Оспаривание кадастровой стоимости ОКС

Содержание

Площадь ОКС — a для чего собственнику необходим кадастровый паспорт?



Все мы время от времени участвуем в юридических сделках, связанных с недвижимостью. Это может быть и перепланировка, и экспертиза технического состояния квартиры, и ипотека — для этого собственнику всегда необходимо иметь на руках ряд документов.

  • Площадь ОКС — a для чего собственнику необходим кадастровый паспорт?
  • Что это такое — технический план ОКС?
  • Для чего нужен технический план объекта капитального строительства?
  • Из чего состоит технический план?
  • Что из себя представляет технический план и в каком формате он должен быть предоставлен?
  • Кому и зачем необходим паспорт на объект капитального строительства?
  • Что делать, если площадь недвижимости в свидетельстве не согласуется цифрами в паспорте?
  • Сколько стоит оформить кадастровый паспорт?
  • Площадь окс a в кадастровом паспорте
  • Ответы юристов (1)
  • Ищете ответ?
  • ОКС в кадастре – это: понятие, процедура регистрации и особенности данной процедуры
  • Что такое ОКС и его технический план?
  • Подготовка технической документации
  • Нюансы рассматриваемого вопроса
  • Добавить комментарий Отменить ответ
  • Обсуждения
  • Площадь ОКСа и общая площадь
  • 4 сообщения
  • Площадь окс’a. Сведения из ЕГРН
  • Площадь окс’a
  • Площадь оксa в Кадастровом паспорте
  • Площадь оксa и общая площадь помещения
  • Площадь окс отличается от площади дома
  • Разъяснение других сложных моментов
  • Площадь окс’a. Сведения из ЕГРН : 8 комментариев
  • Добавить комментарий Отменить ответ
  • Пособие для покупателя недвижимости:
  • Пособие для продавца недвижимости:
  • Сделки с недвижимостью
  • Кадастровые определения
  • 1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru
  • Почему не совпадает информация в кадастровом паспорте и паспорте БТИ.
  • Почему не совпадает информация в кадастровом паспорте и паспорте БТИ.
  • Re: Почему не совпадает информация в кадастровом паспорте и паспорте БТИ.
  • Re: Почему не совпадает информация в кадастровом паспорте и паспорте БТИ.
  • площадь окс а
  • Площадь окс а в кадастровом паспорте
  • ПОРЯДОК ВКЛЮЧЕНИЯ В ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ДОМА (ЕГО ЧАСТИ) ПЛОЩАДИ МАНСАРДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
  • в выписке их техпаспорта БТИ и свид-ве о госрегистрации права написана разная площадь здания.кому верить?

В данном случае речь идёт о кадастровом и техническом паспортах. Стоит разобраться, что это за документы, для чего они нужны, где и как их получить. В худшем случае владелец объекта недвижимости не сможет производить со своим имуществом никаких сделок, а это чревато множеством неприятностей. К примеру, срочно продать жилую площадь или выселить жильца из квартиры без паспорта не получится — все равно придётся его получать.

Что это такое — технический план ОКС?

но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!



Все консультации у юристов бесплатны.

План ОКС — это документация, содержащая сведения государственного кадастра недвижимости. Также в ней указываются данные в зависимости от типа осуществляемой работы:

  • информация о зданиях, помещениях, сооружениях или объектах незаконченного строительства, необходимая для постановки такой недвижимости на учёт;
  • информация о части или некоторых частях объекта, необходимая для постановки такой недвижимости на учёт;
  • новая информация об уже существующей недвижимости, уже имеющей кадастровый номер, требующаяся для того, чтобы внести изменения об этом объекте в кадастр недвижимости.

Для чего нужен технический план объекта капитального строительства?

С начала 2013 года кадастровый учёт ОКС происходит на основании технического плана. Технический план необходим, когда осуществляется:

  • кадастровый учёт вновь возводимых сооружений (жилые и нежилые сооружения);
  • кадастровый учёт различных помещений (комнат, квартир, гаражей и т. д.);
  • кадастровый учёт объектов незаконченного строительства (в случае если нужно быстро произвести регистрацию права на данную площадь);
  • изменение в сведениях кадастра недвижимости об учтённых объектах капитального строительства.

Из чего состоит технический план?

Как правило, технический план составляют две основные части. Одна из них текстовая, a другая — графическая. Части делятся на те подразделы, которые обязательны для включения всегда, и на те, что необходимо вписывать лишь при определённом виде проводимых работ.

Что из себя представляет технический план и в каком формате он должен быть предоставлен?

С января 2013 года технический план должен быть предоставлен в органы кадастрового учёта в электронном формате (то есть на электронном носителе). Документ заверяется электронно-цифровой подписью сотрудника, который подготавливал этот план. Инженер должен быть аттестован, чтобы его деятельность была законна.



Технический план будет принят в формате электронного документа с соответствующим заявлением, а также приложенной планировкой помещения:

  • в органах кадастрового учёта по месту нахождения объекта;
  • через МФЦ по месту нахождения объекта;
  • почтовым отправлением (с уведомлением о вручении и описью вложений);
  • через специализированный портал Росреестра.

Итогом этого процесса станет приобретение кадастрового паспорта или же кадастровой выписки объекта недвижимости.

Что делать, если площадь недвижимости в свидетельстве не согласуется цифрами в паспорте?

Как поступить, если, изучая документы на жилую площадь, вы обратили внимание на то, что в кадастровом паспорте допущена юридическая ошибка? Разногласия в документации заставляют задуматься. Почему или из-за чего же так могло получиться?

Возможно, это ошибка специалиста, который работал с вами, или же компьютерный сбой. Есть и другая теория: была проведена реконструкция объекта. Так или иначе, ошибки в паспортах объектов капитального строительства встречаются постоянно, так что причина может быть именно в этом, а не в реконструкции. Связано это с тем, что раньше сведения вносились сотрудниками вручную.



