Обеспечительный платеж по предварительному договору

Обеспечительный платеж в предварительном договоре купли-продажи

В предварительном купле-продажи недвижимости указана сумма обеспечительного платежа – 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей.

И есть следующие пункты:

В случае отказа Покупателя от заключения Основного, он несет ответственность в виде уплаты Продавцу неустойки в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей. В течение 5 банковских дней с даты отказа Покупателя, Продавец обязан возвратить сумму обеспечительного платежа (п. 2.3 настоящего Договора) за вычетом суммы согласованной неустойки в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Смущает употребление в одном пункте слово «штраф», а в другом «неустойка».

Это не означает, что при отказе Покупателя от заключения договора он может заплатить и штраф и неустойку?

И какую максимальную денежную сумму может потерять Покупатель при отказе от заключения договора?

Уважаемая Людмила г.Екатеринбург !

Штраф это санкция применяемая по Административным и Уголовным делам.

В гражданско-правовом может применяться пени как санкция.

ЮРИСТ (Частная практика) МОИСЕЕВ ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ г.Уфа

Каталог статей

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи может заключаться:

на короткий срок, пока стороны подготавливают документы для подписания основного договора,на длительный срок, так как предмета договора (квартиры) еще нет – дом строится, заключить основной договор невозможно.

По предварительному договору покупатель вносит предоплату за квартиру и принимает на себя обязательства купить квартиру в будущем. Продавец принимает на себя обязательства продать квартиру в будущем именно на тех условиях, которые отражены в предварительном договоре. В предварительном договоре также прописываются условия возвращения или невозвращения предоплаты в случае, если какая-то сторона нарушит свои обязательства и передумает в будущем заключать основной договор купли-продажи.

Условия, которые должны быть прописаны в предварительном договоре:

полномочия лиц, подписывающих договор;

предмет договора (квартира) – квартира должна быть описана в пункте «Предмет договора» именно так, как она значится в документах;

характеристики квартиры (метраж, этаж и т. д.);

цена квартиры;

порядок оплаты по предварительному договору;

порядок оплаты по основному договору;

условия зачета оплаты по предварительному договору в счет основного договора;

срок заключения основного договора;

условия расторжения предварительного договора;

ответственность сторон за неисполнение обязательств (не заключение основного договора).

По возможности хорошо бы предусмотреть отдельный пункт, запрещающий продавцу во время действия предварительного договора осуществлять любые сделки с квартирой. Этот пункт поможет отстоять свои права в случае наличия нескольких претендентов на квартиру. В договоре должен быть пункт, в котором продавец гарантирует, что на момент заключения предварительного договора квартира не продана, не заложена, не имеет ограничений и обременений. Правда, такие пункты по большому счету не дадут никаких гарантий покупателю. Чтобы убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу, нужно запросить свежую выписку из ЕГРП.

Предварительный договор покупки квартиры на вторичном рынке не подлежит регистрации, но при правильном заключении договора с ним можно обратиться в суд и принудить строну к заключению основного договора или в судебном порядке потребовать возврат предоплаты.

Если в предварительном договоре срок заключения основного договора не указан, то срок действия и договора, и обязательств по нему по умолчанию равен одному году.

Оплата по предварительному договору

По предварительному договору будущий собственник еще не имеет никаких прав на объект недвижимости. Он даже не имеет права вносить оплату по предварительному договору. Аванс и задаток принимать по предварительному договору нельзя, но часто в качестве оплаты принимают обеспечительный платеж, который подлежит возврату или перезачету в счет основного договора. Юристы убеждены, что принимать оплату в любом ее виде по предварительному договору запрещено.

Предварительный договор на этапе строительства

В новостройке предмета будущего основного договора купли-продажи еще не существует. Строительная компания принимает на себя обязательство достроить дом и после оформления всех необходимых документов продать квартиру на условиях, которые отражены в предварительном договоре. Предмет договора должен быть сформулирован максимально четко – как образована квартира, на основании каких исходно-разрешительных документов, какими характеристиками будет обладать квартира, где именно в здании она будет находиться. Схема покупки квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи считается «серой». Заключать договор о будущей покупке квартиры, которая на момент подписания договора еще не существует – юридически не совсем правильно, но, тем не менее, эта схема применяется повсеместно. Существует лишь одна белая схема покупки квартиры в новостройке – через заключение договора долевого участия (непредварительного, а основного).

