Ипотека в силу договора

Минусы ипотеки в силу договора

Основное призвание ипотеки – обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом…в пользу залогодателей, а не кредиторов! Рассмотрим минусы ипотеки в силу договора, приводящие к рискам превращения договора ипотеки в «нерабочий» документ.

Минус № 1: риск отказа судом в обращении взыскания на заложенное по договору жилье

Как указал Конституционный суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 г. № 13-О-О, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке») не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке» следует риск невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для проживания помещением для залогодателя и его семьи.

Пример из практики: Банк обратился к заемщику — ООО и физическим лицам — Поручителю и Залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иных неотделимых улучшений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-Залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную Залогодателем — физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования Банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу № 33-5043/20151).

Вывод: существует риск отказа судом в обращении взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или строительством жилья.

Минус 2: риск отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество по договору из-за незначительности нарушения обязательств, несоразмерности суммы долга и стоимости предмета залога

Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ «Об ипотеке».

Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

— сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»).

На деле оказывается, что указанные нормы действительно применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилье.

Пример из практики: Кредитор требовал взыскания долга и обращения взыскания на заложенную квартиру. Из материалов дела следовало, что кредит банку практически был выплачен супругами-созаемщиками. Однако расторжение брака и раздел имущества (в том числе долгов) помешал им исполнить свои обязательства до конца. Размер задолженности, взысканной судом в пользу Банка, составил чуть ли не 1/10 часть стоимости заложенной квартиры (то есть 5 % для каждого из заемщиков). Суд, однако, отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку допущенное заемщиками/залогодателями нарушение обязательств по кредиту незначительно, и несоразмерно стоимости заложенного имущества. Банк же попытался оспорить данное решение, указав, что в силу положений п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» на заложенное имущество обращается взыскание даже при условии, если просрочка незначительна. Но вышестоящий суд не изменил решение суда первой инстанции, придерживаясь той же позиции (апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу № 33-5552/20152).

Вывод: если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.

Минус 3: риск отказа залогодателя регистрировать договор ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Из изложенной нормы следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Следует отметить, что при ипотеке в силу договора такая ситуация не редка. Подписав договор, залогодатель, уклоняясь от регистрации договора в Управлении Росреестра, тем самым пытается обеспечить его ничтожность.

Пример из практики: Кредитором и гражданином был заключен договор займа. Одновременно с договором займа между теми же сторонами был подписан договор залога, в п. 1.1 которого указано, что в целях исполнения обязательств по договору займа ответчик передает залогодержателю квартиру с указанием характеристик предмета залога. В тексте договора залога на его последней странице содержится рукописная запись заемщика о том, что с пунктом 1.1 договора она не согласна, далее ответчиком поставлена подпись. Сумма займа была выдана заемщику согласно расходному кассовому ордеру. Заемщиком направлено в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации договора залога. Управление Росреестра сообщило Кредитору об отказе в государственной регистрации договора залога ввиду отсутствия согласия второй стороны сделки на его регистрацию. Ввиду указанной ситуации Кредитору со ссылкой на п. 2 ст. 165 ГК РФ пришлось обратиться в суд с иском об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора залога. Суд, однако, в указанных обстоятельствах пришел к выводу об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 165 ГК РФ. Изучив пометки залогодателя/заемщика на договоре об ипотеке, суд сделал вывод, что при заключении договора залога с ответчиком не было достигнуто соглашение о его заключении в отношении квартиры заемщика/залогодателя, т.е. предмет договора не является согласованным, поскольку в день заключения договора при его подписании ответчик указала, что не согласна с предметом договора. Впоследствии между сторонами не было достигнуто условие о предмете договора ипотеки, дополнительные соглашения к договору залога не заключались, переписка сторон, из которой бы следовало, что стороны достигли соглашения о предмете договора, не велась. Принимая решение об отказе Кредитору в иске и удовлетворяя встречный иск ответчика о признании договора об ипотеке незаключенным, суд отметил, что поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, договор ипотеки не может быть признан заключенным (апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу № 33-456413).

Вывод 1: договор ипотеки, имеющий отметку залогодателя о несогласии передать имущество в залог, не порождает юридических последствий.

Вывод 2: подписание договора ипотеки не всегда стопроцентно означает согласие залогодателя на передачу жилья в залог.

