Оспорить право собственности

Согласно ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оспорить зарегистрированное право собственности на квартиру можно только в судебном порядке. Только суд может решить, насколько добросовестными были действия нынешнего собственника недвижимости, а также оценить возможности истребования данного недвижимого имущества из его собственности.
Гражданин, желающий оспорить зарегистрированное право собственности другого лица на жилье, должен подать в суд одновременно два иска. Первый – о признании недействительной сделки, в результате которой ответчик получил в собственность объект недвижимости, а второй – о признании своего права собственности на данную жилплощадь.

Истец должен собрать все документы, которые тем или иным образом подтверждают его право на получение в собственность оспариваемого объекта. Например, для того чтобы оспорить право собственности, которое получил нынешний собственник в порядке наследования по завещанию, истец может предъявить другое завещание, написанное наследодателем позднее того, по которому в свое время ответчик получил спорное имущество. Зачастую для того чтобы отменить право собственности «текущего» владельца недвижимости, истцу необходимо предъявить доказательства, свидетельствующие о недействительности сделки, которая стала причиной возникновения оспариваемого права собственности. Так, один из супругов без ведома второго может реализовать квартиру, которая находится в совместной собственности обоих супругов. В результате совершенной сделки покупатель становится новым собственником жилья. Однако если через какое-то время второй супруг продавца узнает об отчуждении данной квартиры, он имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В такой ситуации суд удовлетворит требование супруга, без ведома которого было произведено отчуждение жилья, находящегося в совместной собственности супругов. Если же имущество оказалось у ответчика в результате не одной сделки, а целого ряда сделок, для правильной оценки каждой из сделок должны привлекаться лица, которые принимали в них участие. Важным условием успеха предприятия по оспариванию права собственности является грамотно составленный иск. Поэтому нужно очень серьезно отнестись к выбору юриста, которому истец доверит защиту своих интересов в суде.

Тема 12. Иск в гражданском процессе.

Объем учебной нагрузки по теме

Форма обуче-

ния

Вид учебной работы

Очная форма

Заочная

(3 года)

Заочная

(3,5 года)

Заочная

(6 лет)

Аудиторная работа

Лекции

Семинары

Практ. занятия

Самостоятельная работа

Основные тезисы

Понятие и правовая природа иска. Право на иск.

Проблема понятия и правовой природы иска является одной из наиболее актуальных в процессуальной науке. Иск – достаточно сложная категория, что вызывает дискуссионный характер многих вопросов, касающихся понятия и правовой природы иска.

Исковое судопроизводство является основным видом гражданского судопроизводства (см. тему 1), и большинство гражданских дел рассматриваются и разрешаются именно по правилам искового производства.

Для исковой формы защиты характерно наличие спора о субъективном материальном праве, и как следствие, двух сторон этого спора с противоположными материально-правовыми интересами – истца и ответчика. Нарушение субъективного материального права истца дает ему право требовать устранения такого нарушения. Требование о защите нарушенного или оспариваемого субъективного материального права является исковым требованием.

Иск – это обращение заинтересованного лица в компетентный орган в установленной законом форме с требованием о защите оспариваемого или нарушенного права или охраняемого законом интереса.

Термин «иск» происходит от глагола «искать» . Предъявить иск – значит искать защиты нарушенного права.

В теории гражданского процесса существуют три основных подхода к определению правовой природы иска:

  • иск имеет материально-правовую природу;

  • иск имеет процессуально-правовую природу;

  • в иске сочетаются материально-правовые и процессуальные начала.

Материально-правовая природа иска проявляется в том, что иск – это требование, возникающее из материальных правоотношений, субъектами которых являются истец и ответчик.

Процессуальная сущность иска заключается в том, что требование истца к ответчику реализуется исключительно в установленной законом процессуальной форме – путем предъявления искового заявления в компетентный орган (суд, арбитражный суд, третейский суд).

Таким образом, иск является средством возбуждения процессуальной деятельности соответствующего компетентного органа.

Иск – это облеченное в установленную законом процессуальную форму и обращенное к компетентному органу материально-правовое требование заинтересованного лица к ответчику о защите нарушенного или оспариваемого права (охраняемого законом интереса), возникшего из частно-правовых отношений.

