Инвестиционное имущество

МСФО (IAS) 40 Инвестиционное имущество

Относительная недоступность финансовых ресурсов для широкого круга лиц в современном мире создала достаточные предпосылки для того, чтобы коммерческие компании начали использовать накопленные финансовые возможности в собственных инвестиционных интересах. По сути, ища новые источники для максимизации собственной прибыльности, фирмы начали использовать деньги по их прямому назначению – вкладывать их в перспективные активы, получая взамен источники извлечения дополнительного Cash Flow.

Инвестиционная собственность – группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов. Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности. Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды.

Стандарт IAS 40 не касается общих вопросов классификации аренды в качестве финансовой/операционной, признания рентных доходов и других вопросов, для регулирования которых существует специальный прикладной МСФО. Также действие стандарта 40 не распространяется на операции, относящиеся к сельскому хозяйству и добыче полезных ископаемых, поскольку данные типы операционного бизнеса регулируются отдельными отраслевыми стандартами отчетности.

Имущество инвестиционного рода – такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании. Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов. Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Как было указано ранее, основной характеристикой, которая позволяет отнести актив к инвестиционному имуществу, является его способность обособленно от других операционных направлений бизнеса генерировать денежный поток. Поэтому инвестиционным имуществом можно считать следующие виды активов коммерческой компании:

  • Земельные активы, в которые были инвестированы денежные средства с прогнозом долгосрочного роста стоимости, а не в целях быстрой реализации с низкой маржой в ходе сделок по купле-продаже такой группы объектов;
  • Земельные активы, которые не предназначены для быстрой продажи, но целевое назначение которых пока не определено;
  • Недвижимое имущество капитального строительства, которое принадлежит компании на праве собственности или находится в управлении по договору финансовой аренды и используется для генерирования cash flow через сдачу в аренду по договорам операционной аренды;
  • Недвижимость, которая строится или реконструируется компанией в инвестиционных целях или другие виды объектов, которые потенциально рассматриваются компанией в качестве источника извлечения прибыли.

Соответственно обратным образом выглядит ситуация относительно других видов недвижимой собственности, которая не может признаваться инвестиционным имуществом в контексте регламента МСФО40:

  • Так любая капитальная недвижимость, ориентированная на краткосрочную продажу, построенная, отреставрированная, реконструированная в целях извлечения прибыли от перепродажи не признается в стандарте IAS 40.
  • Любые подряды на возведение, реконструкцию и передачу в эксплуатацию недвижимости по поручению третьих лиц регулируются другим специальным стандартом.

Бывает, что одна часть недвижимости используется в качестве инвестиционного актива, а другая – в собственном операционном бизнес процессе фирмы. Примером может служить комплекс административно-производственных зданий, первая часть которого сдается в аренду другим компаниям под размещение офисов или производств, а другая занята линиями производства компании-владельца. Чаще всего такая ситуация характерна для промзон и в современных технопарках, которые таким образом и создаются в целях диверсифицировать свои активы. Когда часть объекта может быть индивидуально выделена и продана/сдана в аренду отдельно от комплекса объектов недвижимости, тогда необходимо учитывать данное имущество отдельно согласно МСФО IAS 40.

Если же для объекта характерна условная неделимость (пример – бизнес-центр), то он может быть отнесен в учете по международным правилам к инвестиционному имуществу только в случае, когда крайне малая его общая площадь (условная часть объекта) используется самой компанией для операционной деятельности.

Обычно в рамках управления имуществом компания предоставляет своим партерам различные дополнительные услуги, связанные с рассматриваемым объектом недвижимости. Имущество сохраняет классификацию в качестве инвестиционного объекта в таком случае до тех пор, пока указанные услуги являются дополнительными по сравнению со сдачей объекта инвестиций в аренду. Допустим, охрана помещений, клининг, связь и прочие подобные услуги вполне логичны на инвестиционном объекте и просто представляют собой дополнительную услугу, доход от которой учитывается отдельно или вообще вынесен в отдельный бизнес (например, в рамках Управляющей компании). Но в тот момент, когда доля услуг превышает по значимости долю аренды – имущество из инвестиционного переходит в разряд недвижимости занимаемой владельцем.

Яркий пример такой недвижимости – гостиница, в которой основной бизнес не сдача в аренду номеров, а гостиничный сервис в целом. Если в рамках такой ситуации возникает дилемма затрудняющая классификацию имущества, стоит обратиться к профессиональной оценке и аналитическому исследованию, рассмотрев реальное положение инвестора. Если инвестор в рамках владения объектом не занимается бизнесом, а имеет доход с инвестиций, тогда имущество (даже гостиницу) можно признавать инвестиционной собственностью.

В любых других ситуациях при невозможности четко определить – является ли капитальный объект или земля инвестиционным имуществом компании, следует пользоваться логикой указанной в стандарте МСФО40 и проводить оценку каждого объекта в отдельности. При этом компаниям не запрещается самостоятельно оценивать то, насколько недвижимость соответствует критериям стандарта IAS 40 и принимать решение о признании такого актива в том или ином качестве.

