Ликвидное имущество

Ликвидность объекта недвижимости: что это такое и как её оценить

1 февраля 2016

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность — это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл., то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив — это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

1 Деньги
2 Ценные бумаги
3 Ценные металлы
4 Недвижимость
5 Предметы искусства

Второй по ликвидности класс активов — это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

  • высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
  • сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
  • продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
  • фиксированное местоположение;
  • цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки;
  • сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

  • скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
  • расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
  • неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых — расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение — близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры;
— низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района;
— низкая безработица;
— хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке — превышение спроса над предложением;
— высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок);
— доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость);
— устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта — небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий);
— удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого);
— обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы — информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность;
— сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров — до 12 недель);
— сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность);
— сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания, Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами — Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости — превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты — около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

  • требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
  • меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
  • пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,— говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости — квартиры в лучших районах Берлина. Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

1 Жильё
2 Стрит-ритейл в крупных городах
3 Офисы
4 Торговые центры, отели
5 Незавершённое строительство

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины — быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты — они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.

Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Какие показатели свидетельствуют о ликвидности активов?

Имущество считается высоколиквидным в следующих случаях:

  1. Его можно реализовать в течение одного месяца. Это возможно с активами, обладающими рыночным спросом. Коммерческий объект, расположенный в удобном для ведения бизнеса месте и наделенный необходимым оборудованием, будет продан достаточно быстро. Если предметом залога становится сооружение, построенное полвека назад и не оснащенное современными средствами связи, рассчитывать на его быструю продажу не приходится.
  2. Степень влияния и гибкости спроса на предполагаемый предмет залога. При оценке ликвидности квартиры учитывается изменение цен на жилые объекты. При снижении стоимости спрос на покупку будет расти, что повышает вероятность быстрой продажи и удовлетворение интересов кредитора.
  3. Спецтехнику и промышленное оборудование можно быстро продать в небольших объемах, но для реализации крупной партии потребуется время и поиск покупателя.
  4. В условиях ограниченного спроса будут реализовываться крупные производственные объекты, занимающие большую территорию и требующие серьезных затрат на эксплуатацию. Они не представляют ценности в качестве залогового имущества.
  5. Степень изношенности оборудования. Нельзя рассчитывать на крупный заем по привлекательной ставке дисконтирования, если в качестве залога клиент предлагает морально устаревшее оборудование или нуждающееся в серьезном ремонте.
  6. Компьютерная техника в качестве предмета залога не считается высоколиквидной. Устройства быстро сменяются новыми моделями и дешевеют.

Если потенциальный заемщик решает оформить кредит под залог имущества, он должен понимать, что для банка основное значение имеет ликвидность актива, а не степень его важности для бизнеса в данный момент. Ссуды даются на длительный срок, в течение которого ценность имущества может снизиться – это невыгодно банку, который старается сократить степень финансового риска.

Дата публикации: 7 июля 2012

Методология анализа ликвидности имущества

Общие положения

Ликвидность — легкость реализации, продажи, превращения материальных или иных ценностей в денежные средства для покрытия текущих финансовых обязательств. http://www.glossary.ru/cgi-bin/gl_des2.cgi?qqvapoo.

Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Пример. Найти покупателя на легковой автомобиль можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Примечание. Следует отметить, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие «ликвидности» с понятием «ликвидационной стоимости» — «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.

Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. На практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи.

Ликвидность зависит, прежде всего, от наличия и величины спроса на имущество, как правило, обусловленного дефицитом данного вида имущества. Пример. Торговая недвижимость, расположенная на оживленных магистралях, всегда востребована на рынке и может быть продана в ограниченный период времени по стоимости, близкой к рыночной. В качестве альтернативного примера можно привести производственную недвижимость в промышленных городах, оставшуюся как наследие советской индустриальной эпохи. Спрос на такую недвижимость невелик.

Факторы, влияющие на ликвидность

Эластичность спроса на данный вид имущества. При отсутствии дефицита и достаточно большом предложении жилья на рынке относительно незначительное снижение цены приведет к увеличению количества желающих приобрести жилую недвижимость.

Состояние имущества. Как правило, старое и изношенное имущество в меньшей степени ликвидно, чем относительно новое. Но данный фактор на рынке недвижимости корректируется ценой 1 кв. м. Поэтому влияние состояние жилых помещений в меньшей степени влияет на их ликвидность.