Собственник все так же может совершать сделки со своей недвижимостью, но в документах нужно указывать то число, которое указано в паспорте, даже если площадь помещения на самом деле имеет другие габариты. Если разница небольшая, то это не критично. Как правило, это не создаст владельцу проблем, так же как и потенциальному покупателю. В случае если не совпадает адрес, то документ нужно обязательно поменять — это существенное отличие, и оно будет препятствовать сделке купли-продажи или любой другой юридической сделке.

Если внесения в паспорт необходимы, то следует обратиться к услугам аттестованного кадастрового инженера. Он сделает все расчёты, а после подаст заявление вместе с новыми данными в Кадастровую палату.

Что такое ОКС и его технический план?

Объект капитального строительства. Фото № 1

Итак, как было упомянуто ранее, ОКС – это объекты недвижимости, которые требуют достройки. Говоря проще, объектом капитального строительства является любое недвижимое имущество, ввести в эксплуатацию которое будет возможно лишь после проведения конкретных строительных или земельных работ. На данный момент ОКС могут быть двух видов:

  • Здания – объекты недвижимости, цель создания и эксплуатации которых направлена на организацию жилых зон, мест для хранения вещей, содержания животных или организации предприятий. Примерами таких объектов могут служить многоквартирные и частные дома, нежилые и складные помещения, сараи.
  • Сооружения – это объекты недвижимости, более сложные по инженерно-коммуникационной организации, как правило, располагающиеся и над землей, и под ней. Создания такие ОКС направлено на добычу каких-либо ресурсов, их транспортировку или достижения подобных целей. В качестве примеров таких объектов можно привести газопроводы или нефтяные вышки.

Отметим, что реконструкция, существенная перепланировка или расширение зданий и сооружений также переводит их в статус объектов капитального строительства, что требует определенной регистрации. В это же время конструкции типа временных построек (навес, ларек, киоск) не при каких обстоятельствах не могут относиться к ОКС, поэтому их перестройка или возведение регистрации капитального строительства не требуют.

Как зарегистрировать ОКС в кадастре Росреестра? Фото № 2

Для внесения любого ОКС в официальный кадастр Росреестра требуется составление его технической документации. Зачастую дела в этом аспекте ограничиваются созданием соответствующего плана, в котором могут отмечаться:

  • информация о самом объекте капитального строительства, которая требуется для его внесения в кадастр;
  • данные о конкретной части объекта капитального строительства, которые необходимы для внесения в реестр;
  • сведения об измененном объекте капительного строительства, которые важны для изменений уже имеющихся в кадастре данных о нем (применимо при перепланировках, расширении и т.п.).

Необходимость, порядок оформления и требования к техническому плану ОКС рассмотрены в статье 41 ФЗ № 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости». Согласно ее положениям, данный документ требуется для внесения в кадастр:

  • информации о только что построенных ОКС и переведения их в статус жилых, нежилых или иных объектов;
  • сведений о видоизменениях, внесенных в некоторый ОКС или его отдельную часть;
  • данных о правах собственности на конкретный ОКС до завершения его строительства (если такая необходимость существует).

Оформления технического плана проводится в соответствии с тем же ФЗ. Базовые принципы проведения процедуры детально рассмотрены ниже.

Подготовка технической документации

Как подготовить технический план ОКС? Фото № 3

Составлением, заверением или одновременно двумя данными операциями относительно технического плана ОКС могут заниматься исключительно кадастровые инженеры (статья 44 ранее отмеченного ФЗ). Найти такого специалиста можно либо в БТИ по месту жительства, либо с непосредственной помощью сотрудников данной госорганизации.

В полномочия такого специалиста входят две обязательные вещи:



  1. Составление или проверка уже составленного технического плана соответствию реального положения дел.
  2. Заверение данного плана, естественно с тем учетом, что он оформлен согласно действующему законодательству РФ.

Требования к форме и подготовке технической документации подобного рода представлены в многочисленных приказах Минэкономразвития РФ «Об утверждении формы технического плана ОКС и требований к его подготовке». Обязательному ознакомлению с этими законодательными актами обязуются выше упомянутые кадастровые инженеры, обычному же гражданину нашей страны достаточно знать о том, что техплан ОКС должен содержать:

Оформляется документ с подразделением на соответствующие разделы и сохраняется на электронный носитель в форме электронного файла, который обязательно заверяется электронно-цифровой подписью кадастрового инженера. Подготовленный технический план для официальной регистрации и внесения в кадастр информации об объекте предоставляется:

  • либо в отделение Росреестра по месту нахождения ОКС лично заявителем;
  • либо в МФЦ по месту нахождения ОКС лично заявителем;
  • либо в эти же госорганы путем отправки через почту/курьера/сеть «Интернет» в соответствующей форме.

Как видите, особых сложностей процедура оформления технического плана ОКС не имеет. Главное при ее осуществлении – придерживаться основных принципов, отмеченных выше и установленных на законодательном уровне.

Нюансы рассматриваемого вопроса

Особенности составления технического плана ОКС. Фото № 4

В завершение сегодняшнего материал давайте обратим внимание на нюансы рассматриваемого вопроса. К счастью, большого количества особенностей он не имеет и существенная часть из них уже рассмотрена выше.



Однако несколько нюансов все же отмечено не было, поэтому представляем их следующим перечнем в формате «Вопрос – Ответ»:

  • Что делать, если между техническим планом и ОКС имеются различия? – Отозвать неактуальную техническую документацию путем оформления новых документов с внесением в таковые соответствующих изменений и их предоставлением в Росреестр или МФЦ.
  • Что будет, если неправильно оформить технический план? – Ничего страшного, его лишь не примут в кадастровом госоргане и затребуют исправить имеющиеся недочеты.
  • Сколько стоит оформление технической документации на ОКС? – Отрублей. Окончательная стоимость услуги зависит от региона проживания, где проводится процедура оформления документа, и размерности, сложности описываемого ОКС.