Право на иск

В понятии права на иск существуют два неразрывно связанных между собой правомочия: право на предъявление иска (процессуальная составляющая права на иск) и право на его удовлетворение (материально-правовая составляющая). Оба правомочия тесно связаны между собой.

Наличие или отсутствие права на предъявление иска проверяется при принятии искового заявления. Материально-правовая сторона права на иск, т.е. право на удовлетворение иска, проверяется и выясняется в ходе судебного разбирательства.

В теории гражданского процесса правомочие на предъявление иска, т.е. правомочие на возбуждение процесса, связывают с наличием предпосылок права на предъявление иска.

Различают общие и специальные предпосылки права на предъявление иска.

К числу общих для всех категорий дел относятся следующие предпосылки:

  • истец должен обладать гражданской процессуальной правоспособностью;

  • исковое заявление должно подлежать рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства;

  • должно отсутствовать вступившее в законную силу судебное постановление по тождественному спору;

  • должно отсутствовать ставшее обязательным для сторон и принятое по тождественному спору решение третейского суда, за исключением случаев, если суд отказал в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Первые две предпосылки носят название положительных предпосылок права на предъявление иска, остальные относятся к числу отрицательных предпосылок.

Помимо общих предпосылок права на предъявление иска существуют также специальные предпосылки для отдельных категорий споров, а именно: соблюдение установленного законом или договором обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Элементы и виды исков

В учебной литературе существуют различные точки зрения по вопросу об элементах иска, их сущности, содержании и числе. Независимо от научного подхода к определению состава элементов иска при любом из них в иске принято выделять два элемента: предмет и основание. Некоторые авторы в качестве элементов иска выделяют также содержание и субъектный состав участников спора.

Элементы иска позволяют индивидуализировать спор, определить тождество исков, квалифицировать спорные правоотношения.

Предмет иска – это материально-правовое требование истца к ответчику об устранении нарушения права и его восстановлении.

Вместе с тем, в науке существуют позиции, в соответствии с которыми предметом иска является спорное правоотношение; субъективное право; права и обязанности, нарушенные ответчиком; спор между истцом и ответчиком и др.

Помимо предмета иска существует так называемый материальный объект спора, которым может быть конкретная вещь, предмет, денежная сумма, подлежащая передаче, взысканию. Материальный объект спора входит в предмет иска.

Основание иска составляют юридические факты и правовые нормы, на которых истец основывает материально-правовое требование к ответчику.

В теории гражданского процессуального права различают юридическое и фактическое основание иска.

Фактическое основание иска составляют обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение заявленных требований

Юридическое основание иска – это правовые нормы, на которые ссылается истец в обоснование заявленных требований

Виды исков

Существует материально-правовая и процессуально-правовая классификация исков

В зависимости от характера спорного материального правоотношения, по отраслям и институтам гражданского, трудового и других отраслей права выделяются иски, возникающие из гражданских, трудовых, семейных, экологических, земельных и иных правоотношений.

Практическое значение материально-правовой классификации исков заключается в том, что она лежит в основе судебной статистики, на ее основании осуществляется обобщение судебной практики.

При процессуально-правовой классификации исков выделяются иски о признании, о присуждении и преобразовательные иски.

Иском о признании является обращение заинтересованного лица с требованием о признании наличия или отсутствия спорного материального права или правоотношения.

Иски о признании подразделяются на два вида — положительные (позитивные) и отрицательные (негативные).

Положительный иск о признании заключается в том, что истец требует признать наличие у него определенного права (например, иск о признании права собственности на жилое помещение) или подтвердить существование спорного правоотношения.

Предъявляя отрицательный иск о признании, истец требует признать за ответчиком отсутствие спорного права (к числу таких исков можно отнести иск о признании ответчика неприобртешим право пользования жилым помещением) или отсутствие спорного материального правоотношения (например, иск об оспаривании отцовства).

Иск о присуждении характеризуется тем, что истец просит не только признать за ним определенное субъективное право, но и обязать ответчика соответственно этому признанному праву совершить определенные действия — передать денежные средства, имущество, освободить помещение, земельный участок и т.д.

Иски о присуждении могут быть принудительно исполнены в установленном действующим законодательством порядке. Именно поэтому их нередко называют исполнительными исками.

