Отчуждение недвижимости несовершеннолетнего

Об особенностях распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащем недееспособным гражданам

Совершеннолетние недееспособные граждане — это специфическая категория граждан, как правило, все являются инвалидами, страдающими психическими расстройствами. По своему состоянию здоровья они не могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и интересы. Таких граждан легко обмануть и лишить их самого ценного имущества – жилья. Недееспособные граждане могут иметь в собственности и владеть жилыми домами, квартирами, частью жилого дома или квартиры, а также комнатой, относящимися к недвижимому имуществу.

В целях защиты прав и законных интересов граждан, признанных судом недееспособными, органом опеки и попечительства устанавливается опека и назначается опекун, поскольку именно этот вид опеки характерен наибольшим количеством злоупотреблений в отношении имущества подопечных.

Впервые Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», вступивший в силу с 01.09.2008, детально урегулировал важные вопросы охраны, управления и распоряжения имуществом подопечных, в том числе особенностям распоряжения недвижимым имуществом, определил порядок и сроки выдачи органами опеки и попечительства разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных, определил порядок и сроки предоставления отчета опекуна о хранении, использовании и управлении имуществом подопечного, а также впервые предусмотрел введение ответственности опекунов и органов опеки и попечительства за нарушение прав и законных интересов подопечных.

Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащего подопечному, установлены статьей 20 указанного закона, согласно которой недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;

5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Данный перечень является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Свое согласие орган опеки и попечительства выдает предварительно, то есть до момента совершения сделки.

Опекун, обращаясь в орган опеки и попечительства, в заявлении указывает обоснование необходимости осуществления сделки, обусловленной интересами или выгодой подопечного и представляет необходимые документы, подтверждающие необходимость в совершении определенного вида сделки.

В свою очередь орган опеки и попечительства проверяет законность и обоснованность сделки, исключая возможность нарушения имущественных прав подопечного, при этом руководствуется единственным основополагающим принципом — совершение сделки в интересах подопечного.

Если сделка совершена не к выгоде подопечного, орган опеки отказывает в выдаче такого разрешения.

Отказ в выдаче предварительного разрешения на совершение сделки возможен лишь в случае нарушения имущественных прав подопечного, влекущего лишение его права на данное имущество либо уменьшения стоимости данного имущества.

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения предоставляются опекуну в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления. Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Согласно закону охрана имущества подопечного возлагается на опекуна. Вместе с тем, надзор за деятельностью опекуна и контроль за сохранностью имущества осуществляется органом опеки и попечительства.

Следует обратить внимание, что в соответствии с действующим законодательством органы опеки и попечительства не только дают опекунам разрешения, но и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. Например, орган опеки и попечительства вправе дать указание опекуну о необходимости в установленный срок со дня отчуждения недвижимого имущества подтвердить возникновение права собственности у подопечного на иное недвижимое имущество, путем предоставления свидетельства о праве собственности, зарегистрированного в установленном законом порядке.

В соответствии с вышеуказанной нормой закона при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства, либо заключенного не к выгоде подопечного, орган опеки и попечительства обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд о расторжении такого договора.

При расторжении договора в судебном порядке имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Таким образом, имущественные права недееспособных граждан имеют серьезные законодательно закрепленные позиции и позволяют максимально исключить случаи неправомерного распоряжения недвижимым имуществом подопечного.

Прием граждан по вопросам защиты прав и законных интересов недееспособных граждан проводится по адресу: г. Хабаровск, ул. Фрунзе, 67, кабинеты 412, 416, 417, с 09.00 до 18.00, перерыв с 13.00 до 14.00, телефоны: 8 (4212) 30-47- 45, 31-53-71, 30-43-07.

Управление опеки и попечительства совершеннолетних граждан
и учреждений министерства социальной защиты населения
Хабаровского края

Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним?

Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

  • лица в возрасте от 14 до 18 лет;
  • малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.

Действия родителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей — родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Действия опекунов и попечителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними (ст. ст. 32, 33 ГК РФ; п. п. 1, 2 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие. От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32, п. 2 ст. 33 ГК РФ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ; п. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):

1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог;

2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению);

3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;

4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Обязательное удостоверение сделки нотариусом

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф) в размере, зависящем от стоимости имущества. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ; пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ст. ст. 22, 53 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.