Вывод 3: выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный займ (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным (например, из-за отсутствия соглашения с заемщиком/залогодателем о передаче заимодавцу в залог своей квартиры).

Минус 4: невозмещение кредитору всей суммы долга

Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Когда эта норма начинает фактически применяться, кредиторы пытаются найти обстоятельства, мешающие реализации положений данной нормы. Но не находят таковых.

Пример из практики: созаемщики обратились в суд с иском к Банку о признании задолженности по кредитному договору погашенной, признании обязательств прекращенными. В обоснование заявленных требований указали, что вступившим в законную силу решением суда с них взыскана сумма долга по кредиту, обращено взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Поскольку в ходе реализации квартиры повторные торги были признаны несостоявшимися, квартира передана Банку в счет погашения задолженности. Истцы просили признать обязательства по кредитному договору прекращенными, а их задолженность по кредиту погашенной. Суд с учетом п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» требования истцов удовлетворил, признав обязательства истцов по кредитному договору прекращенными (апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу № 33-8040/20144).

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на покупку жилья, может, в конечном счете, и не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора, но в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут оказаться прекращенными.

Минус 4: риск признания договора ипотеки в обеспечение неденежного обязательства ничтожным

Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, договором залога недвижимого имущества могут обеспечиваться денежные и иные имущественные обязательства должника. Если же обеспечиваемое залогом обязательство не носит денежный либо имущественный характер, договор ипотеки признается сделкой, не соответствующей требованиям закона, то есть недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Пример из практики: между гражданами был заключен договор об оказании услуг (сложных, на длительный срок исполнения, с высокой стоимостью услуг), в обеспечение выполнения обязательств по которому был заключен договор ипотеки, по которому Исполнитель передал Заказчику в залог земельный участок. Поскольку Исполнитель свои обязательства по договору об оказании услуг так и не исполнил, Заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы аванса по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Требование о взыскании аванса суд удовлетворил. А вот в обращении взыскания на земельный участок отказал. При этом суд указал, что основное обязательство Исполнителя по договору возмездного оказания услуг не носило денежный либо имущественный характер, а заключалось в оказании услуг, вследствие чего основное обязательство по настоящему делу не могло обеспечиваться договором залога. На основании изложенного, суд решил, что рассматриваемый договор залога, как сделка, не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), не может являться основанием для обращения взыскания на спорный земельный участок (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.11.2014 по делу № 33-108395).

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение выполнения основного обязательства, не носящего денежный или имущественный характер, как не соответствующий требованиям закона, является недействительной сделкой.

Выводы:

  1. Выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный займ (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным.

  2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.

  3. Договор ипотеки может быть заключен только в обеспечение обязательства, носящего денежный или имущественный характер. Не соответствующая данным требованиям закона сделка по залогу не может являться основанием для обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении основного обязательства.

  4. Вырученных от реализации предмета залога денежных средств может и не хватить для покрытия всей суммы долга заемщика по кредиту. Однако в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут и прекратиться. Тот же риск неполучения кредитором всей суммы задолженности по кредиту возникает и при оставлении залогодержателем предмета залога за собой.

Конечно, это не единственные минусы ипотеки в силу договора. Однако все риски предусмотреть даже на основе тщательнейшего анализа практики очень сложно.

С 1 июля отменяется государственная регистрация ипотеки

С марта прошлого года были отменены государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений, договора купли-продажи предприятия, договора дарения, а также договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты.

Теперь же, с 1 июля, как сообщают в Управлении Росреестра по Чувашской республике, изменения коснулись и ипотечных договоров. Они исключены из перечня сделок, подлежащих государственной регистрации. Если раньше ипотечный договор считался заключенным с момента регистрации, то сейчас он вступает в силу с момента подписания. При этом остается обязательной регистрация самого залога как обременения прав на недвижимое имущество.

В Росреестре уточняют, что, если договором закладываются несколько объектов недвижимости, то необходима регистрация обременения в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости. Соответственно должно быть представлено отдельное заявление о государственной регистрации ипотеки как ограничения (обременения) права и с уплатой государственной пошлины на каждый объект недвижимости, закладываемого договором залога.

По информации Росреестра, изменился также и порядок уплаты государственной пошлины за регистрацию обременения права в виде ипотеки. Если для физических лиц размер госпошлины остался прежним – 1000 рублей, то юридическим лицам, в том числе и кредитным организациям, вместо четырех тысяч, которые были до вступления в силу закона, в зависимости от сторон сделки придется платить 15 тысяч рублей.

