Договор перехода права собственности

Переход права собственности

Особенности неоднородного состава предприятия как объекта гражданско-правовых сделок обуславливают сложность и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно в том, что состав, а следовательно и стоимость предприятия постоянно изменяются причем не обязательно в сторону прибавления.

Момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности. Таким образом, для возникновения у покупателя права собственности на имущественный комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1 статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права” Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.

Возникновение права собственности не связано с передачей предприятия.

Момент перехода права собственности может устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этого договора.

“Моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период в течении которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника — он вправе совершать только

такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы”*.

Предоставление покупателю таких полномочий связано:

  • 1. со спецификой предприятия, то есть в некоторых случаях не допускается приостановление работы предприятия
  • 2. покупатель несет риск случайной гибели предприятия, а поэтому должен иметь реальную возможность совершать необходимые действия для обеспечения сохранности имущественного комплекса

Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

“ Что же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в единый государственный реестр о новом владельце предприятия”*.

Правила внесение записей о сделках, объектом которых является предприятие, и права на указанные объекты определяются Министерством Юстиции Р. Ф.

“Передаточный акт является необходимым юридическим основанием для смены собственника имущества”*.

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на предприятия наступают последствия предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности может иметь место только при участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

“ Исходя из интересов участников отношений законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени в течении которого продавец, уже передавший предприятие, будет оставаться его собственником”*

Такими обстоятельствами могут быть:

  • · полная оплата предприятия
  • · получение необходимых лицензий и др.

Способы перехода прав

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.
Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

  • Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

К производным способам перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.
Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.

Регистрация перехода права собственности: куда обращаться, документы и сроки

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.
Возможны следующие способы получения услуги:

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

  • Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
  • Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
  • Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
  • Кадастровый паспорт и план на участок.
  • Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
  • Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
  • В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.


форму заявления о государственном кадастровом учете недвижимости, государственной регистрации прав на недвижимость в формате .docx (Word)

Документ о праве владения может быть представлен в таких видах:

  • договор, на основании которого осуществляется переход права владения;
  • договор о приватизации;
  • документ о праве на получение наследства;
  • разрешение на проведение строительства и т.д.

Получить более точные сведения о составе комплекта документов, требуемых при регистрации можно у юриста либо на официальном сайте Госреестра.
Срок госрегистрации перехода права на недвижимость определяется последовательностью выполнения данной процедуры. Она состоит из следующих этапов:

  • Сдача документов и первичная проверка.
  • Правовой анализ, который позволяет определить соответствие всех переданных бумаг стандартам и нормам.
  • Если причин для отказа не выявлено, осуществляется внесение изменений в базу.
  • Заявитель получает подтверждающие документы.

Период, в пределах которого осуществляется выдача документов о регистрации, строго регламентируется законом и варьируется в зависимости от типа недвижимого имущества, участвующего в деле. Установлены следующие временные рамки:

  • 10 дней – считается общепринятым сроком, если другой не предусмотрен законодательством;
  • 15 дней – при оформлении ипотечного кредита на здания, землю, а также нежилые объекты;
  • 5 дней – такой срок отводится в случае фиксации ипотечного кредита на жилье;
  • 3 дня – сроки действуют в случае, когда поданные документы заранее были заверены нотариусом.

Обязательно проверяйте правильность заполнения документов у нотариуса – это не только позволит ускорить процедуру рассмотрения, но и исключить отказы со стороны государственных органов.

Госпошлина при регистрации перехода прав на недвижимое имущество

При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

  • для физлиц – 2 000 руб.
  • для коммерческих организаций – 22 000 руб.

Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.
После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.
Для отдельных категорий граждан предоставляются льготные тарифы на уплату. Например, от госпошлины могут быть освобождены малоимущие граждане, которые предоставят соответствующие подтверждающие документы. Получить более подробную информацию можно у сотрудников Росреестра.