Преобразовательный иск – это обращение заинтересованного лица с требованием об изменении или прекращении существующего правоотношения. Решение суда об удовлетворении преобразовательного иска является юридическим фактом, который влечет изменение или прекращение правоотношения. К числу преобразовательных исков можно отнести, например, иск о расторжении договора. В этом случае вступление в законную силу решения суда о расторжении договора прекращает возникшие из данного договора обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком.

Процессуальные средства защиты ответчика против иска.

К числу процессуальных средств защиты ответчика против иска можно отнести непризнание иска ответчиком, возражения относительно заявленных исковых требований и встречный иск.

Возражения являются основным процессуальным средством защиты ответчика против иска. Такие возражения могут носить процессуальный или материально-правовой характер. Предъявляя процессуальные возражения, ответчик оспаривает правомерность процесса (в качестве примера таких возражений можно привести ссылку ответчика на несоблюдение истцом установленного договором обязательного досудебного порядка урегулирования спора и соответствующую данным возражениям просьбу оставить исковое заявление без рассмотрения). Процессуальные возражения имеют целью приостановление или прекращение производства по делу и основаны на нормах процессуального права.

Материально-правовые возражения, в свою очередь, направлены на опровержение исковых требований. Оспаривая иск, ответчик может опровергать указанные истцом материальные факты, а также ссылаться на юридическую необоснованность исковых требований (т.е. неправильное указание истцом нормы права, неверную юридическую квалификацию спорных правоотношений и т.п.). Цель материально-правовых возражений – добиться отказа в удовлетворении исковых требований по существу.

Также ответчик вправе до вынесения решения судом предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска производится по его общим правилам.

Встречный иск – это материально-правовое требование ответчика к истцу, заявленное для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Закон (ст. 138 ГПК) предусматривает определенные условия принятия встречного иска к производству суда вместе с первоначально предъявленным исковым требованием в случаях, если:

  • встречное требование направлено к зачету первоначального требования;

  • удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;

  • между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

Распоряжение исковыми средствами защиты.

В силу ст. 39 ГПК истец может изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований или отказаться от иска. Ответчик вправе признать иск. Стороны могут завершить дело мировым соглашением.

Отказ истца от иска означает отказ не только от его материально-правового требования к ответчику, но и от использования процессуальных средств защиты этих требований.

Признание иска ответчиком представляет собой высказанное ответчиком в суде согласие с исковым требованием истца.

Мировое соглашение – это соглашение истца и ответчика, в котором они посредством взаимных уступок заново определяют свои права и обязанности по спорному материальному правоотношению.

Суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц (ч. 2 ст. 39 ГПК РФ).

Не относится к изменению предмета иска увеличение или уменьшение размера исковых требований. При изменении размера исковых требований предмет и основание иска остаются прежними, а изменяется только количественная сторона материального объекта спора.

Также истец вправе соединить в одном исковом заявлении несколько требований, связанных между собой. Подобное соединение часто оказывается целесообразным и полезным для рассмотрения дела и положительно влияет на ход процесса, поскольку служит интересам наиболее полного и быстрого рассмотрения дела.

В одном исковом заявлении могут быть объединены требования как имущественного, так и неимущественного характера. Чаще всего такие требования вытекают из одного и того же спорного правоотношения. Не исключена возможность рассмотрения в одном процессе нескольких исковых требований, хотя и не вытекающих из одного материального правоотношения, однако целесообразность их совместного рассмотрения диктуется конкретными обстоятельствами дела.

Обеспечение иска.

Институт обеспечения иска представляет собой совокупность мер, установленных законом, которые могут применяться судом по своей инициативе или по ходатайству лиц, участвующих в деле, если существует предположение, что исполнение вынесенного по делу решения станет впоследствии затруднительным или невозможным (ст. 139 ГПК).

Суд или судья по заявлению или ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе может принять меры к обеспечению иска. Судом или судьей может быть допущено несколько видов обеспечения иска (ст. 140 ГПК РФ).

Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Решая вопрос об обеспечении иска, суд должен принять во внимание, что данное обстоятельство может причинить вред интересам ответчика и других лиц. В связи с этим обеспечение иска решается с учетом охраны прав и интересов других лиц, участвующих в деле.

Ст. 140 ГПК предусматривает следующие меры по обеспечению иска:

  • наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

  • запрещение ответчику совершать определенные действия;

  • запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства;

  • приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключение из описи);

  • приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке.

