Договор перенайма нежилого помещения

Энциклопедия решений. Перенаем

Перенаем

Перенаем — это передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В результате происходит замена арендатора в договоре аренды. Соответственно, при перенайме ответственным по договору перед арендодателем становится лицо, которому переданы права и обязанности, — новый арендатор, а прежний с момента перехода прав и обязанностей по договору такую ответственность не несет.

Арендатор также имеет право передать свои права и обязанности путем внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Однако в этих случаях замены стороны договора не происходит — ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (далее — Обзор), отмечено, что право аренды как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности вытекают из закона или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

Таким образом, договор аренды относится к тем сделкам, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, то есть арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, замена арендатора в договоре аренды должна производиться с соблюдением как правил об уступке требования, так и о переводе долга. Соответственно, права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя.

Как указано в п. 18 Обзора, по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие арендодателя на перенаем может быть выражено в общем виде в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности дополнительно получать такое согласие.

Если же такое условие в договоре аренды отсутствует, то согласие арендодателя может быть получено любым способом, главное, чтобы согласие было четко выражено и оформлено в письменном виде*(1).

Исключение составляют только договоры аренды земельных участков, для которых установлены следующие особенности перенайма.

Во-первых, по общему правилу, арендатор земельного участка (если он не является резидентом особой экономической зоны) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Однако договором аренды земельного участка может быть предусмотрена обязанность получать согласие арендодателя на перенаем.

Во-вторых, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если срок аренды составляет более чем 5 лет, арендатор может передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Исключения из этого правила, установленные федеральным законом, касаются, например, государственных и муниципальных учреждений, а также учреждений, созданных государственными академиями наук и (или) подведомственных им. Такие учреждения не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2.5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Необходимо учитывать, что в случае, если предметом договора аренды является здание или сооружение, расположенное на земельном участке, право пользования которым передается арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью (ст. 652 ГК РФ), для передачи прав и обязанностей по такому договору аренды в порядке перенайма необходимо получить согласие арендодателя, так как закон не исключает такой необходимости в отношении зданий и сооружений (см. постановление АС Дальневосточного округа от 07.12.2015 N Ф03-5198/15).

Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка должно быть направлено в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Порядок взаиморасчетов, вопросы передачи предмета аренды при перенайме, платы за перенаем определяются по соглашению сторон.

_____________________________

*(1) В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 157.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2013) в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен ее предмет. Если согласие (одобрение) дается в последующем, оно должно указывать на сделку, на совершение которой дано согласие. О согласии или об отказе в нем лицо, чье согласие запрошено, сообщает в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.