При покупке квартиры в новостройке покупатель может заключать не предварительный договор купли-продажи, а предварительный договор долевого участия в строительстве. Договор долевого участия лучше для покупателя, так как он защищается Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве…», но не все строительные компании предлагают заключить такой договор. Однако не стоит путать предварительный договор долевого участия и сам договор долевого участия. Все преимущества для покупателя имеет лишь сам договор долевого участия, и именно он описан в Федеральном законе. Предварительный договор долевого участия, как и предварительный договор купли-продажи, не сдается на регистрацию, в отличие от договора долевого участия, который подлежит обязательной регистрации, и оплата по которому тоже происходит только после регистрации. Схема с предварительным договором долевого участия должна насторожить, так как, как правило, застройщиков ничего не удерживает от заключения ДДУ. Однако эта схема часто применяется при покупке квартиры в новостройке в ипотеку. Во всех остальных случаях цель заключения предварительного договора долевого участия – введение покупателя в заблуждение, что договор соответствует № 214-ФЗ. На практике такую схему предлагают компании, которые не имеют разрешение на строительство или другую исходно-разрешительную документацию.

Основной договор

Основной договор купли-продажи – именно тот документ, на основании которого человек становится собственником квартиры. При подписании договора купли-продажи важно определить, кто будет сдавать документы на регистрацию и как будет производиться оплата по договору. Самый безопасный способ – сдавать документы на регистрацию самостоятельно, но это не всем удобно. Если регистрацией занимается агентство или риэлтор, необходимо заключить с ними отдельный договор на регистрацию, в котором будут прописаны сроки регистрации, ее стоимость и ответственность агента. Важно передать агентству все документы для регистрации с подписанием акта приема-передачи документов и указать все документы, отметить оригиналы предоставлены или копии, серийные номера. Акт приема-передачи документов является приложением к договору на регистрацию. Один экземпляр акта необходимо оставить себе. Кроме документов передается нотариальная доверенность, в которой указано, какая именно квартира и на чье имя регистрируется, и кто сдает и получает документы в регистрационной службе. К составлению доверенности нужно отнестись максимально внимательно.

Договор купли-продажи подписывается в нескольких экземплярах, по одному для каждого будущего и бывшего собственника, и один экземпляр для регистрационной службы. Все договоры должны быть прошиты лентой так, чтобы было невозможно подменить листы. На оборотной стороне договора, где будет крепиться и приклеиваться лента, стороны тоже должны поставить свои подписи. Если продавцов несколько, то у каждого должен быть свой экземпляр договора. Все продавцы и покупатели ставят свои подписи и пишут полностью фамилию, имя и отчество на каждом экземпляре договора. Аналогично договорам подписывается в будущем и акт приема-передачи квартиры, в том же количестве и всеми участниками сделки.

С договором и всеми остальными документами нужно ознакомиться еще задолго до сделки, в день подписания договора нужно внимательно проверить, что их содержание соответствует прочитанному ранее. Это самое главное правило в сделках с недвижимостью.

Форма договора достаточно простая, но отнестись к ней следует очень серьезно. В договоре должны быть прописаны следующие положения:полная информация о продавце и покупателе с указанием паспортных данных именно так, как они записаны в паспорте – все сокращения, соблюдение заглавных и строчных букв, место рождения и другие;

предмет договора буква в букву как в правоустанавливающих документах;

правоустанавливающие документы – серия, номер, дата и место выдачи;

цена квартиры;

порядок оплаты – именно такой, какой и есть на самом деле;

порядок и сроки выписки и выезда бывших собственников и зарегистрированных лиц;

порядок передачи квартиры.

После сдачи документов на регистрацию агент получает расписку о приеме документов, с которой тоже нужно ознакомиться. В расписке будет указана дата, когда можно получать документы из регистрационной службы. После регистрации покупатель получает на свое имя свидетельство о праве собственности и другие правоустанавливающие документы и подписывает с агентом акт выполненных работ. Покупатель получает свой (один) экземпляр договора купли-продажи, а все остальные экземпляры раздает бывшим собственникам. На каждом договоре стоит печать регистрационной службы и номер регистрации, подтверждающие, что именно этот договор был зарегистрирован.

