Договор на содержание нежилого помещения

Обобщение судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства, устанавливающего правовой режим нежилых помещений

Обобщение судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства, устанавливающего правовой режим нежилых помещений.

В Гражданском кодексе Российской Федерации упоминаются здание, строение, сооружение, предприятие как имущественный комплекс, квартира, но не упоминаются нежилые помещения. Хотя этот термин и используется в Жилищном кодексе Российской Федерации от 01.01.2001, Федеральном законе от 01.01.2001 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», понятие нежилых помещений в законодательстве отсутствует.

Из проведенного анализа судебных актов арбитражного суда следует, что на практике судьями к правовому статусу нежилых помещений по аналогии применяются нормы, посвященные объектам недвижимости.

В настоящем обзоре приведена сложившаяся практика рассмотрения Арбитражным судом Свердловской области споров, объектом которых являются нежилые помещения. Следует отметить, что наиболее часто встречающимися являются споры, вытекающие из арендных правоотношений.

1. Судом первой инстанции при решении вопроса об узаконении перепланировки нежилого помещения по аналогии применены нормы ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие переустройство и перепланировку жилого помещения (Дело №А60-7200/2006-С7).

Общество (собственник нежилого помещения) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования о сохранении нежилого помещения в переустроенном состоянии, поскольку перепланировка была осуществлена без согласования с органом местного самоуправления.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Таким образом, в судебном порядке устанавливаются последствия самовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

Пунктами 3.4, 3.5, 3.6 Санитарных правил и норм 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям» от 01.01.2001, утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, предусмотрен запрет на размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека; определено, что встроенные в жилые дома помещения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания, при этом инженерное оборудование и коммуникации должны обеспечивать соблюдение гигиенических нормативов.

Судом установлено, что у офисного помещения общества отсутствует изолированный от жилой части здания вход; размещение офиса допущено при отсутствии расчета по звукоизоляции перекрытий; при выполнении работ по перепланировке спорных нежилых помещений допущены нарушения строительных норм и правил.

С учетом изложенного, поскольку истцом в нарушение ст. 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации не было представлено доказательств соответствия нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии санитарным нормам и правилам, судом первой инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа /2007-С1 от 01.01.2001 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

2. В случае если условия договора аренды нежилого помещения не позволяют определенно установить, какое именно помещение в здании подлежало передаче в аренду, местонахождение этого помещения, договор аренды не может считаться заключенным (Дело /2006-С3; А60-7812/2006-С2; А60-183/2007-С1).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к учреждению о взыскании суммы задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда АП-4076/2007-ГК по делу /2007-С1, иск отклонен исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора аренды, стороны указали только адрес здания, в котором расположено спорное нежилое помещение, и площадь данного помещения. Однако технической документации, содержащей индивидуальные признаки объекта: какое имущество, на каком этаже, в каком месте передается в аренду, план помещений, к договору и в материалы дела представлено не было.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При изложенных обстоятельствах, суд пришел к правильному выводу, что договор аренды не заключен и оснований для взыскания арендной платы не имеется.

3. Жилые помещения, которые в установленном жилищным законодательством порядке не были переведены в нежилые, не могут являться предметом договора аренды между юридическими лицами, не связанным с проживанием граждан. Такой договор в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным (Дела № А/2005-С1; А/2006-С1).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к учреждению о признании договора аренды недействительным в силу его ничтожности в связи с тем, что передаваемые в аренду помещения относятся к специализированному жилому фонду.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе Федерального арбитражным судом Уральского округа (Постановление № Ф09-690/2006-С3 от 01.01.2001 по делу № А/2005-С1), иск удовлетворен по следующим основаниям.

По договору аренды ответчик передал истцу для использования под офис нежилые помещения в здании, которое введено в эксплуатацию как здание общежития. По смыслу п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения могут быть предоставлены юридическим лицам во владение и пользование по договору аренды только для проживания граждан.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона -1 «Об основах федеральной жилищной политики» общежития являются частью жилищного фонда. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

В силу п. 1 ст. 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений дома государственного и общественного жилого фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в ст. 8 Кодекса.