В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в законе (ст. 139 ГПК РФ).

Судом или судьей в необходимых случаях может быть допущено несколько мер по обеспечению иска.

Закон не содержит указания на то, какая конкретно мера и по какому исковому требованию может применяться. Данный вопрос решается судьей в зависимости от конкретных обстоятельств дела по собственному усмотрению.

Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию (ч. 3 ст. 140).

Обеспечение иска допускается как в целом, так и в части.

О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение (ст. 140 ГПК).

Заявление об обеспечении иска рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле. О принятии мер по обеспечению иска судья или суд выносит определение. (ст. 141 ГПК).

Определение суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных постановлений. На основании определения суда об обеспечении иска судья или суд выдает истцу исполнительный лист и направляет ответчику копию определения суда (ст. 142 ГПК).

ГПК предусматривает замену одного вида обеспечения иска другим. По заявлению лица, участвующего в деле, допускается замена одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска в порядке, который предусмотрен законом (ст. 143 ГПК РФ).

Вопрос о замене одного вида обеспечения иска другим разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте заседания, однако их неявка не служит препятствием к рассмотрению вопроса о замене вида обеспечения.

При обеспечении иска о взыскании денежной суммы ответчик взамен принятых судом мер по обеспечению иска вправе внести на счет суда истребуемую истцом сумму (ч. 2 ст. 143 ГПК).

Обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда (ст. 141 ГПК). Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.

На все определения суда об обеспечении иска может быть подана частная жалоба (ст. 145 ГПК).

В случае, если определение суда об обеспечении иска было вынесено без извещения лица, подавшего жалобу, срок подачи жалобы исчисляется со дня, когда такому лицу стало известно это определение.

Подача частной жалобы на определение суда об обеспечении иска не приостанавливает исполнение этого определения. Подача частной жалобы на определение суда об отмене обеспечения иска или о замене одних мер по обеспечению иска другими мерами по обеспечению иска приостанавливает исполнение определения суда (ст. 145 ГПК).

В соответствии со ст. 146 ГПК судья или суд, допуская обеспечение иска, может потребовать от истца предоставления обеспечения возможных для ответчика убытков (встречное обеспечение). Ответчик после вступления в законную силу решения суда, которым в иске отказано, вправе предъявить к истцу иск о возмещении убытков, причиненных ему мерами по обеспечению иска, принятыми по просьбе истца.

Вопросы для подготовки к семинарскому занятию:

  1. Понятие и правовая природа иска.

  2. Элементы иска.

  3. Классификация исков.

  4. Процессуальные средства защиты ответчика против иска.

  5. Обеспечение иска.

Темы для докладов и сообщений:

  1. Процессуальные сроки.

  2. Судебные расходы.

Задания для практической работы:

1. Классифицируйте перечисленные иски:

  • иск о признании права пользования жилым помещением;

  • иск о взыскании долга по договору займа;

  • иск о расторжении договора аренды;

  • иск о признании недействительным договора купли-продажи;

  • иск об определении порядка пользования жилым домом;

  • иск о признании права собственности на автомобиль;

  • иск о восстановлении на работе;

  • иск о выселении;

  • иск о расторжении брака;

  • иск о выделе доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности;

  • иск о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работы по договору бытового подряда.

2. Приведите по два примера изменения предмета иска и изменения основания иска.

Вопросы для самостоятельной работы:

  1. Дайте определение иска.

  2. В чем выражается материально-правовая природа иска?

  3. В чем выражается процессуально-правовая природа иска?

  4. Какие виды исков выделяются при процессуально-правовой классификации?

  5. Чем иск о признании отличается от иска о присуждении?

  6. Что такое преобразовательный иск?

  7. Что такое предмет и основание иска?

  8. Какие процессуальные средства может использовать ответчик для защиты против исковых требований?

  9. Что такое встречный иск? При каких условиях суд принимает иск ответчика к истцу как встречный для совместного рассмотрения с первоначальным иском?

  10. В каких случаях суд может применить меры по обеспечению исковых требований?

  11. Какие меры по обеспечению иска допускаются процессуальным законодательством?