Законодательство

Гражданский кодекс:

Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Глава 27. Понятие и условия договора

Статья 425. Действие договора

Статья 429. Предварительный договор

Глава 28. Заключение договора

Статья 432. Основные положения о заключении договора

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

Глава 30. Купля-продажа

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Статья 551. Государственная

регистрация перехода права собственности на недвижимость

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Статья 556. Передача недвижимости

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Федеральные законы:

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

Энциклопедия решений. Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Возврат суммы обеспечительного платежа по договору аренды

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее — Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу с 01.06.2015, в случае прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как «гарантийный платеж», «обеспечительный взнос» и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

Равным образом отпадают основания удерживать обеспечительный платеж у лица, которое выбыло из арендных отношений в связи с переходом прав и обязанностей арендодателя к другому лицу (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.04.2008 N Ф08-1793/2008).

С другой стороны, если договор аренды прекращается до момента внесения арендатором обеспечительного платежа, требовать в последующем уплаты этой суммы арендодатель не вправе, так как при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ, постановление ФАС Московского округа от 15.09.2011 N Ф05-8559/11).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Кроме того, не будет противоречить закону удержание суммы обеспечительного платежа, если арендатор нарушит предусмотренный договором аренды порядок его расторжения (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.08.2012 N Ф04-3145/12). Однако следует учитывать, что обеспечительный платеж обеспечивает, как правило, денежное обязательство, поэтому, если арендодатель удерживает его при нарушении арендатором условий договора, не связанных с денежным исполнением (в частности, порядка расторжения договора), такое удержание может быть квалифицировано как зачет суммы обеспечительного платежа в счет исполнения обязанности по уплате неустойки за нарушение соответствующих условий. Закону это не противоречит (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ), но правомерность такого удержания должна оцениваться с точки зрения наличия в договоре условия о неустойке, уплату которой обеспечивает этот платеж (см. также ст. 431 ГК РФ).

Пункт 2 ст. 381.1 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ) позволяет сторонам достичь соглашения о том, что после прекращения договора аренды или в случае, если обстоятельства, в связи с которыми сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, не наступят, сумма обеспечительного платежа арендатору не возвращается.

Обеспечительный платеж – аванс или нет?

МИ ФНС России № 3 по Волгоградской области провела выездную налоговую проверку «Газнефтедобыча». Не согласившись с налоговыми претензиями, которыми было доначислено налогов на сумму более 91 млн. руб. налогоплательщик обратился в суд.

Суть спора:

ООО «Газнефтедобыча» (продавец) и ООО «Газнефтесервис» (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на имущественный комплекс. В разделе 3 предварительного договора были предусмотрены условия об обеспечении исполнения обязательства по оплате, согласно которым, покупатель должен перечислить продавцу 600 000 000 рублей (НДС не облагается). Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4 предварительного договора обеспечительный платеж в размере 600 000 000 рублей включен в цену передаваемой покупателю 75-процентной доли в праве собственности на имущественный комплекс.

В сентябре 2009 года ООО «Газнефтедобыча» был подписан основной договор.
Данный договор 26.02.2010 был подписан руководителем ООО «Газнефтесервис» и представлен для государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 11.03.2010.

Во исполнение условий предварительного договора ООО «Газнефтесервис» перечислило на расчетный счет ООО «Газнефтедобыча» в ноябре 2008 года денежные средства в общем размере 600 000 000 рублей с указанием в платежных поручениях назначения платежа «оплата обеспечительного платежа по договору купли-продажи доли в праве собственности на имущественный комплекс, без налога на добавленную стоимость».

Позже, 01.04.2010 по заявлению ООО «Газнефтесервис» государственная регистрация перехода права собственности была прекращена, что подтверждается письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20.04.2010. Письмом от 12.04.2010 № 38 ООО «Газнефтесервис» уведомило ООО «Газнефтедобыча» о прекращении предварительного договора от 31.10.2008 в одностороннем порядке на основании пункта 3.4 договора и необходимости возврата суммы обеспечительного платежа в размере 600 000 000 рублей с начисленными на нее процентами.

Поступившая от ООО «Газнефтесервис» окончательная сумма в счет цены доли по договору купли-продажи от 26.02.2010 в размере 187 485 227,77 рублей так же возвращена.

Налоговая претензия:

Налоговый орган счел, что налогоплательщик должен был включить в налогооблагаемую базу при исчислении НДС суммы предварительной оплаты, поступившей налогоплательщику по предварительному договору.

Позиция суда:

Суд признал правомерность налоговых претензий по следующим основаниям:

Рассматривая положения предварительного и основного договора суд пришел к выводу, что предусмотренный обеспечительный платеж не является задатком в смысле ст. 380 ГК РФ. Напротив, в данных обстоятельствах, обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей, что свидетельствует о наличии в нем признаков задатка, предусмотренного нормой «статьи 380» ГК РФ, а также о том, что данный обеспечительный платеж является одновременно и особым способом обеспечения обязательств, которые предусмотрели стороны, руководствуясь нормами «статьи 329» ГК РФ об обеспечении обязательств и «статьей 421» ГК РФ о свободе договора. Следовательно, обеспечительный платеж наделен платежной функцией, соответственно обладает признаками аванса.

