Имущественный комплекс ГК РФ

Имущественный комплекс как особый вид объекта гражданских правоотношений

Гражданский кодекс Российской Федерации в разделе об объектах гражданских прав не устанавливает такого понятия, как имущественный комплекс, т.е. законодательного определения закрепленного в норме права нет. Понятие существует лишь на доктринальном уровне, например, Е.А. Суханов определяет имущественный комплекс как «особый объект гражданских прав, комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое» Гражданское право: учебник / Под ред. Е.А. Суханова — Том 1 — М.: Статут, 2010. — С. 310

На сегодняшний момент в законодательстве отсутствует прямая классификация имущественных комплексов. Но логически можно выделить две формы имущественных комплексов: — Имущественный комплекс (предприятие);- Имущественный комплекс, как общедолевая собственность многоквартирного дома (до недавнего времени носившее название «кондоминиум»).

Согласно ст.132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Вместе с тем в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудования, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги и права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом . Гражданское право: учебник: в 3-х томах.Т.1. Под ред. Сергеева А.П. М.:- РГ Пресс, 2011. С. 377. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и представляет собой не простую совокупность разрозненных вещей и произвольно выбранных обязательств, а единый имущественный комплекс, необходимый для предпринимательской деятельности. Следовательно можно можно вывести следующие признаки имущественного комплекса:- объединение имущества (образование комплекса) для определенного вида предпринимательской деятельности;- фактическое ведение предпринимательской деятельности, направленной на получение прибыли от использования этого имущества.

Имущественный комплекс это не только предприятие, как субъект и объект гражданских правоотношений, но и общее имущество жилого дома, в силу закона находящееся в долевой собственности владельцев жилых квартир и (или) комнат (п. 1 ст. 290 ГК; ст. 36-43 ЖК) «Жилищный кодекс Российской Федерации» (ЖК РФ)от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Оно обычно появляется после приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать лестничные площадки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию, которые, строго говоря, вообще не являются отдельными вещами — объектами гражданских прав. Право собственности на квартиру (комнату) неразрывно связывается с долей в праве собственности на общее имущество жилого дома.

Особым объектом гражданских прав (единой вещью) может быть признан технологический имущественный комплекс (например, газопроводы с компрессорными станциями и тому подобным оборудованием, установки по переработке нефти и иного сырья и т.п.). От предприятия этот комплекс отличается тем, что в его состав входят только вещи, но не права и обязанности, при этом составляющие его вещи разнородны, но объединены единым хозяйственным назначением.

Еще одно узкое по кругу определение содержится в Федеральном законе от 31 марта 1999 года №69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», система газоснабжения — имущественный производственный комплекс, состоящий из технологически, организационно и экономически взаимосвязанных и централизованно управляемых производственных и иных объектов, предназначенных для добычи, транспортировки, хранения, поставок газа(ст. 2) Федеральный закон от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ»О газоснабжении в Российской Федерации». Как мы видим оно касается лишь объектов газоснабжения. Учитывая сферу промышленно-производственного сектора экономики, то можно было бы обобщить данное определение и применить его не только к объектам газоснабжения, но и нефтедобычи, золотодобычи и т.д., объединив таким образом их в одну категорию — производственно технический комплекс. Как известно данные объекты не могут быть в свободном обороте, поскольку являются стратегически важными объектами топливно-энергетического сектора экономики страны. Следовательно, логически можно выделить следующую категорию имущественных комплексов — ограниченные в обороте.

Имущественные комплексы

Особой разновидностью недвижимости являются комплексы взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению как единое целое. К ним относятся предприятия и кондоминиумы.

Термин «предприятие» используется в нашем законодательстве и для обозначения некоторых видов юридических лиц — субъектов гражданского права. Однако в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права.

Предприятие как объект гражданского оборота представляет собой не просто вещь или совокупность вещей, но целый имущественный комплекс, включающий в свой состав наряду с недвижимостью (земельными участками, зданиями, сооружениями) и движимостью (оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция) обязательственные права требования и пользования и долги (обязанности), а также некоторые исключительные права (на фирменное наименование, товарный знак и т.п.).

В развитых правопорядках в состав предприятий включают также «клиентеллу» (goodwill), т.е. устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие «на ходу») нередко стоит дороже, чем простая совокупная «балансовая» стоимость его наличного имущества или чистых активов.

Разумеется, субъектом соответствующих прав и обязанностей является юридическое лицо (или иной собственник), а не имущество. Поэтому закон подразумевает под предприятием как объектом прежде всего имущество унитарных предприятий. Однако объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, имущество цеха), и производственная единица, не имевшая гражданской правосубъектности (например, магазин, кафе, гостиница, ателье и иное «предприятие» сферы обслуживания).

В случаях продажи, аренды, залога или совершения иных сделок с такими имущественными комплексами их собственник (которым, в частности, может быть хозяйственное общество или товарищество либо индивидуальный предприниматель) в соответствии с условиями договора передает приобретателю или другому контрагенту не только входящие в их состав недвижимые и движимые вещи, но и относящиеся к ним свои права, обязанности и даже «клиентеллу».

Другой разновидностью имущественных комплексов является кондоминиум (от лат. con — общий, совместный и dominium — собственность, т.е. общая собственность).

Кондоминиумом признается комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные жилые помещения находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части — в их общей долевой.

Такая ситуация обычно складывается при приватизации жилья в многоквартирных домах, когда частные собственники отдельных квартир должны совместно эксплуатировать находящиеся в их общей собственности лестничные клетки и лестницы, лифты, крыши и подвалы, электрическое, сантехническое и иное оборудование, обслуживающее жилой дом в целом, а также придомовую территорию (земельный участок).

Особенность юридического режима кондоминиума составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в общем имуществе кондоминиума отдельно от права собственности на находящееся в нем же жилое, как, впрочем, и наоборот.