На этом, пожалуй, наиболее важная и нужная рядовому гражданину информации по сегодняшней теме подошла к концу. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в оформлении технической документации!

О том как поставить на кадастровый учет объекты капитального строительства вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

  • Порядок оформления покупки квартиры, схема действий, нюансы
  • Что такое пентхаус в недвижимости и каковы его основные отличия — отвечаем
  • Выделение доли в натуре в частном доме, каким образом оно производится
  • Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется согласно законодательству РФ – от и до

Добавить комментарий Отменить ответ

© 2017 ПравоЖил.com — юристы по вопросам недвижимости · Копирование материалов сайта без обратной активной ссылки запрещено



Площадь окс’a

ОКС — объект капитального строительства.



Технические характеристики объекта капитального строительства, в том числе и его площадь — это обязательные данные объекта, которые вносятся в ГКН — Государственный кадастр недвижимости ( с 02.01.2017 г. -ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости) при его постановке на кадастровый учет.

Именно кадастровый учет является первичным, перед регистрацией прав на объект капитального строительства(окс).

Площадь окс’a является одной из технических характеристик объекта и используется для договоров и соглашений по отчуждению объекта, договоров аренды и т.д

Открытый Государственный кадастр недвижимости позволяет посмотреть в режиме онлайн площадь окс’a на сайте Рсреестра.

Как это сделать?

Вот вам пошаговая инструкция:



Шаг 1. Перейдите на сайт Росреестра , он откроется в новой вкладке и вам будет удобно смотреть инструкцию

Если адрес объекта не будет полностью совпадать с адресом в ЕГРН — результат не будет выдаваться. Пробуйте набрать по-другому.

Площадь оксa в Кадастровом паспорте

В Кадастровом паспорте конечно указана площадь оксa, указанная в ЕГРН. Ведь Кадастровый паспорт является одной из форм выписки из этого реестра.

Площадь оксa и общая площадь помещения

С 01.05.2005 г, в связи с поправками в Жилищный кодекс РФ, общая площадь жилых объектов капитального строительства считается без площади балконов и лоджий. То есть неотапливаемые помещения — не входят в площадь ЖИЛОГО помещения (дома или квартиры).

В то же время, при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

В связи с этим очень часто встречаются разногласия между данными в Государственном кадастре недвижимости — ГКН и Едином государственном реестре прав -ЕГРП.



Произошло объединение этих двух реестров и с 02.01.2017 г работает Единый государственный реестр недвижимости, включающий в себя кадастровый учет объектов капитального строительства и учет прав и правообладателей на них.

Площадь окс отличается от площади дома

Если площадь ОКС в ГКН отличается от фактической площади дома, квартиры или другого объекта недвижимости необходимо разобраться в причине. Возможно:

  • Это техническая ошибка, компьютерный сбой или ошибка специалиста
  • Была реконструкция объекта.

Что с этим делать?

  • Необходимо понимать, что это не мешает регистрации перехода права от Продавца к Покупателю. Важно только в Договоре купли-продажи указать площадь соответствующую данным в ЕГРН, чтобы не было разногласий между правоустанавливающим документом и ЕГРН, иначе регистратор приостановит сделку и придется договор исправлять.

Если это небольшие разногласия, на доли квадратного метра не стоит с этим «заморачиваться», ни банки, ни оценщики как правило не возражают.

Покупателю в дальнейшем это не доставит осложнений.

Если все-же вы хотите внести изменения в ГКН — приглашайте кадастрового инженера, он сделает замеры и подаст данные в Кадастровую палату вместе с заявлением о кадастровом учете изменений.



Стоит почитать статью:

Всегда рада разъяснить. Автор

Площадь окс’a. Сведения из ЕГРН : 8 комментариев

добрый день! в выписке ЕГРН площадь ОКСа указана 26,4 кв.м. , хотя в экспликации БТИ и в тех паспорте 30,2(без учета балкона). В ЕГРН не учтена площадь санузла и ниши под встроенный шкаф. Верно ли это? Почему данные помещения не вошли в площадь ОКСа?

Ответ для Риваля.

Если останутся вопросы — пишите



по данным росреестра моему строению не жилому (хозяйственная постройка) не присвоена площадь ОКСА, и стоимость этого сооружения превышает0 . как быть и как снизить кадастровую стоимость для перерасчета налога?

Ответ для Оксаны

Второй день бьюсь не могу получить Сведенья о МКД, заполнил все графы, в одном случае дают ответ , недостаточно данных, в другом, не найдены данны по объекту , что делать??

Ответ для Александра

Видимо адрес не совпадает, например — улица стала официально называться проездом или что-то подобное



При продаже квартиры, при запросе выписок из ЕГРП и ГКН — были выявлены неточности.

Общая площадь с балконом 59,5, без балкона 58,6 — это фактические метры по св-ву о регистрации и техпаспорту БТИ — правильные.

В выписке кадастрового паспорта площадь ОКСа — 55,6 (это ошибка оператора, заносившего базу — минус три метра);

в выписке ЕГРП — площадь объекта — 59,5, более того некорректный этаж — 2, правильный — 3-ий (ошибка оператора).

При обращении в кадастровую палату сказали, чтобы внести изменения — мне необходим техплан и диск. Квартира куплена была в 2002 году, и у меня кроме св-ва и техпаспорта БТИ других документов нет. Дата постановки на кадастровый учёт 26.10.2010.



Объект поставлен на кадастровый учет до 01.03.2013 г.(вступления в силу ФЗ «О кадастре»), значит основанием являлся Технический паспорт, а не Технический план.