Признание любого инвестиционного объекта в учете компании происходит, когда компания обоснованно ожидает поступления экономических выгод от данного объекта и может достоверно оценить его стоимость. Таким образом компания учитывает все виды расходов на инвестиционный объект в момент их появления. К затратной части, как правило, относятся первоначальные инвестиции в покупку или реконструкцию, оснащение, ремонты или ввод в эксплуатацию. При этом регулярные расходы по обслуживанию объекта признаются только по факту их возникновения в будущих периодах в составе прибыли или убытка. Любые затраты компании на заменяемые части объектов инвестиционного характера признаются в состав балансовой стоимости недвижимости тогда, когда возникли такие затраты.

Первоначально любой объект, оцененный как имущество инвестиционного рода, должен признаваться по фактическим затратам. Фактические затраты = цена сделки + все прямые затраты, в которые включены юридические услуги, налоги, затраты на консалтинг и операции. В первоначальную стоимость не включаются начальные затраты, операционные убытки до начала эксплуатации, потери и списания сырья и ресурсов при строительстве и вводе в работу объекта недвижимости. Доля фирмы в инвестиционном объекте образованная согласно договору аренды классифицируется в соответствии с МСФО 40 в размере первоначальной стоимости этой доли.

Объекты инвестиционного характера могут переходить на баланс компании не только путем приобретения, но и в результате сделки с обменом монетарных и немонетарных активов. К таким сделкам применяются все положения МФСО IAS 40 и профессиональные суждения финансовых менеджеров, которые ответственны за процесс проведения такой сделки между сторонами. Компания должна оценить справедливую стоимость рассматриваемого объекта и произвести операцию по обмену активов на выгодных для компании условиях. В сделках данного типа чрезвычайную важность играют условия переговорного процесса и оценки активов представителями сторон и при необходимости сторонними аудиторами.

Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете. На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости. Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

Компания должна самостоятельно и согласованно с положениями своей учетной политики определить модель учета своего инвестиционного имущества. В зависимости от собственного решения фирма может выбрать модель учета по справедливой стоимости или по фактическим затратам инвестиционной собственности. При выборе первой модели компания должна надежно оценить имущество на этапе признания и в дальнейшем корректировать свои оценки в зависимости от изменения рыночных условий относительно такого инвестиционного объекта. При выборе второй модели компания должна руководствоваться положениями специальных МСФО, регулирующих вопросы фактических затрат, выбытия долгосрочных активов и других смежных вопросов, касающихся фактических затрат после первоначального признания объекта.

Исключение объекта недвижимости из этой категории происходит на равных правах оценок указанных в настоящем стандарте. Вместе с началом эксплуатации инвестиционного объекта в качестве занимаемого владельцем в административных целях, увеличения доли использования объекта в целях обеспечения нужд бизнеса, в начале подготовительного процесса объекта в целях продажи – прекращается его признание по типу инвестиционного.

Полное признание имущества в качестве инвестиционного объекта также прекращается и данные о нем исключаются из отчета о финансовом положении при его выбытии или изъятии из эксплуатации по причине отсутствия прогнозируемых экономических выгод от использования. Доходы/убытки, возникающие в результате вывода их эксплуатации и выбытия, определяются как разница между поступлениями от такой операции и балансовой стоимостью актива и признаются в составе прибыли или убытка в периоде, в котором завершен процесс выбытия.

Согласно требованиям МСФО IAS 40 компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы. Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17. Соблюдая требования к раскрытию информации в соответствии с настоящим стандартом, предприятие должно раскрыть:

  • Модель учета инвестособственности;
  • Критерии и способы определения справедливой стоимости;
  • Факторы, влияющие на это имущество;
  • Признанные суммы доходов и расходов от инвестиционного имущества;
  • Данные по обязательствам относительно этого объекта;
  • Сведения об ограничениях на реализацию или использование имущества;
  • Сверку балансовой стоимости инвестиционного имущества;
  • Чистые прочие доходы, возникшие как результат корректировок;
  • Активы, классифицированные для продажи как выбывающие.

В дополнение рекомендуется изложить для пользователей отчетности краткую характеристику инвестиционного имущества и любую другую существенную информацию, которая может быть полезной для пользователей отчетности.

Реклассификация финансовых активов

Автор публикации

Леснова Юлия Вячеславовна

директор ООО АФ «Аудиторско-консалтинговый центр».