Таким образом, сторонами в нарушение требований жилищного законодательства путем заключения оспариваемого договора аренды нежилых помещений, расположенных в здании общежития, фактически осуществлен перевод жилого специализированного дома (общежитие) в нежилое.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации /8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды не соответствует требованиям закона и является недействительной сделкой.

4. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, и не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным (Дела № А/2006-С1; А60-3651/2007-С7; А60-689/2007-С7; А/2006-С7; А60-3626/2007-С3; А60-183/2007-С1).

Фонд обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о восстановлении положения существовавшего до нарушения права, путем обязания ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением.

Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Между сторонами подписан договор аренды, согласно которому ответчик передает истцу во временное владение и пользование нежилые помещения. Договором стороны определили срок его действия 5 лет.

Частью 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 1 Федерального закона от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу. Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона помещения рассматриваются как объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений, в силу этого к таким договорам аренды применяются правила о порядке государственной регистрации, предусмотренные п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие порядок регистрации договоров аренды зданий. В соответствии с данной нормой договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку доказательств, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды, представлено не было, суд сделал обоснованный вывод о том, что данный договор считается незаключенным, прав и обязанностей по нему не возникло.

Решение суда первой инстанции поддержано Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда АП-3317/2007-ГК по делу № А/2006-С1.

5. В случае если договор аренды нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, незаключен по причине отсутствия государственной регистрации, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения на основании ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом расчет суммы неосновательно сбереженных денежных средств производится исходя из ставок арендной платы, установленных для объектов муниципального нежилого фонда (Дела /2007-С7; А60-4559/2007-С3; А60-689/2007-С7; А/2006-С7; А60-3626/2007-С3).

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде сбереженных денежных средств, подлежащих выплате за пользование на праве аренды нежилым помещением, являющимся муниципальной собственностью.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.01.2001 /2007-С6 по делу /2007-С7, заявленные требования удовлетворены исходя из следующего.

Между сторонами подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Установив, что договор аренды нежилого помещения, подписанный между сторонами, в нарушение требований п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не был зарегистрирован в установленном законом порядке, суд признал его незаключенным. Таким образом, прав и обязанностей по данному договору не возникло.

В силу п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Пользуясь спорными нежилыми помещениями, принадлежащими истцу, в спорный период без каких-либо правовых оснований, ответчик сберег денежные средства в виде неуплаченной арендной платы.

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользующееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В качестве основания для расчета суммы неосновательного обогащения истцом были использованы положение об аренде нежилых зданий, помещений, сооружений, находящихся в муниципальной собственности, решение Городской Думы муниципального образования, которым утверждены ставки арендной платы, установленные для объектов муниципального нежилого фонда.

В связи с тем, что собственником спорного помещения является муниципальное образование, судом принят расчет истца суммы неосновательного обогащения, произведенный на основании вышеперечисленных документов. Исковые требования удовлетворены в заявленной сумме.

6. Законодательство о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения не содержит требования о получении дополнительного разрешения органов государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации на эксплуатацию нежилого помещения при сдаче его в аренду (Дело № А/2006-С1).

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и предпринимателю о признании ничтожным договора аренды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующего требованиям ч. 3 ст. 12 Федерального закона от 01.01.2001 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Положению о порядке сдачи в аренду, Правилам пожарной безопасности, а также ряду строительных норм и правил.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований прокурора, исходил из следующего.

Как установлено судом, между комитетом и предпринимателем заключен на неопределенный срок договор аренды нежилых помещений, находящихся в жилом доме, для размещения магазина.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 3 ст. 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» определен порядок ввода в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов. Следовательно, судом сделан верный вывод о том, что данная статья к арендным правоотношениям, существующим между комитетом и предпринимателем, не применяется.

Ссылка прокурора на отсутствие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии спорного помещения санитарным правилам, не принята судом во внимание, поскольку в силу ст. 24 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» данный факт является лишь основанием для приостановления либо прекращения деятельности, осуществляемой в таком помещении.

