Купля продажа незавершенного строительства

Продажа незавершенного строительства

Главная » » Продажа незавершенного строительства


Вернуться назад на Незавершенное строительство
Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности.
Объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения).
Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.
Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление по делу N А43-29587/28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление N Ф04-1130/(20855-А45-5)).
Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.
Продажа незавершенного строительства довольно часто встречается на рынке недвижимости. В этой статье будет рассмотрен порядок использования имущественных вычетов предусмотренных в ст. 220 НК.
Сложность налогообложения дохода полученного от продажи указанных объектов обуславливается тем, что во многих случаях это имущество находится в собственности менее трех лет.
Объектами незавершенного строительства могут быть объекты индивидуального жилого строительства (ИЖС) построенные на собственных земельных участках, а также квартиры в многоквартирном доме приобретенные по договору долевого участия или инвестирования (ДДУ). Налогообложение каждого из этих видов имеет свои особенности.
Налог при продаже незавершенного индивидуального жилого строения (ИЖС)
Необходимо понимать, что продажа указанных объектов подразумевает продажу двух объектов: земельного участки и недостроенного дома. Согласно п.1 ст. 220 п.1 Налогового Кодекса при реализации земельного участка налогоплательщик имеет право применить имущественный вычет в размере 1 млн. Объект незавершенного строительства Налоговый Кодекс относит к иному имуществу, при продаже которого применяется имущественный вычет.

В рамках данной статьи мы не рассматриваем тонкости и нюансы приобретения права собственности на земельные участки и незавершенные строительством объекты, а отметим основные моменты которыми необходимо руководствоваться при их продаже.
Основная особенность продажи земельного участка и находящегося на нем недостроенного дома заключается в том, что если эти объекты находятся в собственности одного лица, то их продажа не может быть осуществлена раздельно, а также в пользу разных лиц. Эти объекты могут быть проданы только вместе и одновременно в пользу одного лица. Продажа этих объектов может осуществляться как по одному договору купли – продажи, так и на основании двух договоров.
Для заключения договора купли-продажи земельного участка необходимы следующие документы:
• Правоустанавливающий документ;
• Кадастровый паспорт участка;
• Разрешение на строительство выданное уполномоченным государственным органом;
• Выписка из Единого государственного реестра прав.
Приведем перечень документов на основании которых признается право собственности на земельный участок:
• договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации и др., решение суда, вступившее в законную силу;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение или постановление органов местного самоуправления о предоставлении или выделении земельного участка.
Для регистрации права собственности на объект незавершенный строительством потребуется следующий перечень документов:
• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• проектно-сметная документация;
• документы с описанием объекта незавершенного строительством.
Описание объекта недвижимости содержится Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 52.

Проектные работы
Проектная документация
Капитальное строительство
Информационная политика
Информационное обеспечение
Информационное общество


| | Вверх

Заключение договора купли-продажи

Итак, право на куплю-продажу недостроя возникает при наличии у продавца:

  1. свидетельства о постановке объекта на кадастровый учет;
  2. свидетельства о праве на строительство объекта;
  3. свидетельства о праве собственности или владения земельным участком, отведенным под строительство;
  4. акта технической инвентаризации объекта;
  5. свидетельства о регистрации права собственности от ЕГРН.
  6. разрешения на строительство;
  7. технического паспорта строения;
  8. плана строения, исполненного специалистами Ростехинвентаризации;
  9. проектной документации, строительных смет и договоров с подрядной организацией.

Следует помнить, что поскольку ст.130 ГК относит недострой к объектам недвижимости, то на договор купли-продажи незавершенного строительства распространяются те же требования, что и на здания или строения, уже сданные в эксплуатацию.

Договор должен включать в себя также и условие отчуждения права собственности на земельный участок, на котором находится строящийся объект.

Недопустимо заключение договоров на объект и на землю в разные периоды времени.

И земля, и строение должны быть отчуждены и приобретены одновременно, пусть и посредством двух различных договоров. Главное, чтобы договоры были заключены в один день.

Передача «недостроя»

Исполнение договора осуществляется в момент подписания передаточного акта.

Сам акт составляется на основании контрольных осмотров строения, экспертиз, изучения документации. Тщательное обследование необходимо с целью предупреждения возможных нежелательных последствий.