Классификация финансовых активов имеет особое значение, так как опреде-
ляет порядок оценки финансовых активов.
В соответствии с МСФО (IAS) 39 финансовые активы в учете и финансовой
отчетности по МСФО классифицируются по следующим категориям:
– финансовые активы, учитываемые по справедливой стоимости с отнесе-
нием ее изменений на прибыль/убыток (в основном финансовые активы, пред-
назначенные для торговли);
– инвестиции, удерживаемые до погашения;
– ссуды и дебиторская задолженность;
– финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи.
Классификация при первоначальном признании
Финансовые активы являются предназначенными для торговли, если они:
– приобретаются или принимаются с целью их продажи или обратной покупки
в краткосрочном периоде;
– являются частью портфеля идентифицируемых финансовых инструментов,
которые управляются на совокупной основе и недавние сделки с которыми свиде-
тельствуют о фактическом получении прибыли на краткосрочной основе;
– являются производными финансовыми активами (за исключением случаев,
когда они являются эффективными инструментами хеджирования).
В данную категорию могут быть отнесены облигации, акции, векселя, депо-
зитные сертификаты и прочие финансовые активы, для которых существует
активный рынок либо справедливую стоимость которых можно надежно оценить.
При этом не имеет значения, при каких условиях получены эти активы, т. е.
куплены на рынке или получены от должника, а также какой у них срок пога-
шения. Торговля в общем случае сводится к активным и частым покупкам
и продажам. При этом предназначенные для торговли финансовые инструменты,
как правило, используются с целью извлечения прибыли от краткосрочных коле-
баний цен на такие активы.
Отсутствие активного рынка для того или иного финансового актива не может
служить основанием его невключения в данную категорию.
В то же время наличие котировки финансового актива еще не означает, что он
должен быть однозначно отнесен к названной категории. Основным критерием
является намерение компании использовать финансовые активы для извлечения
прибыли в виде маржи или в результате краткосрочных колебаний их цены.
К категории «Инвестиции, удерживаемые до погашения» относятся финансовые
активы с фиксированными или определяемыми платежами по ним и фиксиро-
ванным сроком погашения, которые не являются производными и в отношении
которых у компании имеются намерение и возможность удерживать их до наступ-
ления срока погашения, кроме тех, которые:
– отнесены при признании в категорию «Финансовые активы, учитываемые
по справедливой стоимости через прибыль или убыток»;
– классифицированы в категорию «Финансовые активы в наличии для
продажи»;
– соответствуют определению ссуд и дебиторской задолженности.
Фиксированные или устанавливаемые платежи и фиксированный срок
погашения означают, что по данному финансовому активу определены суммы
и даты платежей его владельцу, включая сумму и дату погашения основного долга.
Финансовый актив, который является бессрочным и/или платежи по которому
осуществляются в течение неопределенного периода, не может быть классифици-
рован в категорию «Инвестиции, удерживаемые до погашения».
Намерение и возможность удерживать финансовые активы до наступления
срока их погашения отсутствуют, если:
– компания намеревается удерживать финансовые активы в течение неопре-
деленного срока;
– компания готова продать финансовые активы (за исключением нетиповых
ситуаций, которые нельзя было предвидеть) при изменении рыночных ставок
процента, доходности и доступности альтернативных источников ресурсов;
– эмитент имеет право погасить финансовый актив в сумме, которая значи-
тельно ниже величины амортизированных затрат.
К данной категории могут быть отнесены облигации, векселя, депозитные
сертификаты и прочие финансовые активы, которые содержат долговое обяза-
тельство эмитента. Ключевым фактором классификации финансовых активов
в данную категорию является намерение компании не продавать их до срока пога-
шения. При этом наличие или отсутствие котировки не имеет значения. Котиру-
емая ценная бумага может быть отнесена в данную категорию, если у компании
есть намерение держать ее до срока погашения.
К категории «Ссуды и дебиторская задолженность» относятся финансовые
активы с фиксированными или определяемыми платежами, не имеющие рыночных
котировок. К данной категории могут быть отнесены предоставленные займы,
размещенные депозиты, финансовый лизинг, факторинг, дебиторская задолжен-
ность по расчетам с контрагентами.
К категории «Финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи» отно-
сятся финансовые активы, которые не являются производными и не могут быть
классифицированы в вышеперечисленные категории финансовых активов.
К рассматриваемой категории могут быть отнесены облигации, акции, векселя,
депозитные сертификаты и прочие финансовые активы, которые не могут быть
отнесены к другим категориям.
Финансовые активы, классифицированные как удерживаемые до погашения,
а также ссуды и дебиторская задолженность при последующем признании оцени-
ваются по амортизированной стоимости.
Инвестиции в долевые инструменты, по которым нет котируемых цен на
активном рынке и справедливая стоимость которых не может быть надежно
оценена, а также связанные с ними производные инструменты, расчеты по
которым должны производиться путем поставки таких некотируемых долевых
инструментов, должны оцениваться по себестоимости.
Финансовые активы, предназначенные для торговли, а также имеющиеся
в наличии для продажи, оцениваются по справедливой стоимости.
При этом изменение справедливой стоимости финансовых активов, пред-
назначенных для торговли, отражается в отчете о прибылях/убытках как доход/
расход периода, а финансовых активов, имеющихся в наличии для продажи, –
в прочем совокупном доходе.
Порядок определения справедливой стоимости представлен на схеме:
Порядок определения справедливой стоимости

