности выделяется государственный, муниципальный, частный жилищный фонд. В зависимости от цели использования — социальный, специализированный, индивидуальный, коммерческий. Жилищный фонд независимо от формы собственности подлежит обязательному государственному учету, который включает в себя технический, статистический и бухгалтерский учет.
  • 7. Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Выделяется два вида наемных домов: наемные дома социального и наемные дома коммерческого использования.