Судом первой инстанции также отклонен довод прокурора о несоответствии договора аренды Положению о порядке сдачи в аренду, Правилам пожарной безопасности, а также строительным нормам и правилам, поскольку данные акты в силу ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются правовыми. Следовательно, несоответствие данного договора аренды положениям названных актов не может являться основанием для признания его ничтожным в смысле, придаваемом этому понятию ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к верному выводу о соответствии договора аренды договора требованиям закона и отказал в удовлетворении требований прокурора.

Данный вывод поддержан кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Уральского округа (Постановление /2007-С6).

7. Договор аренды подвального помещения, не имеющего самостоятельного значения и предназначенного для обслуживания помещений собственников многоквартирного дома, заключенный с органом местного самоуправления, является недействительным, как противоречащий требованиям действующего законодательства (ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации) (Дела № А/2006-С1; А/2006-С1; А/2006-С4).

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом, предпринимателю о признании недействительным договора аренды объекта муниципального нежилого фонда.

Возражая на требования, комитет указал, что подвальное помещение является муниципальной собственностью, имеет самостоятельное значение и не предназначено для обслуживания помещений собственников.

Решением суда первой инстанции, оставленным в силе Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 01.01.2001 /2007-С6 по делу № А/2006-С4, заявленные требования удовлетворены в полном объеме по следующим основаниям.

Как установлено судом, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи комитет передал предпринимателю для организации торговли часть жилого здания — подвал. На момент заключения договора аренды 73% квартир в названном доме были приватизированы и находились в собственности проживающих в них граждан, а 27% — в муниципальной собственности.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью.

В соответствии со ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Закона Российской Федерации -1 «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

Документы, свидетельствующие о том, что указанное выше помещение изначально создавалось как самостоятельный объект, предназначенный для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, в материалах дела отсутствуют.

В силу ст. 246, п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех её участников.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решения общего собрания собственников многоквартирного дома о передаче подвала в аренду также в материалы дела представлено не было (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорное подвальное помещение, расположенное в жилом доме, является общим имуществом собственников квартир многоквартирного дома, поскольку предназначено для обслуживания жилых помещений собственников жилья. В связи с этим его передача по договору аренды, заключенному между ответчиками, совершена с нарушением ст. 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

8. При сдаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в сумму арендной платы включается плата за места общего пользования, рассчитанная исходя из ставок арендной платы, установленных для объектов муниципального нежилого фонда с применением соответствующего коэффициента (Дело № 000/2005-С3).

Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании суммы неосновательного обогащения, полученного вследствие пользования без установленных законом оснований принадлежащим истцу нежилым помещением.

Возражая на требования, ответчик указал, что истцом необоснованно при расчете суммы неосновательного обогащения учитывались места общего пользования (туалеты, коридоры, умывальные комнаты).

Данный довод отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Между сторонами подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого ответчику в пользование переданы нежилые помещения третьего и четвертого этажей здания, на которых находились места общего пользования.

Установив, что срок действия спорного договора составляет больше года и отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор незаключенным. Следовательно, требования истца о взыскании суммы неосновательного обогащения на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлены обоснованно.

Исходя из требований п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер неосновательного обогащения ответчика рассчитан истцом в соответствии с установленными базовыми ставками арендной платы за 1 кв. м. площади передаваемых в аренду объектов, определяемыми на момент окончания пользования ответчиком спорным помещением.

Сумма неосновательного обогащения определена истцом исходя из расчета, произведенного на основании положения о передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда, утвержденного решением Городской Думы.

В соответствии с требованиями вышеуказанных документов арендная плата за переданный в аренду объект устанавливается исходя из фактического размера передаваемого объекта, на основании утвержденной на момент заключения договора годовой базовой ставки арендной платы за один квадратный метр площади объекта и корректировочных коэффициентов к ней. При этом, при расчете арендной платы за места общего пользования применяется отдельный коэффициент.

Учитывая, что ответчику по договору аренды были переданы полностью два этажа здания, включая места общего пользования; а также то, что при расчете суммы неосновательного обогащения истец правомерно руководствовался указанными выше положениями, суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод ответчика о неправомерности включения в расчет мест общего пользования.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 01.01.2001 решение суда первой инстанции оставлено в силе.