Чем я могу руководствоваться, чтобы не делать новый техплан и диск (не тратить лишние деньги)?

Какие метры должны быть указаны в каждой из этих выписок?

С уважением, Ольга.

P.S. с нетерпением жду Вашего ответа, сделка горит…



Ответила в вашем комментарии под другой статьей

Сделки с недвижимостью

Использование материалов сайта без открытой активной ссылки на первоисточник запрещено!

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

1) площадь «объекта капитального строительства».

2) кадастровая стоимость земельных участков — это величина расчетная, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки земли с учетом их классификации по целевому назначению. Основной фактор, определяющий размер кадастровой стоимости, является рыночная стоимость земельных участков. Согласно ряда нормативных актов, кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается через обобщение и статистический анализ рыночных цен на земельные участки. Кадастровая стоимость применяется для целей исчисления земельного налога и арендной платы.

3) это означает, что земля ни в собственность ни в аренду не предоставлялась.

4) Инвентаризационная стоимость — это стоимость недвижимости для налогообложения. Рассчитывается она с учетом: износа строения на дату оценки, цен на стройматериалы (с учетом динамики роста), работ и услуг по его восстановлению (тоже что и восстановительная стоимость). Инвентаризационную оценку делают бюро технической инвентаризации.

Площадь окс а в кадастровом паспорте

В разделе Жилищное право на вопрос общая площадь квартиры в техническом и кадастровом паспортах расходится. Что делать? заданный автором Валентина Абрамова лучший ответ это БТИ — вызови — закажи -новые тысяч пять — шесть рублей замерят площадь и сделают . это крайний вариант, а мож один поменяют ( в БТИ поговори)

Если у вас будет покупатель с наличным расчетом, то менять документы не обязательно. Поскольку для регистрации права собственности на данный момент достаточно кадастрового паспорта ( технический паспорт не нужен) . Если покупатель будет с ипотечным кредитом или жилищным сертификатом, то потребуется обновлять оба документа. В некоторых банках есть обязательное условие: площадь в кадастровом и техническом паспортах должна совпадать.

-смотрим в книгу видим фигу.. .

В кадастровом паспорте указывается площадь без балконов и лоджий (ЖК РФ)

В техническом — всего помещения, каждого в отдельности и без балконов и лоджий.

Кадастровый паспорт изготавливается на основании тех. паспорта и обмеров сотрудником БТИ.

Внимательно посмотрите еще раз документы.

Если разночтения действительно существуют обращайтесь сначала в Кадастровую палату. потом в БТИ.

Ничего страшного! Новые документы не заказывайте! В договоре купли-продажи укажите площадь по свидетельству на собственность. В рег. службе кадастровый паспорт даже не возьмут при приеме документов. Сталкиваюсь с этим каждый день

ПОРЯДОК ВКЛЮЧЕНИЯ В ОБЩУЮ ПЛОЩАДЬ ЖИЛОГО ДОМА (ЕГО ЧАСТИ) ПЛОЩАДИ МАНСАРДНОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

Если речь идет о жилом доме (части жилого дома), то площадь мансарды должна включаться в общую площадь такого дома (части дома).

  • об объекте капитального строительства (далее — ОКС) с кадастровым номером (инвентарным номером) площадью 31,9 кв. м, назначение — «жилое», вид объекта — «помещение»;
  • об ОКС с кадастровым номером (инвентарным номером), вид объекта — «помещение», назначение — «жилое», площадью 20,1 кв. м;
  • об ОКС с кадастровым номером (инвентарным номером), вид объекта — «помещение», назначение — «жилое», площадью 33,7 кв. м;
  • об ОКС с кадастровым номером (инвентарным номером), вид объекта — «помещение», назначение — «жилое», площадью 55,7 кв. м;
  • об ОКС с кадастровым номером (инвентарным номером), вид объекта — «помещение», назначение — «жилое», площадью 27,9 кв. м;
  • об ОКС с кадастровым номером (инвентарным номером), в котором расположены вышеуказанные помещения.

Сведения об указанных ОКС внесены в ГКН в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1.

в выписке их техпаспорта БТИ и свид-ве о госрегистрации права написана разная площадь здания.кому верить?

Или проведена неузаконенная перепланировка? Сейчас сведения о ней просто заносят в кадастровый паспорт.

Кадастровый (технический) паспорт содержит конкретные данные об объекте недвижимости, а свидетельство — временный документ, оно только отражает состояние реестра недвижимости по объекту в определенный момент. Измерьте квартиру сами, и если данные кадастрового паспорта верные, то надо обратиться в Управление федеральной регистрационной службы, чтобы исправили свидетельство. Если данные кадастрового паспорта неверны, то надо обратиться в БТИ.

Если продавать квартиру, то верят свидетельству.

Технический паспорт квартиры (сегодня — кадастровый паспорт) Это единственный документ, который на сегодняшний день законно отражает техническое состояние объекта недвижимого имущества, в том числе и площадь.

если имеются разночтения в Тех. паспорте и св-ве о регистрации, Вам необходимо:

Если паспорт выдан до 01.01.обратится в БТИ за изготовлением нового — заново произвести обмеры (не самостоятельно, ибо Ваши обмеры никто не примет — Вы не специалист) и получить новый паспорт. Затем идти в Росреестр и подавать заявление на внесение изменений, приложив новый паспорт.

Если паспорт выдан после 01.01.2011 и на основании именно его в последний раз регистрировалось право — обращаться в Росреестр за исправлением тех. ошибки.

Если паспорт новый, но вы с ним ни разу не обращались в Росреестр — идите с заявлением о внесении изменений.

Кстати, в ЕГРП вносится только общая площадь объекта, а в Тех. паспорте может быть отражена в т. ч. и жилая.

