Понятие нежилого помещения

Это мое, поэтому ссылка обязательна
2.6. Здания
При всей важности и значения роли, которые играют как в жизни, так и в праве здания, определение понятия ‘здание’ действующее законодательство не содержит. Единственное что можно принять в виде признака здания это указания в статье 1 Закона ‘О товариществах собственников жилья’, данные в определениии понятия помещения и в статье 12 Закона ‘О регистрации:’.
Согласно абзацу второму статьи 12 Закона ‘О регистрации:’ в состав здания входят помещения и квартиры.
Согласно статьи 1 Закона ‘О товариществах собственников жилья’ помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
Из данного определения можно вывести несколько признаков здания.
 Здание — комплекс недвижимого имущества;
 Здание является иным, отличным от помещения объектом недвижимости;
 Здание состоит из одного или нескольких помещений, которые являются его частями.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Отсюда можно вывести еще один признак здания, поскольку считаю, что жилые дома все же являются зданиями, что вполне согласуется с положениями статьи 5 Закона ‘О товариществах собственников жилья’:
 В состав здания входят, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно — техническое и иное оборудование.
С помощью приведенных признаков дам определение здания как объекта недвижимости.
Здание — искусственно созданный, комплексный объект недвижимости, состоящий из помещений, несущих и ограждающих конструкций, механического, электрического, санитарно — технического и иного оборудования.
2.7. Части зданий
Некоторые юристы считают, что часть здания может быть самостоятельным объектом недвижимости, при этом в доказательство своей правоты приводят положения статьи 5 Закона ‘О товариществах собственников жилья’, однако ни в этой статье ни в других законах часть здания в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества не указана. В данной статье идет речь о том, что часть здания может входить в состав кондоминимума в качестве составной части и приведены случаи в которых это возможно. Из описания этих случаев становится понятным, что часть здания может быть самостоятельной частью кондоминимума, только когда она отвечает признакам здания, то есть по сути является самостоятельным зданием (объектом недвижимого имущества).
Как уже было сказано выше помещения также являются частями здания, однако помещения также являются самостоятельным объектом недвижимого имущества.
Исходя из приведенных доводов считаю что такого самостоятельного объекта недвижимости, как часть здания нет, и когда законодатель говорит о части здания он применяет этот термин как собирательный образ объектов недвижимости либо являющимися частями зданий (жилые, нежилые помещения) либо самостоятельными зданиями, входящими как часть в другое здание.
2.8. Нежилые помещения
Приведем еще раз определение помещения, данное в Законе ‘О товариществах собственников жилья’.
Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Однако это определение дано только в отношении помещений находящихся в зданиях, в которых не менее двух отдельных жилых помещений, принадлежащих разным владельцам.
Очень интересное определение таких помещений дано в Законе Нижегородской области ?60-З от 04.11.2002 года ‘О ПЕРЕОБОРУДОВАНИИ И ПЕРЕПЛАНИРОВКЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫХ ДОМАХ’ .
Согласно абзацу первому статьи 1 этого закона:
помещение в жилом здании — внутренняя изолированная часть жилого здания (иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, отделенная от смежных помещений стенами без проемов или глухими перегородками и имеющая самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в государственной собственности Российской Федерации, Нижегородской области или муниципальной собственности.
Отличия в приведенных определениях касаются только некоторых положений. Во-первых, в определении, данном Законом ‘О товариществах собственников жилья’ говориться о том, что помещение это единица комплекса недвижимого имущества (подразумевая что это самостоятельная единица), в Законе ‘О перепланировке:’ этого не указано. Во-вторых, в Законе ‘О перепланировке:’ дана расшифровка понятия ‘выделенная в натуре’ примененная в Законе ‘О товариществах собственников жилья’.
К достоинствам определения данного в Законе ‘О перепланировке:’ можно отнести включение в него положение о том, что помещение является изолированной частью здания. Данное положение позволяет рассматривать несколько изолированных помещений, хоть и принадлежащих одному собственнику, но находящихся в разных частях здания и не связанных друг с другом общими ограждающими (изолирующими друг от друга) конструкциями, как отдельные помещения, а не одно помещение.
К недостаткам же можно отнести, что из данного определения не видно, что несколько изолированных помещений могут считаться одним помещением, как объектом недвижимого имущества, в случаях, если они имеют общие ограждающие (изолирующие друг от друга) конструкции и имеют общий замкнутый контур.
С учетом вышеизложенного попробую дать свое определение помещения как объекта недвижимого имущества.
Помещение — внутренняя изолированная, имеющая общий замкнутый контур, часть здания, состоящая из одной или нескольких комнат, отделенная от смежных помещений стенами (перегородками) без открытых проемов, и имеющая самостоятельный выход (выходы) на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку, предназначенная для использования в нежилых и иных целях.

Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости тема диссертации и автореферата по ВАК 12.00.03, доктор юридических наук Кузьмина, Ирина Дмитриевна

Актуальность темы исследования. Конец двадцатого века в России ознаменовался масштабными реформами и глубокими преобразованиями, в ходе которых в общественно-экономические отношения возвращаются общемировые ценности. Одной из них является категория недвижимости, утраченная советской Россией в связи с отменой частной собственности на землю, объявлением земли достоянием государства и запрещением ее оборота.