9. Нежилые помещения, расположенные в здании, которое является объектом незавершенного строительства, не могут выступать объектами арендных правоотношений (Дело № А60-№ 000/2006-С4).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилых помещений.

Решением суда первой инстанции требования истца о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворены.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области исходил из следующего.

В качестве правомочий сдавать в аренду спорный объект недвижимости истец в договоре ссылается на свидетельство о государственной регистрации права собственности, согласно которому объектом права является объект незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственного учета жилищного фонда (при аренде нежилых помещений), государственной регистрации права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на здание (ст. 131 Гражданского кодекса РФ) в установленном порядке.

Исходя из совокупности названных норм, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что объекты незавершенного строительства не могут являться объектами аренды. Сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку истец неправомочен был заключать договор аренды на объект незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции признал данный договор ничтожным в силе ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подготовлено зам. председателя Арбитражного суда Свердловской области , гл. специалистом отдела анализа и обобщения судебной практики Арбитражного суда Свердловской области .

Утверждено на заседании Президиума Арбитражного суда Свердловской области 07.12.2007.

Данные нормы действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды. В настоящее время аналогичные нормы содержатся в ч. 1 ст. 92 и ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Указанная норма в настоящий момент не действует. Аналогичный порядок перевода жилых помещений в нежилых регулируется Главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 22-24).

Такая позиция соответствует практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление /05).

Вывод о применении к нежилым помещениям правила, указанного в п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, отражен в ч. 1 п. 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 53 от 01.01.2001 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений». При этом следует отметить, что если договор аренды был заключен до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то отсутствие регистрации не должно служить основанием для признания соответствующего договора незаключенным (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

>Права и обязанности сторон по договору аренды нежилого помещения: ответственность арендатора и собственника

Кто такой арендатор?

Арендатором выступает лицо или организация, берущее во временное использование имущество, соответствующее предмету договоренности в рамках заранее оговоренных условий.

Права и возможности

Сторона сделки может:

  • Передавать имущество другому лицу в субаренду, с разрешения другой стороны (больше нюансов о процедуре субаренды можно узнать ).
  • Получать прибыль от пользования или улучшения нежилого помещения.
  • Получать компенсации затрат на улучшения при окончании действия соглашения. В тех случаях, когда улучшение является отделимым от помещения, оно является собственностью арендатора и может быть отделено по окончанию действия сделки.

    Однако статья 594 Гражданского законодательства говорит о том, что данное условие является диспозитивным. В частности улучшения считаются собственностью арендодателя, если они делались в счет платы за съем или их стоимость не превышает заранее оговоренной суммы.

Требования

Лицо, получающее в пользование нежилое помещение, обязуется соблюдать следующие требования:

  1. Арендатор пользуется помещением, руководствуясь условиями соглашения, или, если они не определены, в зависимости от назначения недвижимости, о чем говорится в п. 1 ст. 586 ГК. Акцент ставится не на том, что арендатору нужно пользоваться предметом аренды, а на том, что эксплуатация должна соответствовать нормам сделки или назначения помещения.

    Во время пользования стороной делается текущий ремонт, о чем говорится в п. 2 статьи 587 ГК, если иное не оговорено участниками правоотношений.

  2. Своевременное внесение оплаты за съем. Этот пункт достаточно важен, поэтому размеры и порядок оплаты должны быть четко оговорены.
  3. При прекращении правоотношений сторона сдает имущество в том виде, в котором его получила от другого участника сделки, учитывая его нормальный износ или в состоянии, которое предусмотренном контрактом.

В случае несоблюдения

  • При несоблюдении обязательств в части пользования недвижимостью в соответствии с его назначением, съемщик несет ответственность, соответствующую п. 3 ст. 587 Гражданского законодательства РФ, и обязан покрыть убытки, образовавшиеся вследствие такого нарушения.
  • Если арендатор вовремя не внес плату за пользование недвижимостью, арендодатель может востребовать у него пеню за время просрочки (более детально о взыскании задолженности за арендную плату можно узнать ).
  • При несвоевременной сдаче помещения обратно арендодатель может потребовать оплату за все время просрочки. Если сумма платы не превышает сумму убытков арендодателя, он может требовать их компенсации.