Реклассификация из категории «Финансовые активы, имеющиеся в наличии
для продажи»
Финансовый актив должен быть реклассифицирован из категории «Имею-

щиеся в наличии для продажи» в категорию «Удерживаемые до погашения» по
следующим причинам:
– произошли изменения в намерении или возможности компании;
– два предыдущих финансовых года завершились, и был снят запрет с порт-
феля, который был подвержен неблагоприятным условиям1.
В этом случае финансовый актив следует учитывать по амортизированной
стоимости, а не по справедливой стоимости. Справедливая стоимость учетной
суммы финансового актива становится амортизированной стоимостью на дату
реклассификации.
1 Финансовые активы, переведенные из категории удерживаемых до погашения в результате изме-
нения намерений или возможностей, рассматриваются как продажа, и вся категория становится
разрушенной.
При реклассификации, обусловленной разрушением категории, оставшиеся объекты на два года пере-
ходят в категорию имеющихся для продажи.
Все предыдущие прибыли и убытки по финансовому активу, которые были
отражены непосредственно на счетах резерва переоценки, должны учитываться
следующим образом:
– если финансовый актив с фиксированным сроком погашения, то накоп-
ленный резерв переоценки следует амортизировать в течение оставшегося
срока удерживаемой до погашения инвестиции, используя метод эффективной
процентной ставки;
– в случае когда для финансового актива не установлен фиксированный срок
погашения, накопленный резерв переоценки должен оставаться на счете учета
капитала вплоть до продажи или любого другого выбытия данного финансового
актива, после чего в обязательном порядке должен быть отнесен на счет учета
прибылей и убытков.
Пример 1
Номинальная стоимость финансового актива – 100 000 долл.
США со сроком погашения через 5 лет, купонная ставка – 5 %.
Компания классифицировала финансовый актив в категорию «Имею-
щиеся в наличии для продажи». Справедливая стоимость ценной
бумаги увеличивается и составляет 110 000 долл. США. Компания
отражает прибыль в сумме 10 000 долл. США непосредственно на
счете учета в капитале.
Дт «Инвестиции, имеющиеся в наличии для продажи» – 10 000
Кт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 10 000
В дальнейшем компания намерена и имеет возможность удержи-
вать ценную бумагу до погашения. Данная ценная бумага реклас-
сифицируется в категорию «Инвестиции, удерживаемые до пога-
шения»:
Дт «Инвестиции, удерживаемые до погашения» – 110 000
Кт «Инвестиции, имеющиеся в наличии для продажи» – 110 000
Рассчитаем новую эффективную процентную ставку, увязав спра-
ведливую стоимость актива на дату реклассификации с суммой
ожидаемых денежных потоков.
Эффективная процентная ставка (YTM) – это ставка внутренней
доходности денежного потока по инвестиции при намерении удер-
живать инвестицию до погашения. Расчет YTM аналогичен расчету
IRR (ставки внутренней доходности).
Эффективная процентная ставка рассчитывается по формуле:

где PV – текущая стоимость инвестиции;
n – количество выплат;
Ci – платежи к получению;
ti – время до погашения;
N – номинальная стоимость инвестиции.
Для выполнения расчета по определению эффективной процентной
ставки используется соответствующая функция программы Microsoft
Excel.
Эффективная процентная ставка, рассчитанная с использова-
нием программы Microsoft Excel, составляет 6,621 %.
Амортизированная стоимость будет определяться согласно табл. 1.
Таблица 1