В связи с восстановлением в российском праве категории недвижимости обострился интерес к научным трудам широко известных дореволюционных цивилистов, таких как Ю.С. Гамбаров, В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и др. Новизна правового регулирования оборота недвижимости привлекла внимание современных ученых-правоведов и практикующих юристов. Появились монографии, диссертационные исследования, журнальные статьи, комментариев, в которых анализируются различные правовые аспекты недвижимости: понятие, структура, вещные права, оборот, государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним (М.И. Брагинский, С.А. Бабкин, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, Е.А. Киндеева, Е. Козлова, О.М. Козырь, П.В Крашенинников, М.Г. Масевич, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Чубаров и др.). В них исследуются законодательные изменения, выявляется их содержание, социально-экономическая предопределенность, практика применения. Таким образом, проблемы недвижимости никак нельзя отнести к так называемым «белым пятнам» в доктрине современного гражданского права России.

Однако, несмотря на активное развитие законодательства о недвижимости, широкомасштабную правоприменительную практику, обширную библиографию вопроса, сложившееся в этой сфере положение нельзя признать удовлетворительным: выявились неоправданные усложнения оборота недвижимости из-за избытка публичности и формализации, неэффективность и необоснованность многих стеснений и ограничений, серьезные противоречия между правовыми актами, наличие в них многочисленных пробелов. Это обусловило необходимость комплексного реформирования всего законодательства о недвижимости. Основные идеи предстоящих реформ обобщены в соответствующих концепциях: Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе1, Концепции управления

Л » недвижимостью в Российской Федерации и других, в которых предлагаются весьма аргументированные решения многих злободневных проблем правового режима недвижимости.

В то же время универсализм концепций имеет оборотную сторону. Известно, что недвижимости «вообще» не существует, есть конкретные ее виды и объекты. Недвижимость — это интегрирующее понятие, которое формировалось в ходе длительного исторического процесса. В современном российском праве оно объединяет структуры разных типов: земельные участки; участки недр; обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания и сооружения и др.); подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, а также иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). Выступая соединением объектов разных классов, категория недвижимости не стала собирательной общностью (системой),- скорее — синтетической. В качестве системы некое единство должно обладать всеобщими свойствами, которые присущи отдельным классам системы, а также структурой, т.е. способами, с помощью которых взаимодействуют составляющие его элементы3. С этой точки зрения

1 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости: Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». — М., 2003.

2 См.: Материалы слушаний по проблемам реформирования законодательного обеспечения учета, регистрации, управления и оборота недвижимости// Вестник инвентаризатора. — 2003. — № 01,02-03;

См.: Гуссерль Э., Берталанфи Л. История и статус общей теории систем// Системные исследования. недвижимость — не система иерархически классифицированных элементов: для нее не свойственны общесистемные признаки, устойчивое сочетание определенных параметров, которые можно адресовать всем ее разновидностям. «Неподвижность», «стационарность» является определяющим критерием лишь для части объектов недвижимости: земельных участков и всего, что прочно связано с землей (включая здания и сооружения). Для остальных частей недвижимости «неподвижность» — характеристика не обязательная либо вовсе не свойственная. Столь разнородный состав недвижимости делает неоправданным полное единообразие ее правового режима.

Различия между объектами недвижимости требуют отображения их многообразия, не получившего пока должного закрепления в праве и необходимого анализа в юридической литературе. В полной мере это относится к таким объектам недвижимости как здания и сооружения (их части и комплексы), являющимся самыми массовыми объектами отношений по поводу недвижимости: по данным Министерства юстиции РФ в связи с ними совершается 81% регистрационных действий. Это объясняется, с одной стороны, доступностью зданий и сооружений, их частей, поступивших в собственность физических и юридических лиц в результате активной и широкомасштабной приватизации, а с другой стороны, их значением как материальной основы осуществления всякого вида деятельности и самой жизнедеятельности’человека. Динамичное развитие связанных со зданиями и сооружениями отношений сопровождается формированием представление о проблемах и противоречиях, вызванных в том числе и состоянием правового регулирования этой сферы. Наступило время, когда созданные в начале 90-х годов основы правового регулирования прошли апробацию, проверку, достаточную для того, чтобы сделать вывод: накопилась критическая масса несоответствия между происходящими реальными процессами и их правовым опосредствованием. Право очевидно отстает от потребностей практики, не предлагает адекватные формы ее организации и оптимизации. Основная

Ежегодник. — М., 1973. — С. 25; Рассел Б. Человеческое познание. — М., 1957. — С. 284. причина неудовлетворительного состояния законодательства и вызываемые этим проблемы правоприменения — это отсутствие продуманного системного подхода к его созданию и развитию в новых условиях рыночной экономики. Задача повышения эффективности функционирования правового механизма, регулирующего отношения в связи со зданиями и сооружениями, требует не просто предложения по совершенствованию отдельных норм и отношений, а решительного улучшения правового регулирования отношений, возникающих в связи с этими наиболее востребованными объектами недвижимости. Для обеспечения нового уровня решения назревших задач требуются серьезные теоретические обоснования.