Важно! При несоблюдении любых существенных пунктов, договор может быть расторгнут до окончания срока действия с правом требования от другой стороны компенсации.

Кто такой арендодатель?

Закон говорит о том, что арендодателем может выступать собственник помещения, однако есть оговорка, что стороной может выступать лицо, уполномоченное законом или собственником здания (статья 608 ГК).

Однако в отношении недвижимости – сдача в аренду возможна только с разрешением собственника. Если арендодателем выступает некоммерческая организация, то аренда разрешается тогда, когда это не противоречит правам на собственность.

Полномочия

Сдавая помещение арендодатель имеет право на:

  • получение оплаты за использование недвижимости;
  • проверку целевого использования (если другое не оговорено соглашением сторон);
  • компенсацию убытков, принесенных второй стороной;
  • требование пени за несвоевременную оплату аренды;
  • компенсацию потерь, вызванных несвоевременным возвратом помещения;
  • другие компенсации, предусмотренные ГК и/или договором.

Обязанности

  1. Главной обязанностью стороны является предоставление недвижимости в состоянии, отвечающем условиям соглашения и назначению здания.
  2. Помимо этого арендодатель обязуется предоставить недвижимость в срок, который оговорен сторонами либо, если такой договором не предусматривается, в разумный срок.

    ГК не раскрывается понятие разумный срок, его пределы являются оценочными и подразумевается, что они должны быть реально выполнимыми.

  3. Во время заключения договора арендодатель в обязательном порядке должен предоставить информацию о праве собственности предмета договора другими лицами.
  4. Также арендодатель обязан отказаться от любых действий, которые препятствовали бы использованию имущества второй стороной в соответствии с его целевым назначением.

Ответственность

  • В соответствии со статьей 583 ГК сторона несет ответственность за недостатки сдаваемого помещения, которые могут препятствовать нормальному пользованию, если они не были известны арендатору, и он не мог обнаружить их при осмотре и проверке исправности. В таком случае арендатор имеет право потребовать устранения неисправностей, уменьшения размера арендной платы, возмещение своих затрат на устранение таких моментов или расторжения договора.
  • При нарушении сроков передачи помещения арендодатель несет ответственность. Арендатор имеет право требовать в судебном порядке предоставление имущества, а также возмещения убытков, понесенных из-за задержки исполнения обязательств второй стороной.
  • Неисполнение арендодателем обязанностей в части сроков предоставления имущества в пользовании, надлежащего состояния, осведомления о правах других лиц на сдаваемое имущество может привести к требованию уменьшения размера арендной платы, возмещения убытков, причиненных арендодателем, расторжения договора.

Хитрые моменты и подводные камни при составлении договора и заключении сделки

  1. Гражданский Кодекс основывается на принципах разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, о чем говорится в ст. 2 ГК. В случаях, когда законодательство предусматривает зависимость от добросовестности и разумности участников данных правоотношений, эти критерии должны быть соблюдены. К примеру, если арендатор, воспользовавшись согласием арендодателя совершил неразумное улучшение и требует компенсации, первому может быть отказано в этом.
  2. Еще один важный вопрос при заключении сделки съема – земельный участок, на котором находится помещение. Если арендодатель является собственником этой земли, стороны обусловливают права съемщика на участок. В тех случаях, когда вопрос не оговорен, арендатор имеет право пользования участком, на котором находится помещение и необходим для его эксплуатации. В тех случаях, когда земельным участком владеет другое лицо, его согласие не требуется для сдачи, если это не ограничивает возможность использования такого участка в соответствии с законом или соглашением с владельцем земли.
  3. Во время действия контракта размер платы за пользование помещения может изменяться по дополнительной договоренности сторон. Срок для пересмотра размера оплаты может быть установлен условиями договора, однако он должен соответствовать нормам статьи 614 ГК РФ (подробнее об арендной плате можно узнать ).