Возможно вы когда то делали перепланировку или серьезный ремонт без изменения конфигурационных показателей квартиры и площадь «поплыла»

Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

 Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания М.О. Ильин исполнительный директор НП «СРОО «Экспертный совет», кандидат экономических наук (г. Москва)

Максим Олегович Ильин, imo@expertsovet.com

1. Введение

Несколько лет назад в России в целом завершился переход на новую схему налогообложения недвижимого имущества — на смену инвентаризационной стоимости в качестве налоговой базы пришла кадастровая стоимость.

Специфика кадастровой оценки (использование методов массовой оценки, не предполагающих осмотр объектов оценки; недостаток и недостоверность информации в государственном кадастре недвижимости; недостаточная квалификация оценщиков ) приводит к тому, что стоимость части объектов оценки искажается. Искажение кадастровой стоимости в любую сторону имеет негативные последствия, а именно:

• при завышении неоправданно повышается налоговая нагрузка на юридических и физических лиц, что в конечном итоге снижает их конкурентоспособность, а также конкурентоспособность национальной экономики в целом;

• при занижении бюджеты разного уровня недополучают налоговые поступления, что затрудняет выполнение государством своих функций (реализацию социальных, инфраструктурных и прочих проектов).

Законодательством предусмотрен механизм «оспаривания» величины кадастровой стоимости, которое может осуществляться как через комиссии по рассмотрению споров о результатах определения када-

стровой стоимости (далее — комиссии по оспариванию), так и через суды. Сторона, несогласная с величиной кадастровой стоимости, имеет право подать заявление о ее установлении в размере рыночной, которая определяется индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствующем отчете об оценке.

С 2013 года оценка рыночной стоимости земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости стала одним из основных направлений деятельности оценщиков, а с начала 2015 года в этих же целях стала проводиться оценка рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС). Объемы оспаривания кадастровой стоимости ОКС возрастают. Например, по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), за 2015 год количество таких ОКС увеличилось в 3 раза в абсолютном выражении и в 1,5 раза в относительном (доля в общем количестве объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых оспаривается в комиссиях по оспариванию ).

Несмотря на кажущуюся простоту ОКС как объекта оценки, для практикующих оценщиков актуальны следующие основные вопросы:

• что такое ОКС и включает ли он земельный участок?

• какие подходы к оценке рыночной стоимости ОКС применять?

• как «очистить» стоимость единого объекта недвижимости от вклада земельного участка?

• как учитывать НДС в рыночной стоимости ОКС?

Указанные вопросы рассматриваются применительно к отчетам об оценке, выполненным в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

Настоящая статья аккумулирует материалы дискуссий, состоявшихся в профессиональном оценочном сообществе в период с сентября 2015 по апрель 2016 года, в том числе:

• материалы профильных статей, обобщающих существовавшую практику оценки ОКС (например );

• материалы обсуждений проблематики оценки ОКС на профессиональных дискуссионных площадках (например );

• материалы тематических докладов и секций на профильных мероприятиях, например на форуме «Детали 2016» (г. Сочи);

• методические разъяснения НП «СРОО «Экспертный совет» .

2. Что такое объект капитального строительства и включает ли он земельный участок

2.1. По изначальной задумке законодателя (1990-е годы) предполагалось, что объектом налогообложения будет являться единый объект недвижимости (далее также — ЕОН), включающий как земельный участок, так и расположенные на (в) нем улучшения. Позднее стало понятно, что без разделения ЕОН на отдельные составляющие не обойтись по следующим причинам:

• часто земельный участок и улучшения находятся в собственности различных субъектов;

• земельный участок чаще, чем улучшения, находится в общей долевой собственности или используется на праве аренды.

Было принято решение разделить налог на недвижимость на 2 части — земельный налог и налог на имущество (улучшения).

Исходя из логики такого разделения ОКС представляет собой «<кирпичи» — строительные материалы и работы по возведению объекта с учетом разного рода накладных расходов, типичных при возведении объектов соответствующего вида, прибыли предпринимателя и износов (устареваний).

В отношении четкого определения понятия ОКС наблюдается юридическая неопределенность:

• в абсолютном большинстве случаев оценка ОКС нужна для целей налогообложения, при этом в налоговом законодательстве содержание понятия ОКС не раскрывается;

• в законодательстве об оценочной деятельности дано косвенное определение понятия ОКС — в подпункте «г» пункта 24 ФСО № 7 отмечено, что именно нужно учитывать при оценке подобных объектов;

• определение ОКС дано только в смежном законодательстве (в абзаце 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации ) — это здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Отметим, что это определение допускает неоднозначное толкование при попытке его прямого учета в оценочной деятельности (например, из него следует, что ОКС = здание, хотя это не так).

2.2. С методической точки зрения ОКС представляет собой «<кирпичи, висящие в воздухе» — сумма затрат на создание и прибыли предпринимателя за минусом физического износа и устареваний (подп «г» п. 24 ФСО № 7).

Связь между стоимостью различных элементов недвижимости определяется следующим выражением:

c = с + С

ЕОН ЗУ ОКС’

(1)

где CЕОН — рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

СЗУ — рыночная стоимость прав на земельный участок, ден. ед.;

СОКС — рыночная стоимость ОКС, ден. ед.