Объект и предмет исследования. В настоящей работе в качестве самостоятельного объекта научного анализа выступает правовой режим зданий и сооружений как особых объектов недвижимости, что позволило предложить основные компоненты системы правового регулирования отношений, возникающих в связи с таким феноменом, как здания и сооружения.

Из этого объекта познания выделен предмет исследования, в который входят элементы правового режима зданий и сооружений, являющиеся отражением его особенности, отличия от правового режима прочих объектов недвижимости. Автор не ставил задачу исследовать все составляющие правового режима зданий и сооружений. Не относятся к предметной области, избранной в пределах изучения в настоящей работе, в частности общие принципы организации оборота недвижимости, применение которых относительно зданий и сооружений не вызывает необходимости модификации правил о недвижимости или их дополнения, проблемы принудительного изъятия зданий и сооружений лицами, осуществляющими свои публично-правовые функции (при обращении взыскания по обязательствам собственника, в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд и т.п.) и т. п.

Цели и задачи исследования. Настоящее исследование ставит своей целью обоснование концептуальной схемы правового режима зданий и сооружений как особых объектов недвижимости: определение границ рассматриваемого явления и составляющих его элементов; выявление противоречий современного правового регулирования поведения участников имущественных отношений, объектами которых являются здания и сооружения; внесение предложений по его оптимизации и моделирование ожидаемых результатов.

Основные задачи исследования:

— сформулировать понятие и определить границы действия правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости;

— проанализировать сложившийся правовой режим зданий и сооружений исходя из представлений о его интегрировании в правовой режим прочей недвижимости, а также необходимой степени отличий, выраженных, в том числе, в дополнительной к общесистемной композиции элементов;

— исследовать взаимосвязи изучаемого явления с правовыми режимами объектов того же рода: иных объектов градостроительной деятельности (самовольной постройки, объектов незавершенного строительства, частей зданий);

— определить требующие своего правового выражения факторы, относящиеся к существующим предметным (телесным) свойствам зданий и сооружений, а также их социальному и культурно-историческому значению;

— обосновать классификацию зданий и сооружений и ее юридическое значение;

— определить правовые средства оптимизации режима создания зданий и сооружений (режима застройки) и введения их в гражданский оборот: структурировать предпосылки застройки, определить договорно-правовое опосредствование организации застройки земельного участка, установить субъекты, имеющие первоначальное право собственности на вновь созданные объекты недвижимости;

— изучить способы распоряжения зданиями и сооружениями, включая такие, как отчуждение, отказ от права собственности, изменение назначения зданий (помещений), снос, перераспределение государственного имущества между публичными собственниками, и выявить направления совершенствования их правового регулирования;

— исследовать обязанности по содержанию зданий и сооружений (их частей), их сохранению как объектов культурного наследия (субъекты, структура, правовые формы организации исполнения), предложить и обосновать правовые средства, позволяющие преодолевать сложившиеся негативные тенденции и решать назревшие в указанных областях задачи.

Методологические и теоретические основы исследования. Методологическую основу исследования составили как универсальные общенаучные методы: системно-интегративный, структурно-функциональный, так и специальные: сравнительно-правовой, историко-правовой, правового моделирования.

Теоретической основой исследования являются прежде всего труды представителей дореволюционной российской правовой школы: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, A.M. Гуляева, H.JI. Дювернуа, В.Б. Ельяшевича, Л.А. Кассо, К. Кавелина, Д.И. Мейера, М.И. Митилино, К.А. Митюкова, П.И. Новгородцева, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского,

B.И. Синайского, И.М. Тютрюмова, А. Фрейтаг-Лоринговена, Г.Ф. Шершеневича и др.

Категория правового режима, а также вопросы правового режима объектов прав весьма плодотворно разрабатывались в советской правовой доктрине. Эта ретроспекция важна и с точки зрения методологических подходов, и в сравнительно-историческом аспекте. Наиболее значимыми являются труды таких известных ученых — представителей общей теории права, теории гражданского и земельного права как: Г.А. Аксененок, С.С. Алексеев, Г.Н. Амфитеатров, В.П. Балезин, Г.П. Батуров, С.Н. Братусь, И.Л. Брауде,

A.B. Венедиктов, Л.И. Газиянц, Д.М. Генкин, Н.Д. Егоров, З.М. Заменгоф,

C.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.Б. Исаков, В.В. Качалова, С.Ф. Кечекьян, С.М. Корнеев, Н.И. Коняев, Я.А. Конторович, Н.И. Краснов, О.И. Крассов,

B.Ф. Маслов, В.П. Мозолин, Э.Г. Полонский, И.П. Прокопченко, В.Д. Рузанова,

Ю.К. Толстой, Ю.Г. Ткаченко, P.O. Халфина, Ю.С. Циммерман, Б.Б. Черепахин, JI.C. Явич.