Обеим сторонам будет полезно ознакомиться с другими нюансами сделки по аренде нежилых помещений:

  • Порядок оформления.
  • Порядок расторжения.
  • Налогообложение.
  • Что такое ОКПД 2 и ОКВЭД 2?
  • Заключение договора переуступки прав.

Правоотношения сторон соглашения съема нежилого помещения прописываются договором. Однако, помимо этого, они регулируются Гражданским Кодексом России. В случаях, когда условия договора противоречат законодательству, споры сторон регулируются в соответствии с ГК РФ.

Требования к нежилому помещению в МКД

В многоквартирных домах помимо жилых площадей есть несколько типов помещений, в том числе, нежилые. Они отличаются от общедомовой собственности тем, что имеют конкретного владельца. В большинстве случаев такие объекты являются коммерческой недвижимостью. Появляются они в результате перевода обычной квартиры в МКД в нежилую категорию.

У владельцев таких объектов права и обязанности аналогичны хозяевам квартир. Прежде всего, это касается расходов на бытовое обслуживание.

Читайте полезные статьи в справочной системе «Управление МКД»

  • Какой договор нужно заключить с собственником нежилого помещения

В законодательстве закреплен ряд правил, которые должны выполнять собственники нежилых помещений в МКД. Эти требования направлены на защиту интересов остальных владельцев помещений в том же доме. Ключевых условий тут несколько.

1. В помещении нельзя вести деятельность, которая загрязняет окружающую среду и нарушает санитарные нормы. К примеру, в жилом доме не получится открыть общественный туалет или клинику для приема пациентов с инфекционными заболеваниями.

2. Помещение должно соответствовать правилам пожарной безопасности, градостроительным нормам и СНиПам. Вход в него обустраивается отдельно. Расположение объекта так же четко оговаривается – это должен быть первый этаж. Возможен вариант, когда нежилое помещение находится в МКД на втором этаже, но только в ситуации, если под ним тоже располагаются объекты нежилого типа.

3. Магазины и заведения общественного питания в жилых домах открывать не запрещается. Однако они должны заканчивать работу не позднее 23:00.

Как перевести жилой объект в нежилое помещение

Если владелец квартиры в МКД хочет превратить ее в нежилое помещение, то для этого нужно выполнить несколько условий:

  • обустраивается отдельный вход. Для помещений площадью более 100 м2 делается еще и запасной вход;
  • зарегистрированных граждан в меняющей статус квартире быть не должно. Перед запуском процедуры перевода они выписываются;
  • объект не должен иметь каких-либо обременений. Недвижимость не должна быть заложена, приобретена в ипотеку (еще не погашенную) или передана в долгосрочную аренду;
  • помещение располагается на первом этаже или над иными нежилыми объектами (об этом упоминалось выше);
  • не осуществляется перевод в аварийных и запланированных к сносу зданиях;
  • смена статуса производится только в целом для всей квартиры. Отдельную комнату превратить в нежилое помещение нельзя;
  • причиной запрета в получении нежилого статуса может стать нахождение квартиры в здании, признанном культурно-историческим памятником.

Для перевода квартиры в МКД в нежилое помещение нужно собрать пакет документов.

Все документы за исключением заявления могут подаваться как нотариально заверенные копии. На принятие решения соответствующему органу дается 48 рабочих дней. Получение отказа еще не является окончательным решением. Его можно оспорить в судебном порядке.

Какие документы и сведения нужно получить от собственника нежилого помещения

Какие виды коммунальных услуг оплачивают собственники нежилых помещений

Каждый месяц владелец нежилого помещения должен платить:

  • за содержание находящегося в его собственности помещения и общедомового имущества;
  • за капремонт МКД (стандартные взносы в зависимости от площади помещения);
  • за коммунальные ресурсы, потребляемые нежилым помещением. Их поставка осуществляется на основании прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией;
  • за вывоз мусора, осуществляемый выбранным региональным оператором по обращению с ТКО.

Как платить

Особый случай.