При оценке рыночной стоимости ОКС стоимость прав на земельный участок не учитывается по следующим основным причинам:

2.2.1) рыночная стоимость ОКС в рамках процедуры оспаривания определяется в целях налогообложения. Главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрен земельный налог, базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка (напрямую в виде земельного налога и в виде части налога на имущество за ОКС), что недопустимо;

2.2.2) при определении стоимости должно обеспечиваться методологическое единство — модели расчета определяются параметрами объекта оценки, а не вторичными аспектами. Например, в ряде случаев собственники не платят земельный налог или арендную плату за относящийся к ОКС земельный участок. Наличие специфики взимания платы за пользование земельным участком не влияет на экономическое содержание объекта оценки и методологию его оценки. Поясним последний тезис:

а) если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, то налог на землю должен платить собственник земельного участка;

б) если собственник улучшений использует земельный участок на праве аренды, а собственником земельного участка является государство или муниципальное образование, то плата за землю берется в виде арендных платежей, которые в большинстве случаев, так же как земельный налог, являются функцией от рыночной (кадастровой) стоимости земельного участка;

в) если права на земельный участок не оформлены или не урегулирован вопрос их

налогообложения (как у некоторых квартир), то это является недоработкой соответствующих органов государственной и (или) муниципальной власти, поскольку:

• согласно пункту 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) «собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка»;

• в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлена платность использования земли — любое использование земли осуществляется за плату;

Законодательная неурегулированность вопросов взимания платы за пользование отдельными земельными участками, например, под многоквартирными жилыми домами, не должна оказывать влияние на формирование ОКС как объект оценки. Это положение отражено в Методических разъяснениях от 4 апреля 2016 года № 3/16 .

2.3. Отметим, что существует и такая точка зрения: ОКС не имеет рыночную стоимость, поскольку не может быть отчужден без земельного участка. В этом отношении отметим следующее.

Российская система налогообложения находится в состоянии трансформации, далеко не все положения огромного массива нормативных и правовых актов гармонизированы друг с другом. Важнейшим условием успешного внедрения изменений является их «принятие» налогоплательщиками — населением и предпринимательским сообществом. В настоящее время к качеству результатов определения кадастровой стоимости предъявляется большое количество объективных претензий — в подобной ситуации значительно повышается роль механизма оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. Если допустить, что ОКС не имеет рыночную стоимость, то налогоплательщики автоматически лишаются возможности восстановления своих нарушенных прав (исправления ошибочных величин налога) — это способно снизить кон-

курентоспособность российской экономики за счет неоправданного роста налоговой нагрузки на ее субъектов, спровоцировать рост социальной напряженности. Для предотвращения такого варианта развития событий все участники государственной кадастровой оценки (в том числе суды высших инстанций) де-факто согласились с тем, что ОКС имеет рыночную стоимость.

Все это не ставит под сомнение необходимость гармонизации положений законодательства Российской Федерации.

3. Подходы к оценке рыночной

стоимости объектов капитального строительства

3.1. Подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 установлено, что оценщик самостоятельно выбирает подходы к оценке, уместные для оценки стоимости конкретного объекта оценки, и приводит в отчете об оценке обоснование выбора.

Выбор подходов к оценке основывается на сопоставлении достоверности результатов, получаемых на их основе. Целесообразно отказаться от применения подхода к оценке, если результаты, получаемые на его основе, существенно менее достоверны, чем результаты, получаемые посредством применения другого использованного подхода к оценке.

3.2. Специфика применения подходов к оценке рыночной стоимости ОКС для це-

лей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

3.2.1) затратный — не учитывается стоимость прав на земельный участок;

3.2.2) сравнительный — в качестве объектов-аналогов используются единые объекты недвижимости. Стоимость ЕОН очищается от стоимости прав относящегося к нему земельного участка;

3.2.3) доходный — аналогично сравнительному подходу к оценке расчет проводится через стоимость ЕОН с очисткой от стоимости прав на земельный участок «на выходе».

Это положение отражено в Методических разъяснениях от 5 апреля 2016 года № 4/16 .

4. «Очистка» стоимости единого объекта

недвижимости от вклада земельного участка

4.1. «Очистка» ЕОН от вклада стоимости прав на земельный участок может быть осуществлена по двум основным схемам:

• «на выходе» — стоимость ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС, уменьшается на стоимость прав относящегося к нему земельного участка (табл. 1);

• «на входе» — стоимость ЕОН-аналогов уменьшается на стоимость прав относящихся к ним земельных участков (табл. 2).

Таблица 1

Очистка «на выходе»

№ стр. Показатель Объект оценки Аналог * Примечание

1 2 3

Предшествующие расчетные данные, не имеющие какой-либо специфики, опущены

1** Скорректированная стоимость ЕОН***, р. 2 000 000 2 200 000 2 500 000

2 Весовой коэффициент аналога, доли ед. 0,3 0,3 0,4

Окончание таблицы 1

3 Согласованная стоимость ЕОН, р. 2 260 000 Х(стр. 1**** X стр. 2/)

4 Площадь земельного участка в составе ЕОН, кв. м 900 см. п. 4.3-4.5

5 Удельная стоимость земельного участка, р./кв. м 800

6 Стоимость земельного участка, р. 720 000 стр. 4 х стр. 5

7 Стоимость ОКС, р. 1 540 000 стр. 3 — стр. 6

* Количество аналогов выбрано для удобства представления таблицы.

** Здесь и далее приведенные номера строк не «абсолютные», а имеющие отношение только к обсуждаемому разделу, пустые ячейки в таблицах означают, что соответствующие значения не участвуют в рассматриваемых расчетах

*** До этого этапа скорректированы все различия между ЕОН-аналогом и ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС.