Основой для выполнения настоящей работы послужили также современные исследования таких ученых как С.А. Бабкин, М.И. Брагинский, В. Бублик, Г.А. Волков, В.В. Витрянский, А.К. Голиченков, Б.М. Гонгало, JI.A. Грось, В.А. Дозорцев, И.А. Дроздов, Б.В. Ерофеев, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.М. Козырь, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, В.А. Лапач, ОТ. Ломидзе, A.B. Малько, М.Г. Масевич, Д.В. Мурзин, Е.Ю. Петров, Ю.В. РоманецВ.И. Сенчищев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Д.В. Смышляев, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Б.Л. Хаскельберг, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.

Для решения поставленных задач важное значение имели труды специалистов в области экономики, статистики, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства, инвентаризации, кадастрового учета и других сопредельных областей знания: В. Анисимова, А.Ф. Басаргина, Д.Л. Бронера, С.Н. Булгакова, Ю. Винслава, Н.В. Воловича, М. Глазырина, А. М. Кулемзина, Г. Поляковского, А.Н. Ряховской, Т.Ф. Саваренской, Ф.Г. Таги-Заде, Э.К. Трутнева, Е Ясина и др

При написании работы использовалось иностранное законодательство, акты международного частного права, сочинения зарубежных юристов, в частности: А. Ансона, М. картотека, Ж. Бержеля, Э. Годэмэ, Р. Давида, Э. Джэнкса, Р. Саватье, С. Хиллерта, Л. Эннекцеруса.

Эмпирической базой для теоретических выводов и обобщений послужила опубликованная и неопубликованная судебная практика, материалы организаций технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственных органов, органов местного самоуправления.

Научная новизна результатов исследования. Настоящая диссертация является первым в отечественной цивилистике комплексным монографическим исследованием правового режима важнейших объектов недвижимости — зданий и сооружений4. Новизна заключается не только в выборе предмета

4 Отдельные аспекты правового регулирования отношений, возникающих в связи со зданиями и сооружениями, исследования, но и в системном подходе к изучению проблем правового регулирования отношений, объектами которых являются здания и сооружения. Избранное новое направление позволило отойти от описания недвижимости вообще, выявить сущность и особенности правового режима зданий и сооружений, неясности и противоречия в законодательстве, произвольные и необоснованные дефиниции и трактовки, встречающиеся в судебной практике и доктрине, и обосновать средства, позволяющие устранить эти отрицательные явления, а также предполагаемые в результате их применения позитивные социально-экономические результаты. Итогом осуществленного автором исследования является создание целостного представления о правовом опосредствовании различных по содержанию, субъектному составу, основаниям возникновения отношений, объединяющим элементом которых выступают объекты — здания и сооружения.

На защиту выносятся следующие выводы и положения:

1. Предлагается законодательно определить понятие зданий и сооружений как предметной границы особого правового режима: здания и сооружения — это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с земельным участком, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке.

2. Здания и сооружения, являясь подсистемой более общего порядка (недвижимости) по признаку прочной связи с землей и неперемещаемости, одновременно обладают особенностями, отличающими их от объектов одного и того же рода, — это предметные свойства, соединение в них частного и публичного, экономического и социального, материального и духовного нашли свое отражение в опубликованных работах A.B. Ерш, посвященных аренде указанных объектов, а также в автореферате диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук И.П. Пискова по теме: «Гражданско-правовой режим зданий и сооружений» (2003 г.) В работе последнего, несмотря на столь широко определяемую тему исследования, рассматриваются лишь отдельные элементы правового режима зданий и сооружений, в частности: связь с земельным участком, на котором возведено здание и сооружение, государственная регистрация прав на здания и сооружения, некоторые классификационные особенности зданий и сооружений. значения. Концептуальная схема правового режима зданий и сооружений основана на признании его структурирования в правовой режим недвижимости. Границы интеграции, т.е. отражение в правовом режиме зданий и сооружений того общего, что характерно для правового режима недвижимости, обусловлены общностью задач и методов решения идентичных проблем организации их присвоения и оборота. В то же время особенности зданий и сооружений вызывают необходимость целенаправленного формирования правового режима зданий и сооружений с использованием различных правовых средств. Его элементами являются режим создания зданий и сооружений (режим застройки) и введения их в гражданских оборот, режим распоряжения ими (включая га снос и изменение назначения), и режим их эксплуатации и сохранения.

3. В целях обеспечения полноты познания необходимо определить место зданий и сооружений в системе объектов одного и того же рода, а также их внутрисистемную классификацию. Здания и сооружения входят в группу объектов градостроительной деятельности, объединяющую вновь создаваемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства (их части) и самовольную постройку. Между собой объекты градостроительной деятельности отличаются наличием или отсутствием законных оснований возведения и факта ввода в ^эксплуатацию. Их правовые режимы характеризуются значительными отличиями, касающимися прежде всего порядка введения объектов в гражданский оборот. При определенных условиях (ввод в эксплуатацию, признание судом права собственности на объект самовольной постройки) указанные объекты градостроительной деятельности трансформируются в здания и сооружения, подпадая под действие соответствующего правового режима.