Основания

Процесс оспаривания оформления и переоформления владельцев собственности на жилое имущество осуществляется при наличии документов:

  • справка из БТИ;
  • бумага, идентифицирующая личность;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство о регистрации в налоговом учете;
  • контракт купли-продажи;
  • иная бумага подтверждающая совершение сделки с недвижимостью;
  • письменно оформленное согласие супруга(и) на совершение сделки по недвижимости, подтвержденное нотариусом.

После сбора перечня бумаг будет сделана запись в Государственном реестре. Запись свидетельствует о внесении изменений имени собственника на конкретный жилой объект имущества. Зарегистрированное имя владельца собственности в Государственном реестре можно оспорить.

Вышеуказанный пакет документов позволяет оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество, также предоставив основания для подачи иска и доказательства неправомерности сделки.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество можно оспорить на основаниях:

  • В случае дарения недвижимости — даритель недееспособное лицо;
  • В случае завещания — завещатель недееспособен, подписал документ под угрозами, насилием, был введен в заблуждение;
    При заключении контракта на регистрацию квартиры (дома) были использованы ложные сведения, представлены ложные документы;
  • Неверное составление контракта — ошибки в документе, исправление подписей, помарки, указание неправдивых сведений;
  • Содержание документа несет неправомерный характер, нарушающий законность заключаемой сделки. Все неправомерности сделок по закону можно оспорить.

На основании предоставления документов, доказательств и веских причин, судьей принимается решение. По судебному вердикту, после процедуры оспаривания, выявляется новый собственник жилья.

Куда обращаться?

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Судебная инстанция выбирается истцом исходя из того, где расположен объект для споров.

По законам РФ, разбирательства, касающиеся зарегистрированного право на собственность, проводятся в суде. Т.к. только по судейскому делопроизводству будет принято верное решения. Суд постановит насколько действия собственника жилья были добросовестными, соблюдались ли нормы закона.

Важно: если сделка о праве собственности на движимость была заключена в результате дарения, то перед тем как подать иск и оспорить, стоит удостовериться в сроке давности. Срок давности в такой ситуации составляет 3 года.

Порядок действий

Поэтапно, как оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество:

  • получение консультации у юридического специалиста;
  • сбор бумаг, подтверждающих право на зарегистрированное имущество;
  • обращение в судебную инстанцию;
  • получение письменного вердикта судьи;
  • в случае положительного исхода судебного процесса — перерегистрация прав собственности на жилой объект в Едином Госреесте.

Перед тем, как оспорить имя владельца зарегистрированной имущественной собственности и обратиться в судебную инстанцию, истцу следует собрать документы, касающиеся зарегистрированного права на квартиру (дом).

Далее стоит подготовить два исковых заявления:

  • Первое — прошение о признании передачи прав собственности на имущество на свое имя;
  • Второе — прошение о признании ранее заключенной сделки на недвижимое имущество — недействительной (неправомерной).

Поскольку исход судебного дела, решения по нему, напрямую зависят от правильно оформленного искового заявления и приложений к нему, нужно грамотно составить иски.

Для уверенности в правомерности своих деяний, чтобы оспорить права на зарегистрированное имущество, нужна консультация опытного юриста, так как споры, рассматриваемые в судебном порядке, индивидуальны для всех граждан. Задайте вопрос нашему юристу и получите развернутый ответ по вашей просьбе. Также, конкретно по вашему делу, он подскажет как оформить иск и какие бумаги обязательны для суда, чтобы оспорить имя владельца недвижимостью.

По установленным правилам, типичное исковое заявление для предоставление в суд должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции — адрес, название, Ф.И.О. главы отдела, Ф.И.О. ответчика;
  • Оглавление прошения;
  • Содержание — описать зарегистрированное имущество, права владения жильем, указать имя собственника. Предоставить ссылки на законодательные нормы, которые означают основания для открытия спора и начало разбирательства. Выдвинуть требования к ответчику, опираясь на нормы законов;
  • Указать перечень приложений к исковому заявлению;
  • Дата и роспись истца.

, чтобы оспорить зарегистрированное право на недвижимое имущество.

Второе прошение, указывающее на незаконность (недействительность) сделки по зарегистрированному имуществу на правах собственности, оформляется по вышеуказанному образцу.