Дело в том, что любое строительство имеет промежуточные этапы приема работ.

Предположим, что договор купли-продажи заключается до этапа сдачи-приемки фундамента. Для продолжения строительства новому владельцу в любом случае потребуется провести промежуточную аттестацию. И не факт, что предыдущим владельцем (застройщиком, подрядчиком) не были допущены дефекты в отливке или возведении фундамента. В таком случае новый собственник рискует оказаться с фундаментом, не прошедшим проверку и подлежащим сносу.

Назначением акта приема-передачи является, следовательно, удостоверение факта проверки качества строительства. Подписывается акт продавцом, покупателем, и представителем подрядной организации, осуществлявшей строительство.

Переход права собственности на объект и земельный участок к новому собственнику не будет обозначать и одновременную передачу права продолжения строительных работ. Подобное право может быть приобретено только по разрешению на строительство, полученному в органах местной власти.

Бланк договора купли-продажи объекта незавершенного строительстваОбразец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства

Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

ИнфоСтроительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после сдачи его государственной приемочной комиссии. В некоторых документах, в том числе договорах и другой документации, когда идет речь о будущем или планируемом приобретении вновь построенного жилья, будет наблюдаться такое разночтение. Нужно внимательно проследить о каком адресе идет речь в документах; — цена.
Она может быть указана либо в денежном выражении либо по иным показателям; — указываются лица, которые имеют право пользования. При заключении договора купли-продажи продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую недвижимость. Например, правах арендаторов, нанимателей, праве залога, пожизненного пользования и т.
д.
Закона о введении в действие ЗК РФ, регулирующий вопрос переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (при наличии у пользователя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком). Таким образом, оформление земельного участка возможно двумя способами: приобретение земельного участка на праве аренды или приобретение его в собственность. При этом, приобрести в собственность участок возможно лишь в том случае, если вы переоформляется именно право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, при условии, что данное право подтверждается документально и зарегистрировано в установленном законом порядке либо на занимаемом земельном участке расположено здание, строение, сооружение, но никак не объект незавершенного строительства.

В тоже время существуют такие ситуации, когда у пользователя земельным участком отсутствует документ, подтверждающий возникновение какого-либо права на земельный участок. В настоящее время Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришёл к следующему выводу: собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа (приватизации) с сохранением целевого назначения на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Может ли собственник объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного бессрочного пользования, продать этот объект? Необходимо ли для этого сначала оформить договор аренды на участок и размежевать его? Со дня введения в действие Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только субъектам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ: государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 8 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», далее — Закон N 137-ФЗ).
Земля в аренде (при продаже недостроя Договор аренды переоформляется на нового владельца ,в том случае, конечно, если он не просрочен) Во всех этих вариантах продать недострой можно, но для этого нужно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Документы для регистрации права собственности: 1. Правоустанавливающий документ на землю (статья О правоустанавливающих документах)2. Технический паспорт( заказывается инвентаризация В БТИ) 3.

Технический план 4. Кадастровый паспорт5. Разрешение на строительство, выданное органами местной администрации6 Утвержденный проект на строительство7. Квитанция Подробнее о перечне документов на официальном сайте Росреестра. Документы для продажи объекта незавершенного строительства: 1.

Правоустанавливающий документ на землю2. Свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства3.

ВажноРФ недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, признается самовольной постройкой. Приобрести право собственности на такую постройку и распоряжаться ею нельзя. Самовольная постройка подлежит сносу, за исключением тех случаев, когда право собственности на земельный участок оформлено должным образом.
Для оформления незавершенного строительства необходимо собрать следующие документы:- заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;- документ, удостоверяющий личность;- квитанция об уплате госпошлины;- свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор на его аренду;- разрешение органов исполнительной власти на осуществление строительства на данном земельном участке, выданное в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ;- описание объекта незавершенного строительства, изготовленное в БТИ.
N КГ-А41/9915-05). Собственник недвижимости, находящейся на таком земельном участке, вправе по своему усмотрению отчуждать ее в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона (п. 2 ст. 1 ГК РФ). При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом действительно, если покупатель недвижимости не относится к субъектам, перечисленным в ст. 20 ЗК РФ, ему земельный участок не может предоставляться на праве постоянного бессрочного пользования. Однако невозможность предоставления такому покупателю земельного участка на основании ст.