Документы, подтверждающие переход права собственности

По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.
При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.
Некоторые нововведения, касающихся подтверждающих документов, можно узнать из ролика:

Частные случаи перехода

Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.
Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительная документация юрлица;
  • документ о получении ИНН;
  • протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
  • конечная редакция Устава;
  • конечная редакция Учредительного договора;
  • оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
  • оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.

Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.
Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

  • В какой момент возникает право собственности комитента на приобретенное имущество
  • Как комитенту вернуть вещь, неправомерно отчужденную комиссионером
  • Может ли кредитор комиссионера обратить взыскание на имущество, приобретенное для комитента

Комиссионер никогда не приобретает право собственности на предмет комиссии

Участники заседания гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ при обсуждении проблемных вопросов договора комиссии признали допустимость заключения договоров комиссии с недвижимым имуществом. Между тем они пришли к выводу о невозможности самостоятельного исполнения комиссионером такой сделки, так как он не является лицом, записанным в ЕГРП в качестве собственника. Кроме того, на заседании обсуждался вопрос о правовом значении так называемой «промежуточной регистрации права собственности» на имя комиссионера, приобретшего недвижимость для комитента за счет последнего. Участники дискуссии единогласно сошлись во мнении, что такая регистрация недопустима и права собственности у комиссионера не порождает.

Анализ судебной и арбитражной практики по данной категории споров свидетельствует о том, что комиссионные сделки с недвижимым имуществом заключаются в небольшом количестве, однако имеют место в гражданском обороте. При разрешении споров о принадлежности имущества, являющегося предметом комиссионной покупки или продажи, наиболее значимыми являются вопросы возникновения у комиссионера вещного права на предмет комиссии и о моменте возникновения и перехода права собственности на приобретаемую и отчуждаемую недвижимость.

  • В связи с этим для целей применения указанной статьи следует поставить следующие вопросы.
    Можно ли признать, что при комиссионной продаже комиссионер приобретает вещное право на предмет комиссии хотя бы «на один момент», хотя бы для целей передачи данного права приобретателю по сделке?
    Либо же право собственности переходит непосредственно от комитента к приобретателю, минуя комиссионера?
  • Возникает ли у комиссионера при комиссионной покупке в интересах комитента право собственности на предмет комиссии, хотя бы «на один момент», хотя бы для целей дальнейшей передачи этого титула комитенту?
  • Связано ли возникновение права собственности комитента на приобретенную вещь с передачей ее фактического владения или государственной регистрацией права в реестре (для недвижимости)?

В зависимости от ответов на данные вопросы, разрешаются последующие, производные вопросы.

  • Следует ли признать комиссионера собственником недвижимости, приобретенной им в интересах комитента и зарегистрированной на свое имя?
    Вправе ли комитент понудить комиссионера передать вещь (в том числе недвижимую; в том числе на которую комиссионер зарегистрировал свое право), приобретенную последним в интересах и за счет комитента по договору комиссии?
    Вправе ли (и при каких условиях) комитент истребовать из незаконного владения третьего лица вещь (в том числе недвижимую), ранее приобретенную комиссионером для комитента, но самовольно проданную в дальнейшем третьему лицу? Вправе ли кредитор комиссионера обратить взыскание на недвижимое имущество, в отношении которого комиссионер осуществил «промежуточную регистрацию права собственности» на свое имя?
  • Поставленные вопросы произрастают из одного корня — признает ли правопорядок комиссионера собственником полученной по договору комиссии вещи (от комитента или для комитента), хотя бы на один момент?

При утвердительном ответе следовало бы заключить, что любые распорядительные сделки комиссионера с предметом комиссии за пределами поручений комитента являются сделками, совершенными собственником. Спор о принадлежности вещи в этом случае будет решаться по правилам конкуренции кредиторов, имеющих обязательственные права требовать передачи индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ). При этом преимущество имеет тот из кредиторов (комитент или третье лицо), кому вещь передана во владение. Если же вещь еще не передана, то приоритет имеет комитент, так как договор комиссии заключен ранее, чем договор комиссионера с третьим лицом.