Классифицирующими признаками для зданий и сооружений выступают следующие: функциональное назначение (жилые и нежилые); социальное значение (объекты жилищно-коммунального и социально-культурного назначения), духовного значения (здания и сооружения, являющиеся памятниками истории и культуры), делимость (делимые и неделимые), вхождение в качестве элемента в состав сложных вещей (отдельные здания и сооружения и в составе сложных вещей — комплексов имущества), оборот осп особн ость (изъятые из оборота, ограниченные в обороте и оборотоспособные).

4. Для целей правового регулирования отношений принадлежности и оборота зданий и сооружений крайне важно определить соотношение правового режима зданий и сооружений с правовым режимом таких объектов, как земельные участки, на которых они расположены. Действующие правовые акты решают этот вопрос противоречиво и непоследовательно. В работе определяется структура необходимой нормативно-правовой регламентации, обосновывается представление об указанных объектах как о разнородных вещах, объединенных общим назначением в единое целое (сложную вещь, комплекс), части которого (элементы) за рамками их принадлежности к недвижимости имеют различный правовой режим, но в указанных законом случаях — одну правовую судьбу.

5. Сформировавшийся в Российской Федерации режим застройки нельзя признать оптимальным и привлекательным для осуществления инвестиционной деятельности — в этом режиме решительно преобладают индивидуальные административные решения о возможности застройки земельного участка над нормативным регулирования указанной деятельности. Полный отказ от индивидуальных согласований и разрешений в правовом режиме застройки и невозможен, и нецелесообразен. Предлагаются правовые средства, позволяющие смягчить, негативные последствия сложившегося дисбаланса: упорядочение и упрощение решения вопроса о предоставлении земельного участка под застройку, сокращение числа согласительных процедур, ограничение возмездных начал в сфере согласований и др.

6. Результаты исследования современных способов организации застройки позволяют сделать вывод о многообразии опосредствующих их правовых форм. Особое место среди них занимает конструкция двустороннего договора о долевом участии в строительстве, по которому одна сторона (лицо, осуществляющее или организующее застройку земельного участка) в установленный срок и за обусловленную плату обязуется передать в собственность участника (дольщика) вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости (его часть). В работе обосновывается квалификация указанного договора в качестве неназванной Гражданским кодексом разновидности договора купли-продажи, предлагается его наименование {договор о продаже вновь создаваемого или реконструируемого объекта недвижимости) и соответствующие правша о нем в Гражданском кодексе.

7. В российском законодательстве отсутствует общее правило (императивное или диспозитивное) о субъекте права собственности на вновь созданные здания и сооружения, который первым может вводить их в гражданский оборот. Исходя из представлений о единстве правовой судьбы застроенного земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружения, первоначальное право собственности на здание и сооружение должно признаваться за владельцем земельного участка, имеющим право на его застройку, если иное не предусмотрено законом или договором.

8. В новых исторических условиях признания права частной собственности на земельные участки предложен подход, отличающийся от подхода действующего законодательства, к решению вопроса о субъекте права собственности на самовольную постройку: норма ст. 222 ГК РФ должна признать право собственности на самовольную постройку владельца земельного участка и одновременно определить последствия такого признания (условия и порядок расчетов между владельцем земельного участка и владельцем самовольной постройки).

9. Отмечая наличие в действующем законодательстве о распорядительных действиях в отношении зданий и сооружений неудачных решений, а также пробелов, автор обосновывает новые по сравнению с известными предложения, направленные на устранение указанных недостатков, в частности:

— о совершенствовании правового регулирования условий и порядка совершения сделок со зданиями и сооружениями: предлагается распространить действие п. 2 ст. 37 ГК РФ на случаи согласия родителей несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного; законодательно закрепить применение условий отчуждения жилых помещений в случаях отчуждения доли в праве общей собственности на указанные объекты; изменить критерии определения крупной сделки, совершаемой органом юридического лица в особом порядке, путем предоставления юридическим лицам права самим устанавливать в учредительных документах стоимостную границу крупной сделки;

— о замене разрешительного режима изменения назначения зданий и помещений на общедозволительный с одновременным сохранением режима индивидуальных разрешений для случаев строительных изменений зданий и сооружений (переустройства и перепланировки);

— о закреплении в законе формы и механизма отказа от права собственности на здания и сооружения и устранении препятствий в приобретении права собственности другими лицами на такие бесхозяйные вещи посредством законодательного признания особого основания возникновения права собственности, исключающего требования добросовестности и 15-летнего срока непрерывного владения; об упорядочении отношений, возникающих в связи со сносом зданий и сооружений, исходя из представлений о сносе как виде градостроительной деятельности, режим которой следует определить в Градостроительном кодексе РФ.