Сумма в размере 10 000 долл. США, добавленная к учетной стои-
мости в качестве корректировки справедливой стоимости, стано-
вится премией, которая списывается как снижение процентного
дохода в течение срока, оставшегося до погашения, с использо-
ванием метода эффективной процентной ставки.
За 1-й год
Дт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 2283
Дт «Деньги» – 5000
Дт «Доход по процентам» (в отчете о прибылях/убытках) – 2283
Кт «Доход по процентам» (в отчете о прибылях/убытках) – 7283
Кт «Инвестиции, удерживаемые до погашения» – 2283
Чистое воздействие на доход в каждом периоде будет равняться нулю.
Так, в 1-м году:
7283 долл. США – 2283 долл. США = 5000 долл. США.
Обе суммы могут быть отнесены на одну и ту же строку
в отчете о прибылях и убытках.
За 5-й год
Дт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 1735
Дт «Деньги» – 5000
Дт «Доход по процентам» – 1735
Кт «Доход по процентам» – 6735
Кт «Инвестиции, удерживаемые до погашения» – 1735
и
Дт «Деньги» – 100 000
Кт «Инвестиции, удерживаемые до погашения» – 100 000
Изменения в МСФО (IAS) 39, касающиеся реклассификации
Согласно поправкам, внесенным в МСФО (IAS) 39 «Финансовые инстру-
менты: признание и оценка», которые были опубликованы Советом по Между-
народным стандартам финансовой отчетности 13 октября 2008 г., разрешается
в некоторых случаях реклассифицировать непроизводные финансовые активы
из категории «Финансовые активы, учитываемые по справедливой стоимости
с отнесением ее изменений на прибыль/убыток» («Предназначенные для
торговли») в категории:
– «Инвестиции, удерживаемые до погашения»;
– «Ссуды и дебиторская задолженность»;
– «Активы, имеющиеся в наличии для продажи».
Поправки вступили в силу с 1 июля 2008 г. Реклассификация до указанной
даты не допускается.
В поправках указывается, что финансовые активы отвечают критериям клас-
сификации в качестве ссуд и дебиторской задолженности, не только если в отно-
шении них отсутствует намерение продать их в ближайшем будущем, но и если
они также имеют фиксированные или определяемые платежи, не котируются на
активном рынке и не содержат условий, которые могут не позволить владельцу
возместить практически всю сумму первоначальных инвестиций по каким-либо
причинам, кроме ухудшения кредитного рейтинга.
Разрешается реклассифицировать финансовые активы, которые на данный
момент отвечают критериям классификации ссуд и дебиторской задолженности,
из категории «Предназначенные для торговли» в категорию «Займы и дебитор-
ская задолженность», если компания имеет намерение и возможность удерживать
их в обозримом будущем.
Финансовые активы, не отвечающие критериям классификации в качестве
ссуд и дебиторской задолженности, могут быть реклассифицированы из кате-
гории «Предназначенные для торговли» в категорию «Имеющиеся в наличии для
продажи» или «Удерживаемые до погашения» только в редких случаях. Одним

из таких примеров является ухудшение стабильности на мировых финансовых
рынках.
Сравнительный анализ порядка реклассификации финансовых активов, пред-
назначенных для торговли, после внесения поправок в МСФО 39 представлен
в табл. 2.
Таблица 2
Порядок реклассификации финансовых активов, предназначенных для торговли

Все реклассифицируемые инструменты оцениваются по справедливой стои-
мости на дату перевода в другую категорию, т. е. справедливая стоимость финансо-
вого инструмента становится его фактической или амортизируемой стоимостью.
При этом никакие прибыли или убытки, ранее признанные в составе прибыли
или убытка за период, не восстанавливаются.
При реклассификации ссуд и дебиторской задолженности из категории
«Имеющиеся в наличии для продажи» в категорию «Ссуды и дебиторская задол-
женность» реклассифицируемые финансовые активы также должны оцениваться
по справедливой стоимости на дату перевода в другую категорию, т. е. справед-
ливая стоимость данного финансового инструмента становится его фактической
или амортизируемой стоимостью.
Прибыль или убыток прошлых периодов, полученные от данного актива
и отнесенные на счета капитала, необходимо амортизировать в течение оставше-
гося срока до погашения инвестиции, используя метод эффективной процентной
ставки. Последующее изменение справедливой стоимости по сравнению со спра-
ведливой стоимостью на дату реклассификации будет отражаться в резерве пере-
оценки финансовых активов, имеющихся в наличии для продажи, до момента
прекращения признания.
Пример 2
Компания «А» имеет финансовый актив, который в данный момент
отвечает критериям классификации в качестве ссуд и дебиторской
задолженности, но учитывался в категории «Имеющиеся в наличии
для продажи». Этот финансовый актив может быть реклассифици-
рован в категорию «Займы и дебиторская задолженность». Номи-
нальная стоимость актива – 100 000 долл. США со сроком пога-
шения через 5 лет, купонная ставка – 5 %. На дату рекласси-
фикации (условно на 1 января 2009 г.) справедливая стоимость
финансового актива составляет 70 000 долл. США.
Таким образом, справедливая стоимость данного финансового
актива становится его амортизируемой стоимостью. Допустим,
компания на дату реклассификации ожидает возместить все дого-
ворные денежные потоки по финансовому активу.
На дату реклассификации будут осуществлены следующие
проводки:
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 70 000
Дт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 30 000
Кт «Инвестиции, имеющиеся в наличии для продажи» – 100 000
Прибыль или убыток прошлых периодов, полученные от данного
актива (с фиксированным сроком погашения) и отнесенные в резерв
переоценки в капитале, необходимо амортизировать в течение
оставшегося срока, используя метод эффективной ставки. Любая
разница между новой величиной амортизируемой стоимости и суммой
к погашению должна также амортизироваться в течение оставше-
гося срока владения финансовым активом с помощью метода эффек-
тивной процентной ставки.
Рассчитаем новую эффективную процентную ставку, используя
соответствующую функцию программы Microsoft Excel. Она состав-
ляет 13,67 %. Амортизированная стоимость будет определяться
согласно табл. 3.
Таблица 3