Если в МКД создано ТСЖ или кооперативное объединение и владелец нежилого помещения входит в его состав, то в его обязательства также включается оплата членских взносов. Это регламентируется частью 8 статьи 156 ЖК РФ.

Владельцы помещений в доме являются долевыми собственниками общедомового имущества. В соответствии со статьей 158 ЖК РФ каждый из них должен нести расходы на содержание не только своей, но и общедомовой собственности. В связи с этим производится оплата коммунальных услуг всех видов и содержания помещения, а также вносятся средства в фонд капремонта.

Правила о необходимости платить за жилищные услуги касаются и владельцев нежилых помещений. Об этом говорит ст. 39 (ч. 1 и 2) ЖК РФ, а также ст. 210 и 249 ГК РФ.

При сдаче нежилого помещения в аренду обязательства по оплате ЖКУ сохраняются за собственником помещения. Законодательство перехода этих обязанностей не предусматривает. В то же время стороны могут договориться об оплате ЖКУ арендатором. Однако если появится задолженность, то управляющая организация все равно будет взыскивать плату за коммунальные услуги именно с владельца нежилого помещения.

Оплата содержания общего имущества собственником нежилого помещения

Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме обязан каждый месяц производить оплату коммунальных услуг. В эту плату включаются следующие расходы:

  • на управление домом;
  • на содержание и текущий ремонт общедомовой собственности;
  • на электроэнергию, оба вида воды, отвод канализационных стоков и другие ресурсы в рамках содержания общедомовой собственности.

Величина оплаты за содержание общего имущества собственником нежилого помещения определяется размером его доли в этом имуществе. Деньги за данные услуги вносятся предоставляющим их организациям – УК или ТСЖ.

Ситуация. Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды, если они не используют общедомовую собственность?

Да, должны.

Даже если помещение имеет отдельный вход и его владельцам в принципе не нужен лифт, они обязаны платить за его содержание. Независимо от того, пользуется ли собственник имуществом, он является одним из его владельцев. Этим и объясняется обязательство содержать и ремонтировать имущественные объекты.

Ситуация. Можно ли установить разную плату за содержание и ремонт нежилых помещений и квартир в многоквартирном доме?

Нет, этого сделать нельзя.

Упомянутая плата устанавливается по согласованию с управляющей компанией и является одинаковой для всех владельцев помещений. Это предусмотрено в п. 31 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Коммунальные платежи собственника нежилого помещения на капремонт

Нередко возникает вопрос о том, должен ли собственник нежилого помещения платить за капитальный ремонт. Да, это обязательство распространяется на него точно так же, как и на хозяев квартир. Данное правило предусматривает несколько исключений. Владельцу помещения стоит проверить, не попадает ли он под один из подобных случаев. Ситуации, в которых собственникам нежилых помещений не нужно вносить плату за капремонт, описываются в части 2 статьи 169 ЖК РФ.

Денежные средства на капремонт могут аккумулироваться у регоператора или на спецсчете, оформленном для отдельного дома.

Минимальная величина взноса на капитальный ремонт определяется региональными властями. У владельцев помещений в рамках общедомового собрания есть возможность увеличить этот взнос. Если средства на капремонт собираются на спецсчете, то это значительно облегчает возможность их расходования на проведение ремонтных работ. При уплате повышенных взносов можно быстрее набрать необходимый лимит фонда, и поступившие сверх него деньги потратить на внеочередные мероприятия по усмотрению собственников.

Ситуация. Кому доставляются платежки в случае с нежилым помещением?

Адрес доставки определяется тем, кто является владельцем этого помещения – человек или организация.

Если владеет недвижимостью фирма, то квитанции передаются по адресу, по которому находится ее постоянно действующий исполнительный орган. Именно по этому адресу поддерживается связь с организацией. При отсутствии упомянутого органа доставка производится по адресу другого органа или лица, обладающего правом действовать от имени компании без доверенности. Это прописано в ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.

Если помещением владеет физическое лицо, то платежки отправляются на его почтовый адрес. Так указано в п. 69 правил из ПП РФ № 354 от 6 мая 2011 года.