10. Определяется соотношение правовых режимов зданий и помещений в них. Помещения с точки зрения своего телесного воплощения являются внутренними частями зданий (объемом, пространством). Одновременно помещения в зданиях являются самостоятельными объектами гражданско-правовых отношений и особым видом недвижимости, иным, чем здания и сооружения, что исключает автоматическое распространение правил о зданиях на отношения, возникающие по поводу помещений. Использование этого приема возможно только в пределах тождества объектов: их отношения к кругу недвижимых вещей, жилищному фонду, памятникам истории и культуры и т.п. В иных случаях для придания нормам значения, общего и для зданий, и для помещений необходима особая оговорка.

11. Обосновываются квалификационные характеристики специальных способов распоряжения зданиями и сооружениями, находящимися в государственной и муниципальной собственности, используемых в Российской Федерации с начала 90-х годов: разграничение государственной собственности, передача объектов социального назначения в муниципальную собственность в связи с реструктуризацией и приватизацией государственных предприятий и др. С учетом специфики отношений публичной собственности, а также особого социального значения передаваемых объектов, обосновывается доминирование в указанной сфере обязывающего типа правового регулирования, для воплощения которого предложены необходимые правила, равно как и для решения вопроса о моменте перехода права собственности и бремени содержания передаваемого имущества.

12. Впервые на современном нормативном и практическом материале проанализированы отношения по эксплуатации и ремонту зданий и сооружений, обеспечению „х сы а з„ерге^ески.и ресурсу а также сохранению зданий и сооружений, являющихся памятниками истории и культуры, выявлены кризисные явления в этой сфере. Предложены правовые средства, способствующие их преодолению: нормативное закрепление обязанности по содержанию общего имущества в зданиях за собственниками помещений, установление правил определения доли участия каждого в несении указанного бремени, изменение механизма привлечения обязанных лиц к исполнению своего долга, определение в правовых актах новых типов договоров, заключаемых в сфере управления недвижимостью и др.

13. Для обеспечения системности и целостности правового режима зданий и сооружений, их частей и комплексов предлагается ввести в Гражданский кодекс новую главу «Право собственности и иные вещные права на здания и сооружения», следующую за главой 17, а также внести изменения и дополнения в другие разделы Гражданского, Семейного, Земельного кодексов, другие федеральные и региональные правовые акты, принять новые федеральные законы, в частности «Об основах управления государственным и муниципальным имуществом».

Теоретическая значимость и практическая ценность результатов исследования. Научная значимость диссертационной работы определяется тем, что в ней содержится теоретическое обоснование и решение актуальной проблемы правового регулирования отношений, возникающих в связи с такими объектами недвижимости, как здания и сооружения. Впервые осуществлено полномасштабное исследований, результатом которого стала концептуальная модель правового режима указанных объектов, отражающая их предметные особенности, а также экономическую и социально-культурную значимость, и представляющая собой научно обоснованное целостное понятие об оптимальном состоянии правового регулирования отношений (не только частных, но и публичных), возникающих в связи со зданиями и сооружениями, начиная с тех, которые предшествуют их созданию, и заканчивая сносом. Основные положения работы могут быть использованы при продолжении исследования данной проблемы, необходимость которого предопределена тем, что правовой режим зданий и сооружений является развивающейся системой, которая сочетает в себе элементы, отличающиеся устойчивостью, и элементы, существование которых обусловливается конкретно исторической обстановкой и потому нестабильно.

Выводы, сделанные в диссертации, имеют значение для правотворческой деятельности, правоприменительной практики, а также преподавания курса гражданского права.

Апробация результатов исследования. Работа выполнена на кафедре гражданского права Юридического института Томского государственного университета. Основные положения опубликованы в 34 научных работах, в том числе в монографии «Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости», вышедшей в издательстве Томского государственного университета в 2002 г., заслушивались и обсуждались на международной (г. Екатеринбург) и всероссийских (города Барнаул, Кемерово, Красноярск, Новосибирск, Томск) научно-практических конференциях, съезде судей Томской области, семинарах нотариусов, риэлтеров, регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвентаризаторов объектов градостроительной деятельности. Результаты проведенного исследования использовались при составлении проектов правовых и индивидуальных актов, подготовке юридических заключений по запросам государственных и муниципальных органов и организаций Кемеровской области. Материалы и выводы, полученные при осуществлении данного исследования, используются автором при чтении курса «Гражданское право».

Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих 16 параграфов, заключения и списка использованных источников.

Пунктом 34 части 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что одним из оснований для приостановления и отказа в проведении кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, является отсутствие признаков изолированности и обособленности помещения от других помещений в здании или сооружении.

Несмотря на прямое указание в законе, понятия изолированности и обособленности по настоящее время юридически не закреплены, а их описание можно сделать только из анализа норм различных нормативных правовых актов.