Если же комиссионер не приобретает право собственности на комиссионную вещь, то совершенная вопреки комиссионному поручению распорядительная сделка с комиссионным имуществом совершена неуполномоченным лицом и является недействительной. Спор о принадлежности вещи следует решать по правилам о виндикации (ст. 301 ГК РФ). Признавая собственником приобретенной вещи комитента, следует проанализировать возмездность и добросовестность приобретения вещи третьим лицом. Если третье лицо приобрело комиссионную вещь у комиссионера возмездно и добросовестно, эта вещь не может быть виндицирована у него комитентом, так как наличие комиссионного поручения в данном случае, видимо, стоит приравнять к наличию воли комитента на передачу вещи комиссионеру. Если же третье лицо приобрело вещь безвозмездно, либо в момент приобретения действовало недобросовестно, то вещь может быть у него виндицирована.

Не лишним будет добавить, что продажа вещи без передачи ее фактического владения признается недобросовестным приобретением. В связи с этим владеющий комитент вправе заявить иск о признании за ним права собственности на вещь. И этот иск подлежит удовлетворению независимо от возмездности сделки, на которой третье лицо — приобретатель основывает свое право (п. 58 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее — Постановление № 10/22).

Приведенные выше доводы в равной мере применимы как к движимым, так и недвижимым вещам, так как государственная регистрация не порождает право собственности, а подтверждает его возникновение. Следовательно, при отсутствии у комиссионера оснований для приобретения права собственности, государственная регистрация этого права на его имя дает ему лишь видимость этого права.

Насколько можно судить из обзора дискуссии гражданско-правовой секции Научно-консультативного совета при ВАС РФ, идея о невозможности приобретения комиссионером права собственности на комиссионную вещь (будь то движимость или недвижимость) воспринималась участниками дискуссии как данность.

Такой подход также использован Президиумом ВАС РФ в п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (приложение к информационному письму от 17.11.2004 № 85; далее — Информационное письмо № 85).

Президиум указал, что поскольку по договорам купли-продажи недвижимости право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту (на основании п. 1 ст. 996 ГК РФ), с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.

Данный подход преобладает в теории права и судебно-арбитражной практике уже более 10 лет и споров не вызывает — комиссионер никогда не приобретает право собственности на вещь, являющуюся предметом комиссии. Положения закона императивно на это указывают и не дают никакого повода к иному толкованию. Право собственности переходит от комитента к покупателю и от продавца к комитенту «напрямую» — в силу императивного указания закона.

При покупке вещи право собственности комитента возникает в момент её передачи или регистрации

В случае если собственником «находящихся в комиссионном поле» вещей является комитент, то немаловажным является вопрос о динамике этого права — моменте его возникновения и утраты.

При комиссионной продаже вещи значительных сложностей не возникает. Независимо от передачи предмета комиссии во владение комиссионера, право собственности до момента продажи сохраняется за комитентом. И по общим правилам контрагент комиссионера по сделке продажи приобретет право на вещь с момента ее фактической передачи (для движимых вещей) либо государственной регистрации права собственности (для недвижимости) (ст. ст. 223, 224 ГК РФ).

При этом комиссионер не вправе регистрировать на свое имя право собственности на комиссионную недвижимость, так как он данным правом не обладает. Обратиться с заявлением о государственной регистрации права собственности может лишь сам комитент и приобретатель по сделке, но не комиссионер (п. 26 Информационного письма № 85). Данное указание, конечно же, не исключает совершение комиссионером от имени комитента таких действий на основании доверенности. Просто в этом случае он будет действовать от имени доверителя, а не от своего имени — не как комиссионер, а как поверенный. Подобная правовая конструкция привычна и никаких споров вызывать не может.

Таким образом, при комиссионной продаже комитент утрачивает право собственности на предмет комиссии в момент, определяемый общими правилами гражданского законодательства — ст. ст. 223и 224 ГК РФ.