В случае если за регистрацией одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, то государственная пошлина уплачивается ими в равных долях.
Например, если договор об ипотеке в отношении одного объекта заключен между физическим и юридическим лицом (например, банком), то государственная пошлина для банка составит 7500 рублей, для гражданина 500 руб., а общая сумма госпошлины составит 8 000 руб.

Учитывая, что договор об ипотеке не подлежит государственной регистрации, с 1 июля при заключении соглашения, изменяющего условия договора залога, подлежат внесению изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке. Изменения регистрируются по совместному заявлению сторон соглашения. Размер государственной пошлины за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке составляет 200 руб., уплачиваемых сторонами соглашения в равных долях.

Юристы, между тем, не считают, что изменения в порядке регистрации приведут к кардинальным переменам на рынке недвижимости, и называют их техническими корректировками. Основной целью изменения эксперты называют исключение двойственности в системе государственной регистрации, когда ипотека регистрируется и как договор, и как обременение имущества.

>О П Р Е Д Е Л Е Н И Е style=»margin-right:0cm;text-indent:35.0pt»>У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело-33-2243-2010 г. Судья Романова Г.Г.

06 июля 2010 года г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Королевой А.В. и Бабойдо И.А.,

при секретаре Трифоновой А.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» на решение Заволжского районного суда г. Ульяновска от 28 мая 2010 года и дополнительное решение того же суда от 07 июня 2010 года, по которым постановлено:

Исковые требования Фединой М*** Е*** удовлетворить частично.

Признать договор об ипотеке от 05.10.2007, заключенный между закрытым акционерным обществом «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» и Фединой Марией Евгеньевной, недействительным.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой Марии Евгеньевны расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

Применить последствия недействительной сделки, прекратив регистрационную запись № *** от 12.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке квартиры № *** дома № *** по проспекту *** в городе Ульяновске, принадлежащей на праве собственности Фединой М*** Е***, на срок 120 месяцев, начиная с 12.10.2007 в пользу закрытого акционерного общества «Коммерческий банк «ГАЗБАНК».

Взыскать с закрытого акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» в пользу Фединой М*** Е*** возврат госпошлины в сумме 200 рублей, расходы по составлению доверенности на представителя в размере 700 рублей.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Федина М.Е. обратилась в суд с иском к закрытому акционерному обществу «Акционерный коммерческий банк «ГАЗБАНК» о признании договора залога недействительным.

В обоснование заявленных требований указала, что 05.10.2007 года между ней и Двугрошевым Ю.Г. с одной стороны и ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» с другой стороны был заключен договор, согласно которому они получили кредит в банке в сумме 1 500 000 рублей сроком на 60 месяцев. Кредит был получен ею на развитие бизнеса и лечение мужа. Одновременно банк заключил с ней договор о залоге пятикомнатной квартиры по адресу: г. Ульяновск, проспект ***, в обеспечение обязательства по кредитному договору.

Договор о залоге не соответствует требованиям закона, который не допускает обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

В связи с несоответствием закону сделка является недействительной и не влечет никаких юридических последствий.

Истица просила признать договор залога недействительным, взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.

Суд привлек к участию в деле в качестве 3-х лиц Двугрошева Ю.Г. и Управление Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области и постановил приведенные выше решение и дополнительное решение.

В кассационных жалобах ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» не соглашается с решением суда и дополнительным решением суда, просит их отменить и отказать в удовлетворении заявленного Фединой М.Е. иска, взыскав с нее расходы по уплате госпошлины в размере 2000 руб. При этом указывает, что суд нарушил нормы материального права и неправомерно признал договор об ипотеке недействительным. Нормами ГК РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлен запрет на обращение взыскание на спорное жилое помещение в случае, если такое имущество является предметом ипотеки по обязательству, не связанному с приобретением или строительством данной квартиры, её капитальным ремонтом или иным неотделимым улучшением.