**** Берутся значения соответствующей строки для /’-го аналога.

Таблица 2

Очистка «<на входе»

№ стр. Показатель Объект оценки Аналог Примечание

1 2 3

Предшествующие расчетные данные, не имеющие какой-либо специфики, например внесение корректировки «на торг», опущены

1 Стоимость ЕОН, р. 2 000 000 2 200 000 2 500 000 —

2 Площадь земельного участка в составе ЕОН, кв. м 1 000 1 100 1 250 Этот параметр важно знать

3 Удельная стоимость земельного участка, р./кв. м 800 800 950 Результат расчета или данные аналитики

4 Стоимость земельного участка, р. 800 000 880 000 1 187 500 стр. 2 х стр. 3

5 Стоимость ОКС, р. 1 200 000 1 320 000 1 312 500 стр. 1 — стр. 4

Внесение последующих корректировок на различие ОКС-аналога и оцениваемого ОКС

Обратим внимание на то, что очистка «на входе» сопряжена с дополнительными сложностями:

• повышается трудоемкость расчетов — вместо расчета стоимости прав на один земельный участок (в составе ЕОН, включающего оцениваемый ОКС) необходимо определить стоимость прав на несколько земель-

ных участков в составе объектов-аналогов;

определенные методические сложности возникают при внесении корректировок в стоимость ОКС-аналогов (ЕОН-аналоги после очистки от вклада стоимости прав на относящиеся к ним земельные участки). Большинство статистических и аналитических

данных содержат информацию о величине корректировок для ЕОН или земельных участков, но не для ОКС. Возможность использования указанной информации для ОКС требует дополнительного анализа.

4.2. Существует точка зрения, что при оценке ОКС в целях оспаривания величину рыночной стоимости земельного участка допустимо приравнивать к его кадастровой стоимости. Ошибочность такого подхода объясняется тем, что он подразумевает «смешение» методов массовой (кадастровой) и индивидуальной (рыночной) оценки, что негативно сказывается на точности последней. Использование выражения (1) приведет к тому, что погрешность результатов рыночной оценки, которая обычно имеет более высокую точность, возрастет до уровня кадастровой.

4.3. Для получения информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов, а также для проверки достоверности информации в публичных офертах может быть реализован следующий алгоритм.

4.3.1. По адресу и (или) ориентиру, указанному в объявлении, находится место расположения объекта-аналога:

• на публичной кадастровой карте Рос-реестра ;

• на картах общедоступных картографических сервисов (например maps. yandex.ru или google.ru/maps).

4.3.2. На всех картах включается режим «вид со спутника».

4.3.3. Через сопоставление изображения указанных карт определяется номер кадастрового участка под объектом-аналогом;

4.3.4. Получается информация о площади земельного участка, а также проверяется достоверность данных оферты применительно:

• к адресу;

• к форме;

• к разрешенному использованию;

• к наличию на земельном участке иных ОКС, благоустройства, ограждения и т. п.

Также по кадастровому номеру на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» можно получить дополнительную информацию (например дата постановки на кадастровый учет, права и ограничения). При определенной сноровке на отработку одного объекта требуется около 5 минут.

4.4. При отсутствии информации о площади земельного участка в составе ЕОН-аналогов можно использовать информацию о плотности их застройки (см. табл. 3):

r = ^КС / S3y,

(2)

где г — плотность застройки, ед.;

5ОКС — общая площадь ОКС в составе ЕОН, кв. м;

SЗУ — площадь земельного участка в составе ЕОН, кв. м.

Величина плотности застройки может быть получена различными способами, например:

• посредством уточнения у продавца;

• по фотографиям в оферте о продаже аналогов;

• на основе средней плотности застройки в соответствующем сегменте рынка (при отсутствии более точной информации).

4.5. Потенциальная проблема связана с тем, что на одном земельном участке могут размещаться несколько ОКС — возникает задача определения части (площади) земельного участка, относящегося к конкретному ОКС. Задача может быть решена различными методами, например:

• выделение земельного участка пропорционально площади конкретного ОКС в суммарной площади всех ОКС, расположенных на этом земельном участке;

• использование нормативных значений площади земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации ОКС;

Таблица 3

Расчеты на основе данных о плотности застройки

№ стр. Показатель Объект оценки Аналог Примечание

1 2 3

Предшествующие расчетные данные, не имеющие какой-либо специфики, опущены

1 Стомость ЕОН, р. 2 000 000 2 200 000 2 500 000 —

2 Площадь улучшений, кв. м 500 500 650 —

3 Плотность застройки, доли ед. 0,5 0,5 0,75 —

4 Площадь земельного участка в составе ЕОН, кв. м 1 000 1 000 867 стр. 2 / стр. 3

5 Удельная стоимость земельного участка, р./кв. м 800 800 950

6 Стоимость земельного участка, р. 800 000 800 000 823 333 стр. 4 х стр. 5

7 Стоимость ОКС, р. 1 200 000 1 400 000 1 676 667 стр. 1 — стр. 6

Внесение последующих корректировок на различие ОКС-аналога и оцениваемого ОКС

• выделение долей на основе анализа взаимного размещения улучшений на конкретном земельном участке и его формы;

• учет части земельного участка только под площадью застройки ОКС.

Каждый из описанных методов имеет определенные недостатки, его применение должно сопровождаться соответствующими допущениями и ограничениями в отчете об оценке. В ряде случаев целесообразно использовать комбинацию из нескольких методов.

При оценке ОКС-помещений возможны следующие варианты определения доли приходящегося на них земельного участка:

• использовать данные свидетельства о праве собственности, в котором прямо указано, какая доля в общей долевой собственности земельного участка принадлежит собственнику ОКС-помещения. Отметим, что эта информация не всегда есть в распоряжении оценщика;

• разделить площадь земельного участка пропорционально доле площади оцениваемого ОКС-помещения в площади всех улучшений, расположенных на земельном участке. В этом случае следует обратить внимание на тип учитываемой площади (общая, полезная, помещения общего пользования), а также сформировать соответствующее допущение (ограничение).

5. Учет НДС в рыночной стоимости объекта капитального строительства

5.1. Вопрос учета НДС является одним из наиболее дискуссионных в оценочной деятельности. Применительно к оценке ОКС для целей оспаривания следует отметить, что существуют весомые аргументы в отношении необходимости как учета НДС, так и его исключения:

• отсутствует единообразие в части учета НДС в отчетах об определении

кадастровой стоимости объектов недвижимости;

• фиксируются различные подходы в работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

• фиксируется противоречивая судебная практика, в том числе высших судов.