Согласно «статьям 153», «154», «166» НК РФ налоговая база при реализации товаров (работ, услуг) определяется налогоплательщиком в соответствии с «главой 21» НК РФ в зависимости от особенностей реализации произведенных им или приобретенных на стороне товаров (работ, услуг). При определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя их всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами («статья 153» Кодекса). В зависимости от особенностей реализации товаров (работ, услуг) налоговая база определяется в соответствии со «статьями 155» — «162 главы 21» Кодекса («статья 154» НК РФ). Общая сумма налога при реализации товаров (работ, услуг) представляет собой сумму, полученную в результате сложения сумм налога, исчисленных в соответствии с порядком, установленным «пунктом 1 статьи 166» НК РФ.

Исходя из положений «статей 153» — «158» НК РФ налогоплательщик, получив авансовые платежи или предоплату в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) либо оплату за частично произведенную продукцию (работы, услуг), обязан включить эти суммы в налоговую базу, относящуюся к тому налоговому периоду, в котором фактически эти платежи получены.

При этом не имеет значения, когда будут полностью исполнены обязательства продавца, вытекающие из договора с покупателем товаров (работ, услуг), и обязательства покупателя по оплате этих товаров (работ, услуг), что свидетельствует о том, что налоговое законодательство не связывает исчисление налоговой базы с гражданско-правовыми отношениями, в результате которых получен платеж.

Более того, нормы налогового законодательства, содержащиеся в «главе 21» НК РФ, не связывают исчисление НДС с авансовых платежей, с заключением основного договора.
В соответствии с «Определением» Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2004 N 318-О под авансовыми платежами для целей применения положений налогового законодательства следует понимать платежи, полученные налогоплательщиком в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). При этом налогоплательщики обязаны увеличивать налоговую базу налога на добавленную стоимость на те денежные суммы, которые ими получены авансом (в качестве предоплаты), то есть до момента фактической отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) покупателям. Денежные средства, которые получены налогоплательщиком после даты фактической отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) покупателям, не могут рассматриваться в качестве авансовых платежей, поскольку дата получения этих денежных средств следует за основной датой, относительно которой те или иные платежи рассматриваются в качестве авансовых — датой фактической отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Таким образом, средства по предварительному договору, полученные Обществом, отвечают признакам аванса, по условиям предварительного договора уплачивались в счет причитающихся продавцу платежей за переданные права на имущественный комплекс.

Мое примечание

Исходя из названия фирм фигурирующих в деле — ООО «Газнефтедобыча» и ООО «Газнефтесервис», можно предположить, что эти компании являются взаимозависимыми юридическими лицами. В данном свете интересен следующий момент:

«…необходимости возврата суммы обеспечительного платежа в размере 600 000 000 рублей с начисленными на нее процентами..»

Т.е. есть вероятность, что путем данной операции взаимозависимые фирмы преследовали цель перераспределение прибылей и финансовых ресурсов в «холдинге». Конечно, оценить данные обстоятельства возможно только при наличии отчетности данных компаний и их подробного финансового анализа, но вероятность такая есть, тем более учитывая, что сделки на столь крупные суммы обсуждаются порой не один год и тщательно оцениваются со всех сторон. При таких условиях всегда задействуются, профессиональны (в том числе сторонние) юристы и консультанты. Профессиональные налоговые консультанты сразу бы заметили столь явную ошибку и порекомендовали компании исчислить НДС в бюджет.

Таким образом, можно предположить, что целью имитации сделки было перераспределения финансовых потоков, а это означает, что налоговым органам надо было обратить внимание на данные обстоятельства и «снять» с расходов по налогу на прибыль проценты.

При этом надо заметить, что НДС платить, а потом вычитать его из бюджета было не выгодно, т.к. этим группа профинансировала бы бюджет на некоторый срок. Поэтому, при подобных операциях, как и при других тонких схемах налоговой оптимизации, рекомендуется внимательно изучать вопрос квалификации (отнесения) тех или иных сумм к облагаемым или не облагаемым платежам.

Данный налоговый спор был рассмотрен в Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 г. № А12-16130/2010