Надлежащие способы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Если иск о признании недействительным зарегистрированного права не является способом защиты гражданских прав, то возникает вопрос о надлежащем способе оспаривания зарегистрированного права и аннулирования регистрационной записи. Правовая позиция, высказанная в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. № 15148/08, привела к тому, что арбитражные суды стали отказывать в удовлетворении исков о признании недействительным зарегистрированного права, не предлагая иного потенциального способа защиты вещного права истца .

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо вправе применить один из способов защиты гражданских прав, который предусмотрен ст. 12 ГК РФ. Но какое требование из перечисленных в ст. 12 ГК РФ следует заявлять?

Предварительно необходимо указать, что основанием оспаривания зарегистрированного права выступает оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, а также акт государственного органа или органа местного самоуправления. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается либо в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной, либо в признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, на основании которых зарегистрировано право.

В постановлении от 28 апреля 2009 г. № 15148/08 Президиума ВАС РФ указал, что восстановление нарушенного права собственности применительно к спору об оспаривании государственной регистрации возможно лишь путем заявления требования об изъятии имущества из чужого незаконного владения. При этом следует отметить, что постановлением Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. по делу № 15148/08 определена правовая позиция по применению норм права при обращении в суд с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество и признании права на него при отсутствии у истца титула собственника и фактического владения.

Следовательно, выбор надлежащего способа оспаривания зависит от фактических обстоятельств конкретного дела. При этом в судебной практике пока не сформирован единый подход о надлежащем способе оспаривания. В связи с этим попытаемся предложить наиболее оптимальные и нормативно обоснованные варианты оспаривания.

Первым вариантом оспаривания зарегистрированного права является требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости. Данный вариант оспаривания применяется только в случае, если сторонами спора по оспариванию зарегистрированного права выступают те же лица, что и сторонами недействительной сделки. Если же приобретатель по недействительной сделке в последующем произвел отчуждение спорной недвижимости, то для оспаривания зарегистрированного права третьего лица (лица не участвующего в первой сделке) следует заявлять вещно-правовое требование. При помощи реституции собственник может получить вещь только от стороны по своей недействительной сделке.

Такой вывод соответствует судебной практике, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В пункте 1 указанного обзора приведено дело, когда между обществом с ограниченной ответственностью (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключен и исполнен договор купли-продажи нежилых помещений. Исходя из ничтожности этого договора, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу об истребовании из его незаконного владения переданных во исполнение договора помещений. Как установлено судом, стороны совершили и исполнили ничтожную сделку. Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. Ввиду того, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения к отношениям сторон применению не подлежат. На основании изложенного в исковых требованиях было отказано по мотивам выбора ненадлежащего способа защиты.

Как справедливо отметил К.И. Скловский, «механизм, предусмотренный ст. 301-302 ГК РФ, не предназначен для возврата вещи собственнику, заключившему недействительную сделку, от другой стороны этой же сделки»1.

Если имущество получено приобретателем от управомоченного отчуждателя, то категория добросовестности применению не подлежит. А применение реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Это значит, что при возврате сторонами полученного по недействительной сделке, совершенной управомоченным лицом, не имеется оснований учитывать добросовестность сторон, определенную в ст. 302 ГК РФ.

Указанный подход в оспаривании зарегистрированного права встречается в судебной практике. Так, например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 сентября 2009 г. по делу № А56-15189/2008 указано, что восстановление нарушенного права собственности применительно к делу об оспаривании зарегистрированного права возможно лишь путем заявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Более того, ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 31 июля 2009 г. по делу № А32-22716/2008 пришел к выводу, что погашение записи о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть произведено заинтересованным лицом во внесудебном порядке на основании вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной.

Второй и третий варианты оспаривания зарегистрированного права связаны с использованием вещно-правовых исков и применяются, когда стороны спора об оспаривании и стороны первоначальной недействительной сделки не совпадают.

Реституция в такой ситуации не применяется, поскольку между первоначальным собственником и последним приобретателем нет непосредственной правовой связи. Их связывает только цепочка недействительных сделок. На невозможность использования реституции в таких ситуациях указано в постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П .

Если применение реституции невозможно, то оспаривание зарегистрированного права на недвижимость производится с помощью вещноправовых исков. При этом решающее значение в выборе конкретного иска имеет обстоятельство, связанное с тем, кто владеет предметом спора. Так, ФАС Поволжского округа указывает, что оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках вещноправовых способов, предусмотренных гражданским законодательством (виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права собственности)1. При этом суд не уточняет, в каких случаях применяется тот или иной вещный иск и как может быть оспорено зарегистрированное право посредством негаторного иска.