Суд неверно истолковал ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не принял во внимание, что указанная статья регламентирует порядок использования квартиры уже при наличии решения об обращении взыскания, а не саму процедуру взыскания. Суд ненадлежащим образом исследовал содержание кредитного договора и договора об ипотеке, в соответствии с которыми целевым назначением кредита является ремонт квартиры, находящейся по адресу: г. Ульяновск, проспект ***. Из содержания п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что кредит может выдаваться как на капитальный ремонт, так и на иное неотделимое улучшение жилого помещения. Поэтому вывод суда о том, что названная норма распространяется лишь на правоотношения, возникающие только при предоставлении кредита на капитальный ремонт, является ошибочным.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав пояснения представителя ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» Петрунова И.А., поддержавшего доводы кассационных жалоб, и представителя Фединой М.Е. Иванова В.Б., возражавшего относительно доводов кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда и дополнительного решения суда.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность судебных постановлений исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Как видно из материалов дела, по кредитному договору от 05.10.2007 ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» выдало Фединой М.Е. и Двугрошеву Ю.Г. кредит в сумме 1 500 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 05.10.2007 между ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» и Фединой М.Е. был заключен договор об ипотеке № ***, согласно которому залогодатель передал в залог банку квартиру, расположенную по адресу: г. Ульяновск, пр-т ***.

Пункт 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) как договор, по которому одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 названного Закона не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания по исполнительным документам на жилое помещение (его часть), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ).

Статья 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела суд установил, что целевым назначением полученного Фединой М.Е. и Двугрошевым Ю.Г. кредита являлся ремонт жилого помещения.

Квартира № *** дома *** по пр-ту *** в г. Ульяновске принадлежит Фединой М.Е. на праве собственности и является единственным пригодным для проживания жилым помещением для Фединой М.Е. и членов ее семьи: мужа Ф*** и дочери В***., которые зарегистрированы в данной квартире по месту постоянного жительства.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что договор залога указанной квартиры заключен в нарушение приведенных выше норм закона, и обоснованно признал данную сделку недействительной, возвратив стороны в первоначальное положение (сняв с квартиры обременение залога).

Доводы, приведенные ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» в кассационных жалобах, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену состоявшихся судебных постановлений.

Как следует из буквального толкования ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользованиями ими залогодателя возможны лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Названная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, исходя из системного толкования ст.ст. 6, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 446 ГПК РФ единственное пригодное для проживания жилое помещение не может быть предметом ипотеки в том случае, если кредит (заем) получен на иные, нежели указанные в пункте 1 статьи 78 Закона, цели. Если же жилое помещение не является единственным для проживания залогодателя и членов его семьи, оно может являться предметом залога без каких-либо ограничений независимо от целевого назначения кредита (займа).

По данному делу целевое назначение полученного Фединой М.Е. кредита не отвечает требованиям п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соответственно, судом сделан правильный вывод о недопустимости заключения договора залога в отношении единственного пригодного для проживания заемщика жилого помещения.

Ссылка в кассационных жалобах на то обстоятельство, что целевым назначением кредита по кредитному договору от 05.10.2007 являлся ремонт жилого помещения, не свидетельствует о соответствии договора залога требованиям закона, поскольку перечень правоотношений, по которым возможно обращение взыскания на жилое помещение, изложенный в п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Указаний на то, что кредит предоставляется на капитальный ремонт жилого помещения, в кредитном договоре не имеется. Проведение ремонта не может расцениваться как создание неотделимых улучшений жилого помещения.

Таким образом, доводы кассационных жалоб ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» основаны на неправильном толковании приведенных выше правовых норм и не могут повлечь отмену состоявшихся по данному делу судебных постановлений.

В силу изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

Ипотечная сделка в силу закона

Любой вид ипотеки предполагает наличие имущественного залога (обременения). Наиболее распространенным видом возникновения ипотеки является покупка недвижимости за счет банковских средств. Банки чаще всего практикуют оформление ипотеки в силу закона. С точки зрения права, такая сделка более надежна, так как наличие обременения гарантированно, оспорить право собственности в этом случае заемщик не сможет.

Данный вид обязательств образуется при регистрации недвижимости в Едином Государственном Реестре. Ипотека в силу закона возникает при переходе прав собственности, это может быть договор купли-продажи, ренты или иной вид сделки.

Как правило, граждане занимаются поиском вариантов жилья, имея на руках уже одобренное решение по кредиту.

Определившись с выбором, подписывается кредитный договор и заключается сделка купли продажи. Следом за оформлением сделки банк переводит средства продавцу недвижимости. В этом случае хоть и официально заемщик становится собственником, но жилье приобретено за счет заемных средств, оно же и выступает залогом.

Описанный случай является наиболее ярким примером, как возникает ипотека в силу закона. При неуплате долга залоговое имущество передается в собственность кредитора.