Соответствие современным используемым технологиям. Применительно к недвижимости можно отметить строительство жилых домов из материалов и по технологиям с различными нарушениями норм и стандартов, утвержденных различными контролирующими органами, а также торговые объекты с соотношением торговых и вспомогательных площадей, не соответствующим современным технологиям, когда торговля производится практически «с колес».

Масштабность. Данный фактор характеризует снижение ликвидности имущества, обладающего характеристиками, существенно отличающимися в большую сторону от средних значений. Например, квартиры с большой площадью. Подобные объекты могут быть востребованы очень ограниченным кругом покупателей, и в этой связи срок экспозиции для таких объектов достаточно велик.

В ряде случаев явно неликвидные активы — вспомогательные производственные помещения и т.п. — могут приобретать ликвидность в составе имущественных комплексов либо их части. Такие активы можно назвать «условно ликвидными». Ликвидность таких объектов непосредственно связана с ликвидностью технологической группы или производственного комплекса, в состав которых они входят. В качестве примера объектов, относящегося к группе «условно ликвидное», можно привести земельные участки больших размеров, расположенные на окраинах городов. Недвижимость производственных комплексов.

Таким образом, практическая значимость градации объекта залога по степени ликвидности заключается в необходимости формирования залоговой массы таким образом, чтобы в целом предмет залога обладал ликвидностью.

Критерии оценки ликвидности

Все объекты, относящиеся к недвижимости, с точки зрения ликвидности залогового обеспечения можно условно разбить на три большие группы:

— ликвидное;

— условно ликвидное;

— не ликвидное имущество.

К группе «Ликвидное» имущество целесообразно отнести объекты, обращающиеся на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения.

К этой группе относятся: квартиры, коммерческая торговая, офисная недвижимость в центре городов, а также небольшие земельные участки в деловых центрах городов.

К группе «Условно ликвидное» имущество относятся объекты недвижимости с ограниченным рынком обращения. Особенность таких объектов заключается в том, что для их реализации может потребоваться слишком длительный период времени, не приемлемый для банка. Тем не менее, объекты, относящиеся к этой группе, обладают функциональной полезностью и могут быть востребованы потенциальными покупателями и проданы в составе имущественного комплекса. Ликвидность таких объектов недвижимости непосредственно связана с ликвидностью производственного комплекса, в состав которых они входят.

К этой группе могут быть отнесены здания вспомогательного назначения (трансформаторные, насосные, компрессорные очистные, газораспределительные станции).

Такие объекты, как правило, могут быть востребованы потенциальными покупателями и представлять интерес, прежде всего, в составе производственных, имущественных комплексов действующих предприятий.

К группе «Неликвидное» имущество относят объекты недвижимого имущества, которые не могут быть включены в первую или вторую группы ликвидности, а также объекты, оборот которых запрещен или ограничен законодательными или нормативными актами. Например, сооружения захоронения радиоактивных материалов и высокотоксичные веществ, АЭС и т.п. К неликвидному имуществу относят также недвижимость, утратившую свою функциональную полезность вследствие старения, физической изношенности, повреждений в результате аварий.

Таким образом, ликвидность недвижимости зависит от многих факторов. Несмотря на то, что четкие и однозначные рекомендации по определению групп ликвидности отсутствуют, можно выделить несколько методологических рекомендаций по анализу принадлежности к группам ликвидности.

В качестве показателей ликвидности для недвижимого имущества используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам. Такие сведения можно получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров.

Таблица 9 — Градация степени ликвидности недвижимого имущества в зависимости от сроков реализации

Показатель ликвидности

Высокая

Средняя

Низкая

Примерный срок реализации, мес.

Однако в кризисные периоды экономики данные сроки могут увеличиваться в 1,5-2 раза. Наиболее вероятным сроком экспозиции объекта нежилой недвижимости по рыночной стоимости является срок 6-12 месяцев.

Анализ наиболее эффективного использования

Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости — то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешённое законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

В таблице ниже приводятся варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта, на основании которых оценщиком выбран вариант, при котором оцениваемый объект будет иметь максимальную стоимость.

Таблица 10 — Варианты предполагаемого использования оцениваемого объекта

№, п/п

Критерии

Варианты использования

Торговое

Жилое

Офисное

Законодательная разрешённость

+

+

Физическая осуществимость

+

+

+

Финансовая осуществимость

+

+

Спрос

+

+

+

Местоположение

+

+

Количество баллов

Максимальная стоимость

+

Оценщик изучил специфику, местоположение и состояние объекта и пришел к выводу, что указанные выше факторы для наилучшего и наиболее эффективного использования максимально соответствуют использованию помещения как офисного.