Второй вариант оспаривания зарегистрированного права реализуется посредством виндикационного иска и применяется, если истец не обладает на предмет спора зарегистрированным правом и фактически им не владеет. Следовательно, вопрос о вещном праве на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных ст. 223 и 302 ГК РФ. Это следует из системного истолкования норм гражданского права о способах защиты права собственности (гл. 20, ст. 12 ГК РФ), а также исходя из принципа равенства участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ст. 1 ГК РФ).

Рассмотрением виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединения права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав и интересов.

Высший Арбитражный Суд РФ в своей практике исходит из того, что поскольку истец не владеет спорной недвижимостью и не обладает на нее зарегистрированным правом, оспаривание права собственности ответчика невозможно без предъявления виндикационного иска . Данная правовая позиция встречается в практике окружных судов.

В практике ФАС Уральского округа не раз отмечалось, что при признании договора, послужившим основанием государственной регистрации, недействительным или незаключенным, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не является препятствием для рассмотрения виндикационного иска (а равно негаторного и иска о признании права собственности) и для решения судом вопроса о законности возникновения зарегистрированного права.

Более того, в пункте 4 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости (утвержденном Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 5 сентября 2008 г.), сделан вывод, с которым следует согласиться: вступившее в законную силу решение арбитражного суда

06 истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости лица, в пользу которого вынесен судебный акт, вне зависимости от того, имеется ли указание в резолютивной части судебного решения на признание права собственности на спорные объекты недвижимости за данным лицом.

Данный подход основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. А иск об истребовании из чужого незаконного владения объектов недвижимости удовлетворяется только в случае установления судом наличия права собственности истца и незаконности владения ответчиком предметом спора.

Более того, в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанно, что «основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации».

Указанная выше тенденция судебной практики вполне может быть в будущем отражена в законодательстве. В подпункте «г» пункта 2.7. раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от

7 октября 2009 г., предлагается ввести в законодательство положение о том, что лицо, считающее себя собственником, вправе сразу предъявить виндикационный иск к лицу, чье право зарегистрировано в реестре .

Несмотря на наличие такой прогрессивной судебной практики, в теории сохраняется мнение о том, что в случаях, когда право ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, истец не может ограничиваться требованием о виндикации. Он должен в этом случае предъявлять иск о признании своего права на объект и требовать восстановления владения имуществом.

Третий, и последний, вариант оспаривания зарегистрированного права применяется, если истец является фактическим владельцем недвижимого имущества, зарегистрированное право на которое им оспаривается. В этой ситуации защита прав истца в отношении недвижимости может производиться лишь посредством заявления требования о признании права собственности на указанное имущество.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 4 сентября 2007 г. № 3039/07 решен вопрос о соотношении иска о признании права собственности и виндикационного иска при оспаривании зарегистрированного права. В нем Президиум ВАС РФ указал, что в удовлетворении заявления о признании права собственности на нежилое помещение отказано правомерно, так как вопрос о праве собственности на недвижимое имущество в случае утраты истцом владения спорным помещением может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска.

Возможность оспаривания зарегистрированного права по средствам иска о признании права собственности не вызывает сомнений как в правовой литературе, так и в судебной практике. Так, в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2009 г. № 18АП-3935/2009 сказано, что «предъявление заинтересованным лицом требования о признании права федерального собственности может расцениваться как оспаривание зарегистрированного права в порядке ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В рамках данного требования суд разрешает вопрос о наличии оснований для отнесения спорного имущества к собственности Российской Федерации или муниципального образования».

Более того, возможность использование в описанной ситуации иска о признании права собственности для оспаривания зарегистрированного права собственности предусмотрена в пункте 58 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В пункте 59 этого же постановления сказано, что иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Среди случаев оспаривания зарегистрированного права стоит отметить ситуацию, когда право собственности на один и тот же объект одновременно зарегистрировано за несколькими лицами. Единственной особенностью рассмотрения таких дел является то, что суду необходимо оценить основания возникновения права как истца, так и ответчика. При этом в такой ситуации само по себе наличие государственной регистрации права ответчика не влияет на возможность оспаривания этого права истцом, так же как и наличие записи о праве истца не свидетельствует об отсутствии (недействительности) оснований возникновения права ответчика.