При комиссионной же покупке момент возникновения права собственности комитента на приобретенную комиссионером вещь требует дополнительного пояснения.

Статья 996 Гражданского кодекса РФ содержит указание на то, что вещи, приобретенные комиссионером в интересах комитента, являются собственностью последнего.

Учитывая, что комитент приобретает право собственности непосредственно от продавца, следует заключить, что право комитента возникает в следующий момент после утраты этого права продавцом. Иными словами, если для утраты права собственности продавцом должна иметь место фактическая передача имущества либо государственная регистрация перехода права собственности, то комитент не может приобрести право собственности на имущество ранее, чем продавец передаст движимое имущество комиссионеру, либо в реестр будет внесена регистрационная запись об утрате права собственности продавца на недвижимость, являющуюся предметом договора комиссии. Последовательная же реализация положений ст. 996 ГК РФ и разъяснений Президиума ВАС РФ приводит к выводу, что комитент приобретает право собственности в следующий момент после утраты этого права продавцом вещи.

Применительно к приобретению комиссионером для комитента движимой вещи право собственности комитента на приобретаемую вещь возникает с момента передачи этой вещи комиссионеру (п. 1 ст. 223 ГК РФ — право собственности на движимую вещь переходит с момента передачи этой вещи). И это, видимо, не вызывает споров, так как на данное обстоятельство в юридической литературе ссылаются как на бесспорное и очевидное2.

Что касается недвижимости, то однозначного ответа относительно момента возникновения данного права найти, к сожалению, не удается. Очевидно, что крайним моментом, когда мы можем уверенно заключить о возникновении данного права, является момент государственной регистрации права собственности комитента (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако в юридической литературе можно встретить точку зрения, согласно которой право на недвижимость возникает у комитента с момента фактической передачи ему этой недвижимости от комиссионера3. Как представляется, у последней позиции нет достаточной аргументации. Более точным будет указать, что право комитента на приобретенную для него комиссионером недвижимость возникает в следующий момент после утраты этого права продавцом.

На практике этим моментом будет являться момент государственной регистрации права за комитентом, либо же момент «промежуточной» регистрации этого права на имя комиссионера.

Кредиторы комиссионера не вправе обратить взыскание на комиссионную вещь

В силу императивного указания ст. 996 ГК РФ, закрепляющей непосредственный переход права от третьего лица к комитенту, при регистрации права собственности на имя комиссионера комитент считается собственником данной недвижимости с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности комитента на приобретаемую для него комиссионером недвижимость возникает в момент государственной регистрации данного права на имя комитента либо комиссионера.

Факт передачи владения от комиссионера к комитенту на правовой статус комитента как собственника в рассматриваемом случае не влияет — собственником недвижимости в любом случае является комитент4.

Но в этом случае налицо противоречие положения ст. 996 ГК РФ, закрепляющего право собственности за комитентом, и принципа публичной достоверности реестра прав на недвижимость (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), согласно которому все третьи лица полагаются на данные реестра и воспринимают записанное в нем лицо как собственника.

Возникает вопрос — каким образом следует разрешать споры между комитентом, являющимся реальным собственником имущества, и третьим лицом, полагающимся при совершении сделки на данные реестра?

Первым аспектом этой проблемы является допустимость обращения взыскания по обязательствам комиссионера на недвижимость, в отношении которой внесена промежуточная регистрационная запись о собственности комиссионера. При обсуждении данного вопроса на заседании Научно-консультативного совета была выработана позиция, согласно которой при купле-продаже недвижимости комиссионером для комитента собственником становится комитент и «промежуточная регистрация» недвижимости на имя комиссионера не должна иметь место. Если же она состоялась, то данный случай надо решать исходя из признания комитента собственником спорной недвижимости. Но если договор комиссии в данном случае — мнимая или притворная сделка, заключенная для «увода имущества» комиссионера-должника из-под взыскания, — тогда договор комиссии здесь ни при чем (автор позиции Е. А. Суханов). В. В. Витрянский, подытоживая дискуссию, резюмировал, что «если бы мы дали комитенту возможность оспорить регистрационную запись и добиться исключения из описи спорного имущества, интересы третьих лиц не нарушались бы. Мы этот пункт посмотрим еще раз». В итоге ответ на данный вопрос так и не вошел в обзор судебной практики по договору комиссии, утвержденный Президиумом ВАС РФ по итогам данного обсуждения.