Описание изолированности и обособленности

Федеральный закон № 218-ФЗ связывает понятие изолированности и обособленности только с помещением в зданиях и сооружения, на иные объекты недвижимости данные определения не распространяются. Термин «помещение» закреплен в Федеральном законе № 384-ФЗ – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, под данное описание подпадают жилые и нежилые помещения, расположенные в зданиях и сооружениях, имеющие самостоятельное целевое назначение. Понятие изолированности и обособленности помещений можно опосредованно вывести из анализа ряда самостоятельных норм права:

  • изолированность характеризуется ограничением помещения от остального объема здания за счет строительных конструкций и наличием отдельного входа;
  • обособленность подразумевает ограничение помещения от остального объема здания или сооружения строительными конструкциями и наличие одного выхода к местам общего пользования или непосредственно на улицу.

Под строительными конструкциями понимаются части здания и сооружения, выполняющие несущие, ограждающие и эстетические функции. Таким образом, изолированное и (или) обособленное помещение может быть отграничено от общего объема здания перекрытиями (пол или потолок) и стенами различного функционального назначения (капитальные стены или перегородки, зафиксированные в технической документации).

Юридически и простым языком

Понятие обособленности косвенно содержится в ст. 16 Жилищного кодекса РФ применительно к характеристикам квартиры. Под квартирой понимается обособленное помещение в многоквартирном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования дома и состоящее из одной или нескольких комнат.

Понятие изолированности следует из положений ст. 673 ГК РФ и ст. 15 ЖК РФ, которыми жилым помещением признается изолированное помещение, которое относится к объектам недвижимого имущества и пригодно для постоянного проживания.

Несмотря на сложность определения указанных терминов, можно установить следующие характерные отличительные черты изолированных и обособленных помещений:

  • у обособленного жилого или нежилого помещения имеется только признак ограничения строительными конструкциями, хотя ст. 16 ЖК РФ предусматривает, что у квартиры, как обособленного помещения должен иметься отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу;
  • при изолированности всегда имеется отдельный выход, который может обеспечивать доступ только к одному помещению (типичный пример – отдельная комната, которая имеет доступ к местам общего пользования квартирой или только к одному жилому помещению).

Обратите внимание! Изолированность и обособленность может устанавливаться в отношении одного и того же помещения. Изолированное помещение может входить в состав обособленного объекта (типичный пример – две или более изолированных комнат входят в состав одной квартиры).

Если в квартире имеется помещение с двумя или более входами (выходами), оно не может считаться изолированным (типичный пример – проходные комнаты в квартирах). Исключением будут являться случаи, когда все, кроме одного выхода, будут обеспечивать доступ к вспомогательным помещениям.

Комментарий специалиста. Хотя изолированность и обособленность помещений напрямую не регламентируется законодательством, именно эти два понятия позволяют относить помещения к объектам недвижимости. Если эти признаки отсутствуют у помещения, оно не подлежит кадастровому учету, а самостоятельные права на него не могут быть зарегистрированы. В таких случаях будет осуществляться регистрация прав на объект, в состав которого будут входить неизолированные и необособленные помещения. Для оценки вашего объекта – присылайте вопросы на нашу электронную почту.

Формулировки в ФЗ 218 и приказах

Федеральный закон № 218-ФЗ, который является базовым нормативным актом в сфере регистрации недвижимости, содержит только одно указание на термины изолированность и обособленность – в статье 26, которая определяет основания для приостановки кадастрового учета и регистрации прав.

В ряде подзаконных актов содержится косвенное упоминание и определения данных понятий:

  • Приказ Минземстроя от 04.08.1998 № 37 содержит принципы определения отдельных жилых и нежилых помещений;
  • Приказ Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 указывает на особенности оформления кадастровым инженером технического плана, в котором должны учитывать изолированность и обособленность помещений.

Помимо этого, важное значение имеет Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501. Данный документ не носит нормативного характера, однако содержит детальный анализ законодательства по состоянию на дату составления, позволяющий определить признаки обособленности и изолированности.

Комментарий специалиста. Поскольку основанием кадастрового учета является технический план, в настоящее время ключевая роль в определении изолированности и обособленности принадлежит кадастровому инженеру. Именно этому специалисту предстоит определить наличие у помещения указанных признаков для отражения их в техническом плане. В компании Смарт Вэй работают сотрудники, которые провели много дней у дверей кадастровой палаты, что позволяет почти мгновенно определять помещения, которые соответствуют правилу изолированности и обособленности.

Как это выглядит графически

Согласно ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, в содержание технического плана входит текстовая и графическая часть. При составлении графической части технического плана местоположение каждого помещения фиксируется на плане этажа или части здания (сооружения). Если здание или сооружение одноэтажное – местоположение определяется на плане целого здания или его части.

Как указывает ч. 6 ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ, местоположение помещения определяется путем графического отображения на плане этажа геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен помещения. Указанные стены и будут являться одним из признаков изолированности и обособленности помещения от остального объема здания.

Комментарий специалиста. Вплоть до января 2017 года на недвижимость выдавался кадастровый паспорт, в котором отражались сведения и характеристики объекта. С января 2017 года вместо кадастрового паспорта выдается выписка ЕГРН, графическая часть которого будет содержать отображение информации о местоположении помещения, его стенах и входе (выходе).