За 1-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 4569
Дт «Деньги» – 5000
Дт «Доход по процентам» (в отчете о прибылях/убытках) – 4569
Кт «Доход по процентам» (в отчете о прибылях/убытках) – 9569
Кт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 4569
Чистое воздействие на доход в каждом периоде будет равняться
нулю.
Так, в 1-м году:
9569 долл. США – 4569 долл. США = 5000 долл. США.
За 2-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 5192
Дт «Деньги» – 5000
Дт «Доход по процентам» – 5192
Кт «Доход по процентам» – 10 192
Кт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 5192
За 5-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 7627
Дт «Деньги» – 5000
Дт «Доход по процентам» – 7627
Кт «Доход по процентам» – 12 627
Кт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 7627
и
Дт «Деньги» – 100 000
Кт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 100 000
Обесценение реклассифицированных финансовых активов
Реклассифицированные инструменты должны впоследствии проверяться на
предмет обесценения.
Рассмотрим ситуацию, если финансовый актив в предыдущем примере
обесценится.
Пример 3
Компания «А» в конце 2-го года признает, что больше не будет
получать проценты и сумма возмещения по финансовому активу
составит только 75 000 долл. США.
Согласно МСФО 39, когда справедливая стоимость имеющегося
в наличии для продажи финансового актива признается непо-
средственно в капитале и существуют объективные доказатель-
ства того, что данный актив обесценился, накопленный убыток,
признанный непосредственно в капитале, должен быть списан из
капитала и признан как убыток за период, несмотря на то что
данный финансовый актив не списан с баланса. Кроме этого, необ-
ходимо учитывать убыток от обесценения, оцениваемый как разница
между балансовой стоимостью и приведенной стоимостью ожидаемых
денежных потоков, дисконтированных по эффективной процентной
ставке, определенной на дату реклассификации.
Приведенная стоимость ожидаемых денежных потоков на дату
реклассификации составит:
75 000 долл. США × 0,68086 = 51 065 долл. США.
Амортизированная стоимость будет определяться согласно табл. 4.
Таблица 4

Убыток от обесценения равен:
79 761 долл. США – 51 065 долл. США = 28 696 долл. США.
Сумма на счете резерва переоценки имеющихся в наличии для
продажи активов на дату проведения тестирования на обесценение
составляет:
30 000 – 4569 – 5192 = 20 239 долл. США.
Таким образом, в отчете о прибылях и убытках будет отражен
убыток в сумме:
28 696 + 20 239 = 48 935 долл. США.
В конце 2-го года
Дт «Убыток от обесценения ссуд и дебиторской задолженности» –
28 696
Дт «Убыток от снижения справедливой стоимости» – 20 239
Кт «Резерв переоценки инвестиций, имеющихся в наличии для
продажи» – 20 239
Кт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 28 696
За 3-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 6980
Кт «Доход по процентам» – 6980
За 4-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 7935
Кт «Доход по процентам» – 7935
За 5-й год
Дт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 9020

Кт «Доход по процентам» – 9020
После признания обесценения финансового актива будет призна-
ваться по периодам только процентный доход, рассчитанный
с учетом эффективной процентной ставки.
В конце 5-го года
Дт «Деньги» – 75 000
Кт «Ссуды и дебиторская задолженность» – 75 000
Раскрытие информации
Если компания реклассифицирует финансовый актив из категории «Инстру-
менты, оцениваемые по справедливой стоимости, изменения которой отра-
жаются в прибыли/убытке за период» или «Финансовые активы, имеющиеся
в наличии для продажи», то согласно МСФО (IFRS) 7 «Финансовые инструменты:
раскрытие информации» требуется раскрывать следующую информацию:
– в период, когда произошла реклассификация, – суммы, реклассифициро-
ванные в каждую категорию и исключенные из нее;
– для каждого отчетного периода и до момента прекращения признания
реклассифицированного финансового актива – величины балансовой стоимости
и справедливой стоимости всех финансовых активов, которые были реклассифи-
цированы в текущем и в предыдущих отчетных периодах;
– если финансовый актив был реклассифицирован в силу наступления редкого
(нетипового) случая, то необходимо указать факты и обстоятельства, указыва-
ющие на его малую вероятность;
– применительно к отчетному периоду, в котором финансовый актив был
реклассифицирован, – прибыль или убыток от переоценки финансового актива
до справедливой стоимости, которые были признаны в составе прибыли или
убытка за период или в составе прочей совокупной прибыли в указанном отчетном
периоде и в предыдущем отчетном периоде;
– для отчетного периода, в котором финансовый актив был реклассифици-
рован, и каждого отчетного периода до момента прекращения признания данного
финансового актива – прибыль или убыток от его переоценки до справедливой
стоимости, которая была бы признана в составе прибыли или убытка за период
или в составе прочей совокупной прибыли, если бы данный финансовый актив
не был реклассифицирован, а также величину прибылей, убытков, доходов
и расходов, признанных в составе прибыли или убытка за период;
– эффективную процентную ставку и расчетную величину денежных потоков,
которые компания ожидает получить от соответствующего финансового актива
по состоянию на дату реклассификации.