Ипотека в силу закона возникает не только при оформлении ссуды в банковском учреждении.

Например, если в договор купли-продажи предусматривает уплату средств частному лицу по частям (рассрочку), в этом случае недвижимость также находится под обременением продавца. Во время регистрации в ЕГРП РФ в графе обременения ставится соответствующая отметка.

Важно! Наличие залога иногда требуется документально подтвердить, для этого составляется закладная. Она заключается у нотариуса или в банке. Прекращение действия закладной предусмотрено только при выполнении обязательств по договору, а именно погашению долга. Изменение держателя закладной допустимо. Такая операция может возникнуть при рефинансировании ипотеки в другом банке или продаже закладной. Более подробно о том, что такое закладная и зачем она нужна, можно почитать у нас на сайте.

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

  • если обременение не накладывают и фактически залога нет;
  • когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
  • когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

  1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
  2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
  3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
  4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Нормативные документы

Основными нормативными документами по данному вопросу являются:

  • ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122,
  • ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 (действующая редакция от 01.07.2017).

Законная ипотека возникает:

  1. При оформлении договора ренты (передача недвижимости при условии содержания иждивенца).
  2. Ипотека на приобретение или постройку недвижимости за счет заемных средств.
  3. Продажа товара (недвижимости) в кредит, наличие обременения имущества осуществляется согласно статье 448 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ),

Согласно нормам закона определены такие виды имущества, приобретаемые в ипотеку: квартиры в новостройке или на вторичном рынке, дома (особняки), земельные участки, комнаты (долевое имущество), кооперативы, гаражи, производственные помещения.

Важно! Стороны могут прийти к взаимному соглашению, когда обременение не накладывается. В этом случае в договоре купли-продажи требуется отметить, что по согласию сторон в соответствии со статьей 488 ГК РФ обременение не накладывается. Таким образом, заемщик становится полноправным собственником приобретаемого в кредит имущества.

Регистрация ипотеки в силу закона

Теперь необходимо разобраться в особенностях регистрации. Каждый объект недвижимости при смене собственника регистрируется в ЕГРП. Узнать о наличии обременения можно самостоятельно через Росреестр, МФЦ либо онлайн на сайте ЕГРП. Наиболее быстро и удобно будет сформировать выписку из ЕГРН через интернет, для этого нужно только задать параметры об имеющейся недвижимости. В полученной выписке будут отображены также записи об ипотеке.

Важно! Подготовкой и сбором документов занимается продавец жилья либо риелтор. Однако, банк перед оформлением договора проверяет все документы на подлинность, поэтому случаи мошенничества исключены. Если недвижимость уже находится в залоге, то в ссуде будет отказано.

Процедура регистрации ипотеки в силу закона:

  1. Клиент оформляет кредит в банке и заключает договор купли-продажи.
  2. Для осуществления регистрации в Едином Государственном Реестре Недвижимости требуется подготовить все документы, включая договор купли-продажи и кредитный договор. Если составлялась закладная, то ее обязательно требуется предоставить, также дополнительно нужны приложения (если есть) и копии. Владелец закладной имеет право потребовать внести его сведения в ЕГРН как залогодержатель объекта недвижимости. Регистрационная запись вносится в течение 1 месяца с момента обращения.
  3. Регистрация осуществляется автоматически, в графе обременения ставится соответствующая отметка. Срок регистрации составляет 5 рабочих дней.
  4. Для третьих лиц возникновение ипотеки считается с момента ее регистрации.
  5. Обременение снимается после погашения долга в банке.

Если у заемщика нет возможности лично подать документы в ЕГРП, то он может воспользоваться помощью нотариуса, который удостоверил договор ипотеки между залогодержателем и залогодателем. Услуги нотариуса, естественно, платные.

Определить, какая схема заключения сделки более удобна, невозможно. Эти две схемы используются в абсолютно разных кредитных программах. Если законная ипотека дается строго на целевое приобретение недвижимости, то при договорной – можно использовать полученные средства по собственному усмотрению.

Далее вы можете прочитать про договор ипотеки и его ключевые моменты. Ваших обязанностях и праве, возникающем при оформлении ипотеки.

Ждем ваши вопросы ниже. Будем признательны за оценку поста. Если вам нужна поддержка профессионального юриста по ипотеке, то запишитесь прямо сейчас на бесплатную консультацию в специальной форме в углу экрана.