Другим аспектом озвученной проблемы является решение вопроса о принадлежности недвижимости, заложенной либо отчужденной комиссионером после промежуточной регистрации собственности на свое имя. Пусть комитент и комиссионер оба знают, что промежуточная регистрация права собственности на имя комиссионера не отражает истинного положения дел. Однако же если комиссионер примет решение заложить, продать либо иным образом распорядиться не принадлежащим ему имуществом — не вправе ли третье лицо — залогодержатель или приобретатель по сделке с таким «неуправомоченным комиссионером» полагаться на данные реестра? И не следует ли признать такую сделку легитимной и согласиться с переходом титула к третьему лицу?

Ответ на последний вопрос на поверку оказывается более простым, чем на первый, так как его решение полностью охватывается правилами ст. 301 и ст. 302 ГК РФ о виндикации. Что дает государственная регистрация права в рассматриваемом случае? Она дает «видимость права» — каждое третье лицо вправе полагаться на этот видимый и очевидный факт и воспринимать комиссионера как реального собственника вещи. Ровно такую же видимость права дает фактическое обладание вещью применительно к обороту движимого имущества.

И если реальный собственник сам снабдил неуполномоченного отчуждателя внешними признаками титула — передал фактическое владение или способствовал регистрации права собственности в реестре прав, то он не вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя. Классическим примером выбывания имущества по воле собственника является передача этого имущества в наем: «если собственник вручает свое имущество нанимателю, а тот, злоупотребляя доверием собственника, продает имущество третьему лицу — добросовестному приобретателю, виндикационный иск собственника к такому лицу удовлетворению не подлежит»5. Аналогичным будет решение при передаче вещи по договорам хранения, перевозки, комиссии — от добросовестного приобретателя вещь не подлежит истребованию.

Если же приобретатель имущества действовал недобросовестно, то комитент-собственник всегда может истребовать имущество у такого приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Не приводя здесь всех выработанных судебно-арбитражной практикой критериев добросовестного приобретения, следует особо отметить, что добросовестный приобретатель получает защиту от виндикационного иска только при наличии фактического владения. Если же спорной недвижимостью фактически владеет комитент, то его иск к третьему лицу даже не является виндикационным, а является иском о признании права собственности (как это указано в п. 58Постановления № 10/22). Признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение (постановление Президиума ВАС РФ от 30.01.2001 № 5482/00). В дальнейшем данное правило было сформулировано в качестве универсального (п. 6 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

И уж совсем не сложным будет решение вопроса о признании права собственности за комитентом, если в результате промежуточной регистрации права собственности комиссионер значится собственником по реестру (при этом собственность им фактически никому не передана). Такой спор решается по правилам ст. 996 ГК РФ и в соответствии с положениями договора комиссии. Если будет доказано приобретение спорной недвижимости в интересах и за счет комитента, последний признается собственником данной недвижимости.

Возвращаясь же к ответу на первый вопрос (о возможности обращения взыскания на комиссионное имущество по обязательствам комиссионера), представляется верным решать этот вопрос по правилам п. 4 ст. 1 ГК РФ (запрет на извлечение выгоды из своего незаконного или недобросовестного поведения) и ст. 10 ГК РФ (запрет на злоупотребление правом). А именно: при обнаружившемся сговоре комитента с комиссионером, направленном на увод имущества из-под взыскания, заключенную между ними комиссионную сделку следует признавать недействительной. При этом кредитору комиссионера должно быть предоставлено право обратить взыскание на предмет комиссии как принадлежащий комиссионеру.