5.2. Автор сохраняет следующую позицию: рыночная стоимость — это величина, которая включает все налоги (сумма средств, уплаченных покупателем при совершении сделки между типичными для конкретного сегмента рынка субъектами). Налогообложение, в том числе в части НДС, — это индивидуальная характеристика сделки и конкретного налогоплательщика.

Однако в период неурегулированности вопроса учета ОКС оценщикам необходима практически реализуемая рекомендация, снижающая вероятность отклонения их отчетов об оценке.

5.3. Можно рекомендовать следующее временное решение. В целях соблюдения главного принципа оспаривания, зафиксированного в позициях высших судов (обеспечение сопоставимости кадастровой и рыночной стоимостей объекта оценки), для целей «оспаривания» результатов определения кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости ОКС величину НДС учитывать аналогично тому, как она была учтена при определении кадастровой стоимости соответствующего объекта оценки.

Как именно был учтен НДС при определении кадастровой стоимости конкретного объекта оценки, можно узнать из соответствующего отчета об определении кадастровой стоимости. Например, если в отчете об определении кадастровой стоимости ОКС с применением затратного подхода НДС начислялся и не исключался при использовании сравнительного и доходного подходов, то рекомендуется определять рыночную стоимость с учетом НДС, и наоборот. С отчетами об определении када-

стровой стоимости можно ознакомиться на сайте Росреестра.

Это положение отражено в Методических разъяснениях от 27 января 2016 года № 1/16 .

Дальнейшее развитие методического обеспечения оценки рыночной стоимости ОКС может осуществляться в направлении формирования шаблонов отчетов об оценке, включающих примеры обоснования отдельных параметров расчета и выполнения требований федеральных стандартов оценки (например в части отражения результатов анализа рынка).

Электронные версии материала настоящей статьи (расчетные таблицы в формате MS Excel, ссылки на источники и т. д.) можно получить по инернет-ссылке http://srosovet.ru/press/articles/ attachments_MO/ или с использованием QR-кода

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.

2. Ильин М. О., Круглов М. В. Методика оценки объектов капитального строительства (ОКС). URL: http://srosovet.ru/press/ news/metodika-ocenki-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-oks/

3. Каминский А. В. Кадастровая оценка: сотрудничать нельзя противостоять! // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 2 (173).

4. Обобщенные сведения о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости в комиссиях при территориальных органах Росреестра. URL: https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/in formatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-ras

smotreniyu-sporov-o-rezultatakh-oprede leniya-kadastrovoy-/

5. Методические разъяснения НП «СРОО «Экспертный совет». URL: http://srosovet.ru/ activities/Metod/

6. Группа «Экспертный совет» в сети «Facebook». URL: https://www.facebook.com/ groups/437500082966055/

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

8. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.

9. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября

* *

2001 года № 136-Ф3.

10. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 : в редакции приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299.

11. Публичная кадастровая карта Рос-реестра. URL: maps.rosreestr.ru

12. URL: maps.yandex.ru

13. URL: google.ru/maps

14. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии : ^айт]. URL: rosreestr.ru

Окончание. Начало на с. 52

также не могут оспорить. Осенью собственники квартир, дач и земельных участков получат квитанции, в которых будет указан налог, начисленный по новым правилам. По замыслу Правительства Российской Федерации, которое 4 мая 2016 года внесло в Госдуму законопроект «О ГКО», оспаривание этого налога будет возможно только в суде, а не, как ранее, в комиссиях.

Первый заместитель генерального директора ООО «ЦНЭС» Кирилл Кулаков считает ключевым вопрос о возможности сохранить процедуру оспаривания в новом законе, так как она на практике доказала свою эффективность и позволяет гражданам и бизнесу надеяться на справедливость налогов, которые будут им начисляться исходя из новой величины кадастровой стоимости.

Андрей Крутов — депутат Госдумы и один из авторов альтернативного правительственному законопроекта «О ГКО», внесенного им в Госдуму в ноябре 2015 года, считает, что к столь важному для всех участников сторон вопросу, как налог на имущество, нужен эволюционный подход, поскольку налог коснется 86 процентов граждан (именно столько процентов населения Российской Федерации являются собственниками имущества).

Президент НП «СРОО «Экспертный совет» Алексей Каминский считает, что поспешное принятие правительственного законопроекта «О ГКО» не решит основные проблемы, связанные с кадастровой оценкой, — низкое качество исходной документации и отсутствие единой методики оценки. И то, и другое можно совершенствовать в рамках существующего законодательства.

Победит ли здравый смысл, покажет время.

Дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости

Отдельного внимания заслуживает дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости. После внесения изменений в 225-й ФЗ и до принятия постановления пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г. именно вокруг даты оценки для оспаривания кадастровой стоимости было больше всего споров.

Различать стоит несколько дат:

  • Дата формирования реестра — это дата, на которую происходила оценка на территории Вашего субъекта;
  • Дата изменения качественных или количественных характеристик — это дата, отражающая изменение площади, кадастровой стоимости, категории или вида разрешённого использования; * Дата постановки земельного участка на кадастровый учёт.

Если с первой и последней всё понятно, то со второй всё гораздо сложней. Первую мы можем взять из постановления, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. А если в нём ничего нет, то берём дату на первое января года, в котором было вынесено данное постановление. Последнюю берём из кадастрового паспорта.

Вторую можно узнать лишь запросив специальный документ, который именуются актом утверждения кадастровой стоимости. Акт утверждения кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате по месту нахождения земельного участка.

По общему правилу нужно брать ту дату, которая является более поздней из трёх выше перечисленных.