Мнение Минэкономразвития о изолированности и обособленности

Письмо Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501 было подготовлено в виде ответа на запрос службы Росреестра относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании и сооружении. Отметим ключевые моменты, по которым профильный департамент Минэкономразвития выразил свое мнение:

  • для возможности проведения процедуры кадастрового учета жилых помещений достаточно установить признак изолированности (например, изолированные комнаты в квартирах могут признаваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости);
  • для кадастрового учета нежилых помещений необходимо установить признак обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами.

Данная позиция по настоящее время является неофициальной, поскольку Минстрой России отказал в согласовании Письма Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501.

Заслуживает отдельного внимания Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, которое содержит следующие важные положения:

  • под обособленностью у помещения понимается только наличие стен (перегородок), тогда как изолированность подразумевает возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений;
  • изолированность и обособленность определяется кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ;
  • стены и перегородки отражаются на плане этажа или плане здания при оформлении технического плана помещения.

Данное письмо также не носит нормативный характер и содержит рекомендации по конкретной ситуации, изложенной в запросе.

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

В 2015 году служба Росреестра и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» подготовили информационное письмо по вопросу определения кадастровым инженером признаков изолированности помещения. Поскольку для подготовки рекомендаций использовалось Письмо Минэкономразвития от 24.12.2013 № ОГ-Д23-6667, органы Росреестра указали на необходимость учета следующих обстоятельств:

  • являются ли стены (перегородки) строительными конструкциями здания (т.е. частью здания);
  • обеспечивают ли указанные стены (перегородки) и материал, из которого они изготовлены, возможность исключения доступа в такое помещение.

Суть указанных рекомендаций заключалась в недопустимости признания изолированности помещений, если помещение разделено перегородками из материала, не способного обеспечить исключение доступа посторонних лиц (например, наличие перегородок из стекла не позволит признать обособленность и изолированного искусственно созданного помещения).

Комментарий специалиста. Законодательная неопределенность в понятиях изолированности и обособленности возлагает дополнительную ответственность на кадастровых инженерах, которым предстоит устанавливать эти признаки при выполнении кадастровых работ. Если на кадастровый учет в органы Росреестра представлен технический план помещения, в описании которых не будет достоверно подтверждена изолированность и обособленность, последует вынесение решения о приостановке процедуры. В этом случае может потребоваться выполнение повторных кадастровых работ, в противном случае органом Росреестра будет вынесен отказ в постановке помещения на кадастровый учет.

Изменения в 2017 году

Процедура кадастрового учета изменилась с введением в действие Федерального закона № 218-ФЗ. Если рассматривать состав нововведений, связанных с определением изолированности и обособленности помещений, необходимо отметить новые правила отказа в постановке объекта на учет и регистрации прав на него:

  • при рассмотрении поступивших документов на учет и регистрацию должностные лица Росреестра не имеют право сразу выносить решение об отказе в проведении указанных процедур, вместо этого выносится решение о приостановке действий;
  • если основания для приостановки не устранены заявителем, службой Росреестра выносится отказ в проведении кадастрового учета и регистрации.

Такое новшество позволяет устранить недостатки в представленных документах без необходимости повторного обращения. Например, если после приостановки кадастрового учета признаки обособленности и изолированности будут надлежащим образом зафиксированы в техническом плане, процедура будет продолжена на общих основаниях.

Также можно отметить позицию Верховного Суда РФ, который 30.11.2016 года утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета. Данный Обзор был составлен по итогам обобщения судебной практики по нормам ранее действовавшего Федерального закона № 122-ФЗ и Федерального закона № 221-ФЗ. Тем не менее, Верховный Суд РФ учел и положения нового Федерального закона № 218-ФЗ, отметив, что признаки изолированности включают в себя:

  • самостоятельное назначение объекта;
  • наличие отдельного входа;
  • помещение не должно использоваться для доступа в другие части здания или помещения, либо для прохода к общему имуществу собственников здания или к инженерным коммуникациям.

На этом основании признана правомерной практика судов, подтверждающих законность отказа в учете и регистрации частей подвала здания, коридоров и т.д.

Проблемы для раздела помещений и для регистрации частей помещений

Учитывая анализ нормативных правовых актов в части признаков изолированности и обособленности помещений, можно отметить следующие нюансы кадастрового учета помещений и их частей:

  • комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как единые объект недвижимости, если они являются смежными и изолированными друг от друга (данный вывод содержится в Обзоре судебной практики, утвержденной Верховным Судом РФ от 30.11.2016 г.);
  • изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как единый объект (вывод содержит в указанном Обзоре Верховного Суда РФ);
  • не могут быть предметом кадастрового учета и регистрации прав неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного назначения, а также часть общего имущества собственников многоквартирного дома (вывоз содержится в Письме Департамента недвижимости Минэкономразвития от 24.02.2014 № 23и-501);
  • установка в жилом помещении перегородок не означает факт создания нового объекта недвижимости, поскольку для признаков обособленности ключевое значение имеет отнесение стен к строительным конструкциям.

Все эти нюансы должен учесть кадастровый инженер в процессе выполнения кадастровых работ и подготовке технического плана на помещение.