Тема: Учет готовой продукции Момент перехода права собственности и признание выручки

Согласно ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи происходит в момент передачи вещи покупателю, т.е. в момент отгрузки со склада поставщика. Это считается общепринятым моментом перехода права собственности на проданный товар.

ГК допускает возможность установить другой отличный от общепринятого порядок перехода права собственности.

В хозяйственной практике наиболее широко применяются 2 способа:

1) в момент поступления в оплату денежных средств или иного имущества на предприятие;

2) в момент доставки товара до франко-места.

Франко-место определяется договором и трактуется как место, до которого все расходы по отгрузке продукции несет поставщик, включая их в расходы на продажу и цены продукции.

Франко-место может быть станция отправления, станция получения, склад поставщика и др. Например: указание в договоре франко-склад покупателя будет означать, что все транспортные расходы по доставке товара до оговоренного места и риск потери товара в процессе транспортировки несет продавец, а переход права собственности происходит в момент доставки товара на склад покупателю.

Переход права собственности и признание выручки в момент отгрузки

В данном случае при отгрузке продавцом товара покупателю и при предъявление ему расчетных документов, продавцом признается доход от продажи и делаются записи на суммы, указанные в этих документах:

Д 62 К 90-1 – признана выручка от продажи;

Д 90-2 К 43, 41 – отражена себестоимость отгруженной продукции, товаров;

Д 90-3 К 68-3 – отражена сумма НДС;

Д 50, 51, 52 К 62 – оплата стоимости продукции.

Момент перехода права собственности и признание выручки по оплате (кассовый метод)

В этом случае при отгрузке товара покупателю и при предъявлении ему расчетных документов признание доходов не происходит, т.к. право собственности на продаваемый товар еще не перешло к покупателю. Данная операция отражается:

Д 45 К 43, 41 – отражена готовая продукция, товары по договору с особым порядком перехода права собственности

Счет 45 «Товары отгруженные», активный

Предназначен для обобщение информации о наличии и движении отгруженной продукции (товаров), выручка от продажи, которая определенное время не может быть признана в бухгалтерском учете.

При поступлении оплаты за отгруженную продукцию (товары):

Д 50, 51, 52 К 62

Одновременно с этим признается доход:

Д 62 К 90-1 и доначисляется НДС в бюджет:

Д 90-3 К 68-3, а также отражается себестоимость:

Д 90-2 К 45

Бухгалтерская запись по признанию дохода от продажи Д 50 К 90-1 (без применения счета 62) может быть использована только в условиях рыночной продажи, когда заключение договора о сделке и сама сделка совершаются одновременно.

Тема: Расчеты с разными дебиторами и кредиторами

Счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», активно-пассивный. Предназначен для обобщения информации о расчетах с дебиторами и кредиторами.

К счету 76 могут быть открыты следующие субсчета:

76-1 «Расчеты по имущественному и личному страхованию»;

76-2 «Расчеты по претензиям»;

76-3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам»;

76-4 «Расчеты по депонированным суммам».

Счет 76-1, активно-пассивный (А/п).

Страхование бывает 2 видов:

1) обязательное (в соответствии с требованиями законодательства);

2) добровольное (по решению организации).

Начисление страховых платежей отражается по кредиту счета 76-1.

Если организация застраховала имущество, которое используется в производственной деятельности организации, то сумма страховых платежей включается в себестоимость продукции (работ, услуг) или в состав расходов на продажу:

Д 20, 23, 25, 26 или 44 К 76-1 – учтена в составе затрат сумма платежей по страхованию имущества.

Если организация застраховала имущество, которое используется для целей, не связанных с производственным процессом, то сумма страховых платежей учитывается в составе прочих расходов:

Д 91-2 К 76-1 – учтена в составе прочих расходов сумма страховых платежей.

Перечисление страховых платежей учитываются по дебету счета 76-1:

Д 76-1 К 50, 51 – перечислены платежи по договору страхования.