Надо отметить, что в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предложено в описанной выше ситуации предъявлять требование о признании права отсутствующем. Представляется, что введение в практику такого способа защиты является излишним, так как в описанной ситуации вполне возможно использование как виндикационного иска, так и иска о признании права собственности. Лучше действовать по принципу «бритвы Оккама» — не приумножать сущности без веской на то надобности.

Следует отметить, что современная судебная практика намного упростила, сделала более понятным порядок оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество. До начала внедрения новой судебной практики заинтересованным лицам приходилось сочетать множества исков для обеспечения восстановления нарушенного права. Так для обеспечения восстановления нарушенного права было необходимо включать в одно исковое заявление несколько требований: требования о признании недействительным права собственности, о признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения.

На основании проведенного анализа судебной практики и учитывая выдвинутые нами положения можно сделать следующие каткие выводы об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость.

Во-первых, фактом, на основании которого можно оспорить зарегистрированное право, является недействительность правоустанавливающих документов, послуживших основанием к такой регистрации. В требованиях об оспаривании зарегистрированного права будет отказано, если не оспорены основания возникновения права. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной и требования о признании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным.

Во-вторых, требование о признании недействительным зарегистрированного права является ненадлежащим способом восстановления нарушенного права.

В-третьих, для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости, а если применение реституции невозможно, то заявлять виндикационный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).

  • См.: постановления ФАС Дальневосточного округа от 05.10.2009 № Ф03-4998/2009, от 11.09.2009 № Ф03-4628/2009; постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2009 № Ф04-4167/2009(10461-А75-45); постановления ФАС Московского округа от 21.10.2009 № КГ-А41/10702-09, от 28.08.2009 № КГ-А41/7068-09, от 17.08.2009 № КГ-А41/6325-09; постановления ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А65-5708/06, от 25.09.2009 по делу № А12-2621/2009, от 31.08.2009 по делу № А65-24498/2008, от 12.08.2009 по делу № А65-21783/2008; постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2009 по делу № А56-15189/2008, от 28.08.2009 по делу № А21-5804/2008; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.2009 по делу № А32-591/2009, от 20.08.2009 по делу № А32-18919/2008 и др.
  • См.: определение ВАС РФ от 24.09.2009 № ВАС-11-9999/09; постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.09.2009 № ФОЗ-4911/2009; постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 № А32-8291/2009, от 08.10.2009 № А32-163/2009; постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.08.2009 № А21-5804/2008; постановление ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А65-5708/06 и др.
  • Скловский К.И. Некоторые проблемы реституции // Вестник ВАС РФ, 2002, №8, С. 114.
  • Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева».
  • См.: постановления ФАС Поволжского округа от 01.10.2009 по делу № А65-5708/06, от 25.09.2009 по делу № А12-2621/2009 и др.
  • См.: постановления Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 10527/08, от 15.09.2009 № 5429/09; определение ВАС РФ от 28.04.2008 № 5836/08 и др.
  • См.: постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 по делу № А56-51773/2005; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 по делу № А32-4151/2009 и др.
  • См.: пункт 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (одобренном Президиумом ФАС Уральского окру-
  • га, протокол № 7от 27 апреля 2007 г.); постановления ФАС Уральского округа от 09.10.2006 № Ф09-8905/06-С6, от 20.07.2006 № Ф09-903/06-С6 и др.
  • Вестник ВАС РФ, 2009, № 11, С. 47.
  • См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав: автореферат дисс. … докт. юрид. наук. — М., 2008.
  • См.: постановление ФАС Восточно-сибирского округа от 10.05.2006 по делу № А19-29387/05-25-Ф02-2158/06-С2; постановление ФАС Западно- Сибирского округа от 01.03.2006 № Ф04-813/2006(20246-А27-22); постановления ФАС Московского округа от 16.07.2008 № КГ-А40/6065-08, от 06.02.2008 № КГ-А40/14788-07; постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2007 по делу № А56-51773/2005; постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2007 № Ф09-568/07-С6; постановления ФАС Центрального округа от 06.02.2009 по делу № А35-1385/08-С12, от 16.10.2008 № Ф10-4531/08 и др.