Примеры инвестиционной недвижимости.

Что конкретно можно отнести к инвестиционной недвижимости?

Вот несколько примеров (см. параграф 8 МСФО (IAS) 40):

  • Земля, предназначенная для перепродажи в долгосрочной перспективе по более высокой цене (в результате прироста стоимости) или для будущего неопределенного использования (т.е. вы еще не знаете, для чего будете ее использовать).
    Однако, если вы покупаете землю и собираетесь через некоторое время построить на ней производственный цех для ведения основной деятельности, то эта земля НЕ является инвестиционной недвижимостью.
  • Здание, принадлежащее предприятию и сдающееся в аренду в рамках одного или нескольких договоров операционной аренды. Это включает здание, которое в настоящий момент пустует, но вы планируете сдавать его в аренду.
  • Любая недвижимость, которую вы фактически строите для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.
    Здесь будьте внимательны, потому что, если вы строите здание для какой-либо третьей стороны, оно НЕ является инвестиционной недвижимостью и к нему вы должны применять МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство» или МСФО (IFRS) 15 «Выручка по договорам с покупателями».

Когда признавать инвестиционную недвижимость в учете?

Правила признания инвестиционной недвижимости в основном такие же, как в МСФО (IAS) 16 для основных средств, т. е. вы признаете инвестиционную недвижимость в качестве актива только в случае выполнения двух условий:

  • Вероятно, что будущие экономические выгоды, связанные с этим активом, будут переданы компании; а также
  • Стоимость актива можно надежно оценить.

Как осуществляется первоначальная оценка инвестиционной недвижимости?

Инвестиционная недвижимость первоначально оценивается по себестоимости, включая стоимость транзакции (затраты на приобретение).

Себестоимость инвестиционной недвижимости включает:

  • Стоимость приобретения и
  • Любые непосредственно связанные с приобретением расходы, такие как судебные издержки или консалтинговые услуги, налоги на имущество и т.д.

В себестоимость нельзя включать:

  • Любые расходы на запуск.
    Однако, если эти расходы на запуск напрямую связаны с функционированием инвестиционной недвижимости, вы можете их включить. Но НЕ включайте общие расходы на запуск.
  • Операционные убытки, которые компания понесла до того, как объект недвижимости достиг запланированного уровня пользования, и
  • Сверхнормативный расход материальных, трудовых или прочих ресурсов, возникщий при строительстве объекта недвижимости.

Если оплата за инвестиционную недвижимость откладывается, вам необходимо дисконтировать сумму этого платежа до приведенной (текущей) стоимости, чтобы установить эквивалент денежной стоимости на текущий момент.

Также следует упомянуть, что на самом деле вы можете классифицировать активы, находящиеся в финансовой аренде как инвестиционную недвижимость, и в этом случае первоначальная стоимость рассчитывается в соответствии с МСФО (IFRS) 16 «Аренда».

Как осуществляется последующая оценка инвестиционной недвижимости?

После первоначального признания у вас есть 2 варианта для оценки вашей инвестиционной недвижимости (IAS 40 параграф 30 и далее).

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и оценивать всю свою инвестиционную недвижимость с использованием той же модели (на самом деле есть исключения из этого правила).

Последующая оценка инвестиционной недвижимости.

Вариант 1: Оценка по модели справедливой стоимости.

В соответствии с моделью справедливой стоимости (англ. ‘fair value model’) инвестиционная недвижимость оценивается по справедливой стоимости на отчетную дату. (см. IAS 40 параграф 33).

Оценка по справедливой стоимости определена в стандарте МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости».

Прибыль или убыток от переоценки по справедливой стоимости признается в составе прибыли или убытка.

Иногда справедливую стоимость нельзя достоверно оценить после первоначального признания. Это возможно в исключительно редких случаях, и в этом случае МСФО (IAS) 40 предписывает (см. параграф 53):

  • Оценить инвестиционную недвижимость по себестоимости, если она еще не завершена и находится в стадии строительства; или
  • Оценить инвестиционную недвижимость с использованием модели первоначальных затрат, если она завершена.

Вариант 2: Оценка по модели первоначальных затрат.

Второй вариант для последующей оценки инвестиционной недвижимости — это модель первоначальных затрат (англ. ‘cost model’).

Эту модель оценки IAS 40 не описывает это подробно, а ссылается на стандарта IAS 16 «Основные средства». Это означает, что вам нужно применять ту же методологию, что и в МСФО (IAS) 16.

Как перейти на другую модель оценки инвестиционной недвижимости?

Можете ли вы фактически перейти от модели затрат к модели справедливой стоимости или, наоборот, от модели справедливой стоимости к модели затрат?

Ответ «ДА», но только в том случае, если это изменение приводит к тому, что в финансовых отчетах компании появится более достоверная информация о финансовом положении и результатах.

Что это означает на практике?