При наступлении случая, от которого страховалось имущество организации, организация имеет право на получение страхового возмещения:

Д 50, 51 К 76-1 – поступила сумма страхового возмещения.

Остаточную стоимость имущества, утраченного в результате наступления страхового случая, необходимо списать:

Д 76-1 К 01, 10, 41, 43 – списана остаточная стоимость застрахованного имущества, испорченного или уничтоженного при наступлении страхового случая.

Если имущество, пострадавшее в результате страхового случая, можно отремонтировать, то связанным с этим расходы необходимо отнести за счет страхового возмещения:

Д 76-1 К 20, 23, 25, 26, 29 – списаны расходы по восстановлению застрахованного имущества.

Если по условиям договора страхования потери или часть потерь не подлежат компенсации за счет страхового возмещения, то они считаются чрезвычайными расходами организации:

Д 91-2 К 76-1 – учтена в составе чрезвычайных расходов сумма потерь от страхового случая, не возмещаемая за счет страхового возмещения.

Если сумма страхового возмещения превышает потери организации от порчи или утраты имущества, то сумма такого превышения считается чрезвычайными доходами:

Д 76-1 К 91-1 – учтена сумма превышения страхового возмещения над потерями, понесенными в результате порчи или утраты имущества.

Счет 76-2, А/п

Организация может выставить поставщику (подрядчику) претензию в следующих случаях:

1. При выявлении арифметической ошибки в счете, поступившем от поставщика (организации);

2. При выявлении недостачи ценностей, поступивших от поставщика (сверх предусмотренных договоре величин);

3. При не соблюдении поставщиком (подрядчиком) договорных обязательств.

Если организация перечислила поставщику денежные средства в порядке предварительной оплаты и обнаружила арифметическую ошибку при проверке полученных от него счетов, организация вправе выставить претензию:

Д 76-2 К 60 – отражена сумма выставленной поставщику претензии.

Если организация выявила ошибку в счете поставщика после оприходования полученных ценностей, то на сумму выставленной претензии:

Д 76-2 К 10, 41 – отражена сумма претензии после оприходования товароматериальных ценностей.

Если организация-партнер нарушила договорные обязательства, организация имеет право взыскать с него пени, штрафы, неустойки, установленные договором:

Д 76-2 К 91-1 – отражена в составе прочих доходов сумма штрафов, пени, неустоек, выставленных контрагентом или признанная ими (присужденная судом).

Если обслуживающий банк ошибочно списал денежные средства с расчетного, валютного или специального счетов, то сумма этих средств отражается:

Д 76-2 К 51, 52, 55 – отражена сумма средств ошибочно списанных со счета.

Поступления средств в счет удовлетворения претензий отражается:

Д 50, 51, 52 К 76-2 – поступила сумма в оплату ранее признанной (присужденной) претензии.

В некоторых случаях выставленные поставщикам, подрядчикам, иным организациям претензии не подлежат взысканию (например: во взыскании отказано судом). Сумма таких претензий списывается с Кредита счета 76-2 на счета, с которых они были признаны к учету:

Д 10, 41, 20, 23, 25, 26 К 76-2 – учтена сумма выставленных ранее претензий, не подлежащих взысканию.

Счет 76-3, А/п

Сумму начисленных дивидендов (доходов) необходимо отразить:

Д 76-3 К 91-1 – отражена сумма причитающихся дивидендов и других доходов.

При поступлении денежных средств:

Д 50, 51, 52 К 76-3 – поступила денежная сумма в счет причитающихся дивидендов и других доходов.

Счет 76-4, А/п

Если работник не может получить заработную плату в назначенный день, то причитающаяся ему сумма депонируется (т.е. сдается в банк).

Депонированные суммы отражаются:

Д 70 К 76-4 – учтена депонированная сумма оплаты труда.

При выплате работнику заработной платы, которая была депонирована:

Д 76-4 К 50, 51 – выплачена работнику депонированная сумма оплаты труда.