Переход от модели первоначальной стоимости к модели справедливой стоимости, вероятно, будет соответствовать этому условию, и поэтому вы можете это сделать, если будете уверены, что сможете регулярно оценивать справедливую стоимость и что модель справедливой стоимости подходит лучше.

Однако противоположное изменение (переход от модели справедливой стоимости к модели первоначальных затрат) вряд ли приведет к более надежному представлению активов в отчетности. Поэтому вы не должны этого делать, но если все же делате, то редко и по уважительным причинам.

Как перевести активы из и в инвестиционную недвижимость?

Когда мы говорим о трансфертах (переводах из категории в категорию), связанных с инвестиционной недвижимостью, мы имеем в виду реклассификацию. Например, вы реклассифицируете здание, ранее учитывавшееся как основные средства согласно МСФО (IAS) 16, в инвестиционную недвижимость согласно МСФО (IAS) 40.

Перевод возможен, но только при изменении характера использования актива или цели удержания актива, например (см. IAS 40 параграф 57):

  • Вы начинаете сдавать в аренду недвижимость, которая ранее использовалось в качестве административного здания (перевод в инвестиционную собственность собственности, использовавшейся ранее владельцем, согласно МСФО IAS 16).
  • Вы прекращаете сдавать в аренду здание и начнете использовать его сами.
  • Вы владели землей без определенной цели, и недавно решили построить на ней жилой дом для продажи квартир (перевод из инвестиционной недвижимости в запасы).

Как отражается в бухгалтерском учете перевод недвижимости из категории в категорию?

Это зависит от типа перевода и выбранной учетной политики для инвестиционной недвижимости.

Если вы решили учитывать свою инвестиционную собственность по модели первоначальных затрат, тогда проблем с переводами нет, вы просто продолжаете вести учет так, как вели раньше.

Однако, если вы выбрали модель справедливой стоимости, то все немного сложнее:

  • Когда вы переводите актив в инвестиционную недвижимость, тогда оценочной стоимостью актива будет справедливая стоимость на дату перевода. Разница между балансовой стоимостью актива и справедливой стоимостью рассматривается и учитывается таким же образом, как переоценка по МСФО (IAS) 16.
  • Когда вы переводите актив из инвестиционной недвижимости, стоимостью актива также будет справедливая стоимость на дату перевода.

Цель МСФО 40

МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» описывает порядок учета и раскрытия информации в отношении инвестиций в недвижимость. Но, что же такое инвестиции в недвижимость?

Инвестиционная недвижимость – это недвижимое имущество, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала или того и другого, но:

  • не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях;
  • не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Обратите внимание, что инвестиционным может быть только недвижимое имущество (земля, здания или их части). Движимое имущество, например, машины, яхты, самолеты, произведения искусства) не могут быть признаны инвестиционным имуществом в рамках требования МСФО.

Примеры инвестиционной собственности

Что конкретно может быть классифицировано как инвестиционная недвижимость? Вот несколько примеров:

  • земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала, а не для продажи в краткосрочной перспективе;
  • земля, назначение которой пока не определено (если назначение земельного участка пока не определено, считается, что он приобретен для целей прироста стоимости капитала);
  • здание, предоставленное в операционную аренду одному или нескольким арендаторам;
  • строящаяся недвижимость (или находящаяся в процессе реконструкции) для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Последующая оценка инвестиционной недвижимости

После первоначального признания, у Вас есть 2 варианта для оценки Вашей инвестиционной недвижимости.

После того, как вы сделаете свой выбор, вы должны придерживаться его и измерить все ваши объекты инвестиционной собственности, используя ту же самую модель.

Вариант 1: Модель по справедливой стоимости

Согласно модели справедливой стоимости, оценка инвестиционной недвижимости, осуществляется по справедливой стоимости на отчетную дату. При этом разницы от повторного измерения справедливой стоимости (как положительные, так и отрицательные) признаются в составе прибыли или убытка за период (а НЕ через прочий совокупный доход в резерве переоценки как для основных средств).

Также метод учета по справедливой стоимости позволяет отказаться от начисления амортизации, так как любые изменения в справедливой стоимости и так признаются в составе прибылей и убытков. Поэтому объекты инвестиционной недвижимости, учитываемые по справедливой стоимости, НЕ подлежат амортизации.

Вариант 2: Модель по фактическим затратам

Второй вариант для последующего измерения инвестиционной недвижимости является метод учета по фактическим затратам за минусом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Метод учета по фактическим затратам полностью аналогичен методу, применяемому для основных средств. Однако обратите внимание, что, применяя данный метод учета для инвестиционного имущества, предприятие, тем не менее, обязано раскрывать значение справедливой стоимости на отчетную дату в примечаниях к отчетности.

Итак, мы рассмотрели ключевые моменты МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» и надеемся, что данная статья поможет лучше разобраться в требованиях стандарта при подготовке к сдаче экзаменов и на практике.

МСФО (IAS) 40 подробнее рассматривается на занятиях по программе ДипИФР
Записывайтесь в группу к Елене Вакарюк
Все блоги